Σε εφαρμογή τίθεται η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, η οποία επιχειρεί να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο πλαίσιο τις παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, με έμφαση στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, τη στεγαστική συνδρομή και τη δημιουργία ενός μόνιμου συστήματος διακυβέρνησης της στεγαστικής πολιτικής.
Η Στρατηγική που εγκρίθηκε με απόφαση της Κυβερνητικής Επιτροπής Στεγαστικής Πολιτικής και δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης περιλαμβάνει συνολικά 50 μέτρα και προϋπολογισμό άνω των 6,5 δισ. ευρώ.
Από τα 50 μέτρα, τα 14 είναι νέες παρεμβάσεις, εκ των οποίων οι δέκα χαρακτηρίζονται άμεσης προτεραιότητας και οι τέσσερις έχουν μακροπρόθεσμο χαρακτήρα.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Η βασική αλλαγή δεν βρίσκεται μόνο στο ύψος των διαθέσιμων πόρων, αλλά κυρίως στη φιλοσοφία της πολιτικής. Το κράτος επιχειρεί να απομακρυνθεί σταδιακά από ένα μοντέλο που στηριζόταν κυρίως στην επιδότηση της ζήτησης και να στραφεί περισσότερο στην αύξηση της προσφοράς. Ο σχεδιασμός προβλέπει νέες κατοικίες, ενεργοποίηση ανενεργών ακινήτων και δημιουργία μόνιμου αποθέματος κοινωνικής και προσιτής στέγης.
Η μετατόπιση αυτή επιχειρεί να αντιμετωπίσει μία από τις βασικές αδυναμίες της μέχρι σήμερα πολιτικής. Τα στεγαστικά επιδόματα ενισχύουν τη δυνατότητα των νοικοκυριών να πληρώσουν ενοίκιο, δεν αυξάνουν όμως αυτομάτως τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών. Σε αγορές όπου η προσφορά είναι περιορισμένη, η αύξηση της αγοραστικής δύναμης των ενοικιαστών μπορεί να μεταφερθεί εν μέρει στις τιμές, ιδιαίτερα όταν μεγάλος αριθμός ενδιαφερομένων ανταγωνίζεται για μικρό απόθεμα ακινήτων.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της φοιτητικής στέγασης. Το Φοιτητικό Στεγαστικό Επίδομα κυμαίνεται πλέον από 1.500 έως 2.500 ευρώ, ανάλογα με τον τόπο σπουδών και τη συγκατοίκηση, ενώ το 2024 είχαν εγκριθεί 46.277 αιτήσεις. Η οικονομική ενίσχυση περιορίζει την επιβάρυνση για τις οικογένειες, χωρίς ωστόσο να δημιουργεί νέες κατοικίες εκεί όπου η ζήτηση υπερβαίνει σημαντικά την προσφορά.
Από τα επιδόματα στην παραγωγή νέας κατοικίας
Η νέα στρατηγική επιχειρεί να παρέμβει ακριβώς σε αυτό το σημείο, δημιουργεί όμως ταυτόχρονα ένα διαφορετικό σύνολο προκλήσεων για την αγορά ακινήτων. Στο επίκεντρο βρίσκονται η κοινωνική αντιπαροχή, η αξιοποίηση δημόσιας γης και τα νέα χρηματοδοτικά εργαλεία για εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων.
Με την κοινωνική αντιπαροχή, δημόσια ακίνητα θα μπορούν να αξιοποιούνται από ιδιώτες αναδόχους για την κατασκευή ή ανακαίνιση κατοικιών. Μέρος του νέου αποθέματος θα παραμένει στην κυριότητα της αναθέτουσας αρχής και θα διατίθεται για κοινωνική μίσθωση, με το σχετικό ποσοστό να μην μπορεί, σύμφωνα με τον σχεδιασμό, να είναι μικρότερο του 30%.
Η παρέμβαση αυτή μπορεί να αυξήσει ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών και να λειτουργήσει ανασχετικά στις πιέσεις των ενοικίων. Ταυτόχρονα, όμως, εισάγει στην αγορά ακίνητα των οποίων η τιμολόγηση δεν θα καθορίζεται αποκλειστικά από τους όρους της ελεύθερης αγοράς. Σε περιοχές όπου οι κοινωνικές και προσιτές κατοικίες αποκτήσουν σημαντική κλίμακα, οι ιδιώτες εκμισθωτές ενδέχεται να αντιμετωπίσουν μικρότερη δυνητική ζήτηση και περιορισμένη δυνατότητα περαιτέρω αύξησης των μισθωμάτων.
Ποιοι developers θα ευνοηθούν
Ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα χρηματοδοτικά εργαλεία που προβλέπονται για τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Η στρατηγική ανοίγει τον δρόμο για χαμηλότοκα δάνεια, επιδοτήσεις επιτοκίου, εγγυήσεις και σχήματα συγχρηματοδότησης, ώστε να καταστούν βιώσιμα έργα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Σε αντάλλαγμα, μέρος των κατοικιών θα πρέπει να διατίθεται με χαμηλότερα μισθώματα.
Το μοντέλο μπορεί να κινητοποιήσει επενδύσεις που υπό αμιγώς εμπορικούς όρους δεν θα πραγματοποιούνταν. Παράλληλα, όμως, δημιουργεί το ερώτημα κατά πόσο όλοι οι developers θα ξεκινούν από την ίδια αφετηρία. Μια επιχείρηση που χρηματοδοτεί ένα έργο αποκλειστικά μέσω τραπεζικού δανεισμού με εμπορικούς όρους βρίσκεται σε διαφορετική θέση από έναν ανταγωνιστή που αποκτά πρόσβαση σε κρατική εγγύηση ή επιδοτούμενο επιτόκιο.
Σε ένα μεγάλο οικιστικό project, ακόμη και λίγες ποσοστιαίες μονάδες διαφοράς στο κόστος χρηματοδότησης μπορούν να μεταφραστούν σε σημαντική διαφοροποίηση του συνολικού κόστους ανάπτυξης. Αν, ενδεικτικά, μια εταιρεία δανείζεται με κόστος 5% και μια δεύτερη επιτυγχάνει μέσω προγράμματος πραγματικό κόστος 2%, η απόσταση μπορεί να επηρεάσει αποφασιστικά τόσο τη βιωσιμότητα του έργου όσο και το τελικό περιθώριο κέρδους.
Σε αυτό το σημείο η στεγαστική πολιτική αποκτά χαρακτηριστικά που ξεπερνούν την κοινωνική προστασία και επηρεάζουν άμεσα τη δομή του κλάδου ανάπτυξης ακινήτων. Το κράτος δεν χρηματοδοτεί μόνο τον τελικό δικαιούχο, αλλά διαμορφώνει μέσω των προγραμμάτων του το κόστος κεφαλαίου συγκεκριμένων επενδύσεων. Η διαφάνεια των κριτηρίων, οι όροι συμμετοχής και η δυνατότητα πρόσβασης μικρότερων εταιρειών αποκτούν, συνεπώς, καθοριστική σημασία.
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο όταν στο φθηνότερο κεφάλαιο προστίθεται και η πρόσβαση στη δημόσια γη. Η στρατηγική προβλέπει ειδικό πρόγραμμα παραχώρησης δημόσιων εκτάσεων σε νησιωτικές περιοχές για την ανάπτυξη κατοικιών κοινωνικού ή προσιτού μισθώματος, με στόχο να αντιμετωπιστούν τα σοβαρά προβλήματα στέγασης εργαζομένων σε κρίσιμες υπηρεσίες.
Για την περίοδο 2024-2025 είχαν καταγραφεί ανάγκες στέγασης 3.086 εργαζομένων σε 31 νησιωτικούς δήμους, ενώ οι υφιστάμενες δημοτικές πρωτοβουλίες κάλυπταν μόλις 233 άτομα. Η ανάγκη παρέμβασης είναι επομένως σαφής, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η έλλειψη κατοικίας δυσχεραίνει τη στελέχωση σχολείων, νοσοκομείων και άλλων βασικών υπηρεσιών.
Από οικονομική άποψη, ωστόσο, η παραχώρηση δημόσιας γης μεταβάλλει ριζικά την εξίσωση του κόστους. Η αγορά οικοπέδου αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα έξοδα μιας οικιστικής ανάπτυξης. Ένας ιδιώτης developer που αποκτά γη σε εμπορικές τιμές ενσωματώνει το κόστος αυτό στην επένδυσή του, ενώ ένα έργο που αναπτύσσεται σε δημόσια έκταση με ευνοϊκούς όρους ξεκινά από χαμηλότερη βάση.
Εάν το πλεονέκτημα της γης συνδυαστεί με επιδοτούμενη χρηματοδότηση ή κρατικές εγγυήσεις, προκύπτει ένας ανάδοχος με διαφορετική δομή κόστους από έναν ανταγωνιστή που δρα αποκλειστικά στην ελεύθερη αγορά. Το κρίσιμο ζήτημα είναι κατά πόσο το οικονομικό όφελος που λαμβάνει ο ιδιώτης αντισταθμίζεται από τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει απέναντι στο Δημόσιο και από το κοινωνικό αποτέλεσμα που παράγει.
Η κοινωνική αντιπαροχή θα δοκιμαστεί ακριβώς σε αυτή την ισορροπία. Η αποτίμηση της δημόσιας γης, το πραγματικό κόστος κατασκευής, το ποσοστό των κατοικιών που θα παραμένει σε κοινωνική χρήση και ο τρόπος επιλογής των αναδόχων θα καθορίσουν εάν το μοντέλο θα λειτουργήσει ως αποτελεσματικός μηχανισμός αύξησης της προσφοράς ή θα δημιουργήσει υπερβολικά πλεονεκτήματα για περιορισμένο αριθμό εταιρειών.
Στην αγορά υπάρχει επιπλέον ο κίνδυνος συγκέντρωσης. Τα μεγάλα έργα κοινωνικής αντιπαροχής και τα σύνθετα σχήματα συγχρηματοδότησης απαιτούν ισχυρούς ισολογισμούς, τεχνική εμπειρία, πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση και σημαντική διοικητική υποδομή. Αυτό ενδέχεται να δυσκολέψει τη συμμετοχή μικρότερων developers και να κατευθύνει μεγάλο μέρος των έργων προς μεγαλύτερους ομίλους.
Η εξέλιξη αυτή δεν είναι δεδομένη, καθιστά όμως κρίσιμο τον σχεδιασμό των διαγωνισμών. Εάν η πρόσβαση στα νέα εργαλεία περιοριστεί σε λίγους ισχυρούς παίκτες, οι επιχειρήσεις που θα ενταχθούν πρώτες στα προγράμματα θα αποκτήσουν μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο έργων, πρόσθετη τεχνογνωσία και ενδεχομένως πλεονέκτημα στις επόμενες αναθέσεις.
Ξεχωριστή διάσταση έχει και η φοιτητική κατοικία. Η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας συγκατοίκησης, σε συνδυασμό με τη δυνατότητα παροχής εγγυήσεων προς ιδιοκτήτες, επιχειρεί να μειώσει τον αριθμό των κατοικιών που απαιτούνται για να καλυφθεί η ίδια ζήτηση. Δύο φοιτητές που σήμερα μισθώνουν δύο διαφορετικές γκαρσονιέρες θα μπορούν να επιλέξουν ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα και να μοιραστούν το κόστος.
Εφόσον η συγκατοίκηση αποκτήσει ευρεία εφαρμογή, η αλλαγή αυτή θα μπορούσε να περιορίσει μέρος της ζήτησης για μικρές κατοικίες σε φοιτητικές περιοχές. Δεν συνεπάγεται αυτομάτως πτώση των ενοικίων, μπορεί όμως να περιορίσει τη δυνατότητα συνεχούς ανόδου τους, ιδιαίτερα σε αγορές όπου η φοιτητική ζήτηση αποτελεί βασικό παράγοντα διαμόρφωσης των τιμών.
Το στοίχημα της αγοράς δύο ταχυτήτων
Η νέα στρατηγική αναδεικνύει έτσι μια βασική αντίφαση της στεγαστικής πολιτικής. Τα μέτρα που αυξάνουν μόνο την αγοραστική δύναμη των ενοικιαστών μπορεί, όταν η προσφορά είναι ανελαστική, να ενισχύουν την πίεση στις τιμές. Οι παρεμβάσεις που αυξάνουν πραγματικά την προσφορά μπορούν, αντίθετα, να περιορίζουν τις αποδόσεις υφιστάμενων επενδύσεων και να επιβραδύνουν την ανατίμηση συγκεκριμένων κατηγοριών ακινήτων.
Ως εκ τούτου, το αποτέλεσμα της Εθνικής Στρατηγικής 2026-2035 θα κριθεί σε μεγάλο βαθμό από την κλίμακα, τη γεωγραφική στόχευση και τους όρους εφαρμογής των προγραμμάτων. Η αύξηση της προσφοράς μπορεί – υπό προϋποθέσεις- να αντιμετωπίσει βαθύτερα αίτια της στεγαστικής κρίσης. Όσο όμως ενισχύεται, όμως, η κρατική παρουσία μέσω δημόσιας γης, επιδοτούμενης χρηματοδότησης, εγγυήσεων και κοινωνικών μισθωμάτων, τόσο μεγαλύτερη γίνεται και η ανάγκη να διασφαλιστούν ισότιμοι όροι ανταγωνισμού.
