Αλλαγές στον τρόπο αξιοποίησης των ακινήτων αναμένεται να φέρει η νέα νομοθετική πρωτοβουλία του υπουργείου Δικαιοσύνης για την αναμόρφωση του πλαισίου της ιδιοκτησίας. Η κατάτμηση και η συνένωση διαμερισμάτων, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι επεμβάσεις σε κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων και το δικαίωμα υψούν βρίσκονται μεταξύ των βασικών ζητημάτων που εξετάζονται.
Στόχος του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας είναι να συγκεντρώσει τις διάσπαρτες διατάξεις που ισχύουν σήμερα και να δώσει πιο σύγχρονες λύσεις σε προβλήματα τα οποία συχνά εμποδίζουν την αξιοποίηση, την αναβάθμιση και τη μεταβίβαση ακινήτων. Η κατεύθυνση είναι να δημιουργηθεί ένα πιο ευέλικτο πλαίσιο, χωρίς όμως να καταργούνται ο τεχνικός και ο πολεοδομικός έλεγχος.
Οι νέες ρυθμίσεις δεν σημαίνουν ότι κάθε ιδιοκτήτης θα μπορεί να κάνει ό,τι θέλει στο διαμέρισμά του. Κάθε αλλαγή θα εξακολουθεί να εξετάζεται από ιδιοκτησιακή, τεχνική και πολεοδομική σκοπιά, ενώ θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Παράλληλα, οι ανακοινώσεις που έχουν γίνει μέχρι σήμερα αποτυπώνουν μόνο την κατεύθυνση των αλλαγών και δεν αποτελούν ακόμη εφαρμοστέο δίκαιο. Μέχρι την ψήφιση του νέου νόμου εξακολουθεί να ισχύει το σημερινό καθεστώς.
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο μικρότερες κατοικίες, ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας περιλαμβάνει σχετική απαγόρευση. Η ρύθμιση συνδέεται με την ανάγκη αξιοποίησης μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και αύξησης της διαθέσιμης κατοικίας, κυρίως στα αστικά κέντρα.
Ωστόσο, η κατάτμηση δεν είναι απλή διαδικασία. Δεν αρκεί η τοποθέτηση ενός διαχωριστικού τοίχου. Θα πρέπει να εξετάζεται αν δημιουργούνται δύο λειτουργικά αυτοτελείς κατοικίες, αν υπάρχουν ανεξάρτητες παροχές, αν εξασφαλίζονται φωτισμός και αερισμός και αν επηρεάζονται εγκαταστάσεις ύδρευσης, αποχέτευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης. Ενδέχεται επίσης να απαιτείται οικοδομική άδεια ή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Αντίστοιχες προϋποθέσεις ισχύουν και για τη συνένωση δύο διαμερισμάτων. Αν πρόκειται να ανοιχτεί ή να αφαιρεθεί τοίχος, πρέπει να ελεγχθεί αν είναι φέρων. Αν αλλάζουν οι εγκαταστάσεις, οι χρήσεις ή οι προσβάσεις, μπορεί να απαιτούνται πρόσθετες εγκρίσεις. Όταν δύο αυτοτελείς ιδιοκτησίες μετατρέπονται σε μία, ενδέχεται να χρειάζεται και συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης.
Ενεργειακές αναβαθμίσεις και παρεμβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως η θερμομόνωση, η αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης και η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας.
Οι παρεμβάσεις αυτές, όμως, απαιτούν τεχνική τεκμηρίωση. Η θερμομόνωση επηρεάζει τις όψεις, τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν χώρο στο δώμα, ενώ οι αντλίες θερμότητας δημιουργούν ζητήματα βάρους, θορύβου και εγκατάστασης δικτύων.
Όρια εξακολουθούν να ισχύουν και στις εργασίες μέσα στο διαμέρισμα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρά σε απλές εσωτερικές αλλαγές, όχι όμως σε παρεμβάσεις που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, την όψη, τα κοινόχρηστα μέρη ή τις κοινές εγκαταστάσεις.
Ταράτσες, στέγες, πιλοτές, ακάλυπτοι χώροι, κλιμακοστάσια και όψεις δεν μπορούν να μεταβάλλονται αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη. Ακόμη και η αποκλειστική χρήση ενός χώρου δεν ισοδυναμεί με κυριότητα και δεν επιτρέπει μόνιμες κατασκευές χωρίς έλεγχο.
Δικαίωμα υψούν και τα απαραίτητα έγγραφα πριν από κάθε εργασία
Για το δικαίωμα υψούν, η αναφορά του σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει ότι μπορεί οπωσδήποτε να κατασκευαστεί νέος όροφος. Απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους, της στατικής επάρκειας και της πολεοδομικής νομιμότητας του κτιρίου.
Πριν από κάθε εργασία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκεντρώνει τον τίτλο, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό, τον πίνακα χιλιοστών, τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τα στοιχεία του Κτηματολογίου. Μόνο μετά από πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο μπορεί να διαπιστωθεί τι επιτρέπεται και ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί.
