Η εκρηκτική άνοδος των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια δημιουργεί ένα νέο, ιδιότυπο αδιέξοδο για χιλιάδες παλαιούς υπερήμερους δανειολήπτες. Η περιουσία τους μπορεί σήμερα να αξίζει πολύ περισσότερο σε σχέση με την περίοδο της οικονομικής κρίσης, χωρίς όμως να έχει ακολουθήσει αντίστοιχη πορεία το εισόδημά τους. Η απόσταση αυτή, ανάμεσα στην αυξημένη αξία της περιουσίας και στην πραγματική δυνατότητα αποπληρωμής, εξελίσσεται σε ένα από τα βασικά εμπόδια για την επίτευξη βιώσιμων ρυθμίσεων οφειλών.
Στην καρδιά του προβλήματος βρίσκεται η εμπορική αξία του ακινήτου που αποτελεί εξασφάλιση του δανείου. Όσο υψηλότερη είναι, τόσο μεγαλύτερο είναι και το ποσό που εκτιμάται ότι μπορεί να ανακτήσει ο πιστωτής σε περίπτωση ρευστοποίησης. Αυτό ανεβάζει αυτομάτως τον πήχυ μιας πιθανής ρύθμισης, καθώς περιορίζεται το περιθώριο για ένα βαθύ «κούρεμα» της οφειλής όταν η αξία της περιουσίας επιτρέπει δυνητικά μεγαλύτερη ανάκτηση της απαίτησης.
Κάπου εδώ εμφανίζεται το παράδοξο της σημερινής αγοράς. Μια κατοικία που πριν από μία δεκαετία αποτιμάτο στις 200.000 ευρώ μπορεί πλέον να έχει εμπορική αξία 350.000 ή ακόμη και 400.000 ευρώ. Για τον πιστωτή, η εξέλιξη αυτή συνεπάγεται ισχυρότερη εξασφάλιση. Για τον ιδιοκτήτη, όμως, η υπεραξία δεν μεταφράζεται σε υψηλότερο μισθό, μεγαλύτερη σύνταξη ή περισσότερη ρευστότητα στον τραπεζικό του λογαριασμό.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Το πρόβλημα για δανειολήπτες που έχουν πλέον συνταξιοδοτηθεί και η διέξοδος
Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα έντονο για δανειολήπτες που έχουν πλέον συνταξιοδοτηθεί. Το διαθέσιμο μηνιαίο εισόδημά τους ενδέχεται να μην επαρκεί για τη δόση που απαιτείται προκειμένου να καταστεί αποδεκτή μια ρύθμιση, ενώ η ηλικία περιορίζει ταυτόχρονα τη δυνατότητα μεγάλης επιμήκυνσης της περιόδου αποπληρωμής.
Διέξοδο σε αυτή την αντίφαση επιχειρεί να προσφέρει ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ο οποίος όμως παραμένει στα χαρτιά. Η φιλοσοφία του μηχανισμού δεν είναι να καταστήσει τεχνητά βιώσιμη μια ρύθμιση την οποία το εισόδημα του οφειλέτη αδυνατεί να υποστηρίξει. Αντίθετα, αξιοποιεί την ίδια την αξία της ακίνητης περιουσίας για την αντιμετώπιση του χρέους.
Με την παρέμβαση του Φορέα, η εξίσωση αλλάζει. Το ακίνητο περνά στην κυριότητά του και η αξία του αξιοποιείται για την ικανοποίηση των πιστωτών, ενώ ο ευάλωτος οφειλέτης μπορεί να παραμείνει στην κατοικία ως μισθωτής για διάστημα έως 12 ετών, με κρατική συνδρομή στην καταβολή του μισθώματος.
Με αυτόν τον τρόπο, ένα περιουσιακό στοιχείο που για τον οφειλέτη αποτελεί πλούτο κυρίως «στα χαρτιά» μετατρέπεται σε εργαλείο αντιμετώπισης του χρέους, χωρίς να οδηγεί σε άμεση απομάκρυνσή του από την κατοικία.
Το τίμημα, ωστόσο, είναι βαρύ. Ο οφειλέτης παύει να είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου και μετατρέπεται σε μισθωτή της κατοικίας που μέχρι τότε του ανήκε. Διατηρεί τη δυνατότητα επαναγοράς της εφόσον στο μέλλον ανακάμψει οικονομικά και μπορέσει να ασκήσει το σχετικό δικαίωμα. Σε διαφορετική περίπτωση, το ακίνητο παύει οριστικά να αποτελεί περιουσιακό στοιχείο που θα μπορούσε να μεταβιβαστεί στους κληρονόμους του.
Ο Φορέας, συνεπώς, δεν επιχειρεί να γεφυρώσει την απόσταση ανάμεσα στην υψηλή αξία της περιουσίας και στο χαμηλό διαθέσιμο εισόδημα μέσω ενός μεγαλύτερου «κουρέματος». Επιχειρεί να παρακάμψει αυτή την αντίφαση με μια ριζικά διαφορετική λύση: ο ιδιοκτήτης γίνεται μισθωτής και η αξία του ακινήτου μετατρέπεται από λογιστική υπεραξία σε μέσο για την οριστική διευθέτηση του χρέους.
