Η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ διατυπώνει τις σοβαρές επιφυλάξεις της, με επιστημονικά και πολιτικά επιχειρήματα, για τις προωθούμενες αλλαγές στο ζήτημα των εκτός σχεδίου περιοχών στο υπό κατάρτιση χωροταξικό και πολεοδομικό νομοσχέδιο.
Το νέο χωροταξικό νομοσχέδιο θα κατατεθεί στη Βουλή τέλος Οκτωβρίου-αρχές Νοεμβρίου, με τη διαβούλευση να συνεχίζεται με έμφαση στις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση. Η επικείμενη κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση έχει βάλει… φωτιά στην κτηματαγορά και πολλοί θιγόμενοι ιδιοκτήτες αναζητούν τρόπους προκειμένου να μην απολέσουν οριστικά την αρτιότητα και εν τέλει την αχρήστευση των οικοπέδων τους, τα οποία αν δεν προχωρήσουν σε συγκεκριμένες κινήσεις, θα μετατραπούν σε… χωράφια και βοσκοτόπια!
Με το νέο σχέδιο του υπουργείο Περιβάλλοντος, στα 4.000 τ.μ. μπορεί να ανεγερθεί κατοικία έως 186 τ.μ., ενώ σήμερα το όριο είναι 200 τ.μ. Επιπλέον, για τουριστικές, βιομηχανικές και εμπορικές χρήσεις μειώνονται οι συντελεστές στα εκτός σχεδίου.
Σημειωτέον, ότι οικόπεδα εκτός οικισμών και σχεδίου πόλης θεωρούνται μέχρι σήμερα οικοδομήσιμα, εφόσον ισχύουν τα εξής:
α) Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τμ.
β) «Πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα.
γ) Γήπεδα που προϋπήρχαν στις 31/12/2003 θα πρέπει να έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και να βρίσκονται επί εθνικής, επαρχιακής, δημοτικής οδού ή σε εγκαταλελειμμένα τμήματά τους ή σε σιδηροδρομικές γραμμές, έχοντας επιπλέον «πρόσωπο» 45 μέτρα και βάθος 50 μέτρα.
δ) Γήπεδα που δημιουργήθηκαν σε τέτοιους δρόμους από τις 17/10/1978 έως τις 31/05/1985, δεν χρειάζεται να έχουν «πρόσωπο» και βάθος, αλλά μόνο την αρτιότητα των 4.000 τ.μ.
ε) Γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν στις 24/4/77 ελάχιστο εμβαδό 2.000 τ.μ.
στ) Γήπεδα που στις 31/5/1985 είχαν «πρόσωπο» σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές, μπορούσαν να οικοδομήσουν ακόμη και με επιφάνεια 2.000 τ.μ. ή 1.200 τ.μ. ή και 750 τ.μ., με βάση συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
ζ) Γήπεδα που ελαττώνονται μετά από απαλλοτρίωση ή διάνοιξη διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον μετά την ελάττωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων.
η) Το ίδιο συμβαίνει και σε περιπτώσεις αναδασμών, εφόσον μετά τον αναδασμό έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων.
Όπως αναφέρει το ΤΕΕ, παγίως, δεν τοποθετείται κατά το στάδιο της ηλεκτρονικής δημόσιας διαβούλευσης αλλά εκφράζει τις επιστημονικές και θεσμικές του απόψεις με κάθε τρόπο και σε κάθε χρόνο, ενώ τοποθετείται και στις διαδικασίες της Βουλής, όταν καλείται, η ΔΕ ΤΕΕ, μετά από συνεχείς συνεδριάσεις, εκτεταμένο διάλογο και πολύωρες συζητήσεις, λόγω της βαρύτητας και της σημασίας του θέματος, στο πλαίσιο του θεσμικού ρόλου του Επιμελητηρίου, σημειώνει με έμφαση προς την Πολιτεία τα εξής:
Για το μείζον ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης, ενόψει του χωροταξικού – πολεοδομικού νομοσχεδίου, η ΔΕ ΤΕΕ επαναλαμβάνει ότι με βάση το Σύνταγμα και την επιστήμη οι περιοχές εκτός σχεδίου δεν προσφέρονται, κατ’ αρχήν, για οικοδομικές αναπτύξεις, αλλά ταυτόχρονα τονίζει ότι αποτελεί όνειδος για την Ελληνική Πολιτεία ότι επί 45 χρόνια, από τη Μεταπολίτευση και μετά, δεν έχει καταφέρει το κράτος να ολοκληρώσει τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό. Το ΤΕΕ, ως επίσημος τεχνικός σύμβουλος της Πολιτείας, έχει καταθέσει σε όλες ανεξαιρέτως τις κυβερνήσεις μέχρι σήμερα, αναλυτικές και συγκεκριμένες προτάσεις, με βάση τις συνθήκες κάθε περιόδου, προκειμένου η Πολιτεία να επιτελέσει τον βασικό της ρόλο απέναντι στους πολίτες: επιτέλους να σχεδιάσει.
Η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης με νέες απαγορεύσεις και σύνθετες διαδικασίες δεν μπορεί να γίνεται «έτσι χωρίς πρόγραμμα», χωρίς αντικειμενικά και επαληθεύσιμα στοιχεία, χωρίς διάλογο αφενός με τις τοπικές κοινωνίες και αφετέρου με όλους τους σχετικούς επιστημονικούς φορείς. Δεν είναι επιστημονικά ορθό να έρχονται νέες οριζόντιες ρυθμίσεις που αντιμετωπίζουν ενιαία τον νησιωτικό, τον περιαστικό και τον ορεινό χώρο, καθώς αυτό ακριβώς είναι το αντικείμενο του σχεδιασμού τοπικού επιπέδου.
Ειδικά σήμερα, αποτελεί χρέος της Πολιτείας, πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε συζήτηση για νέα ειδικά μέτρα με απαγορεύσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές, να ολοκληρώσει τις αυτονόητες και επιστημονικά, τεχνικά, οικονομικά και κοινωνικά απαραίτητες υποχρεώσεις της: τους Δασικούς Χάρτες και το Δασολόγιο, την χάραξη των Αιγιαλών, το Αρχαιολογικό Κτηματολόγιο, την οριοθέτηση των Υδατορεμάτων, την αποτύπωση του οδικού δικτύου, την οριοθέτηση όλων των οικισμών και εν τέλει, το σπουδαιότερο, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Και ακόμη, να προχωρήσει επιτέλους αποτελεσματικά σε σαφή και κωδικοποιημένη πολεοδομική και χωροταξική νομοθεσία.
Σημειώνεται από το ΤΕΕ ότι η Πολιτεία έχει ήδη αποδεχθεί τη σημασία της ψηφιακής αποτύπωσης όλων των θεσμικών γραμμών της πολεοδομικής νομοθεσίας με γεωχωρικά δεδομένα και της πρόσβασης των πολιτών και των ενδιαφερομένων σε αυτά, μέσα από τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη που ανέθεσε στον ΤΕΕ και σύντομα ξεκινά. Αυτός είναι ο μόνος σωστός επιστημονικά τρόπος, πλέον, να υπάρξει και να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός στη χώρα, που αποτελεί τη βασική προϋπόθεση ώστε να συζητηθούν μετά ακραία μέτρα όπως η πρακτική απαγόρευση της δόμησης σε ολόκληρες περιοχές, όπως είναι οι εκτός σχεδίου.
Το νομοσχέδιο, όπως δόθηκε στη δημοσιότητα κατά το στάδιο της διαβούλευσης, στο πεδίο των διατάξεων για τις εκτός σχεδίου περιοχές, μόνο προβλήματα μπορεί να δημιουργήσει χωρίς να προσφέρει ουσιαστικό περιβαλλοντικό, οικονομικό, αναπτυξιακό ή άλλο όφελος στην Ελληνική κοινωνία συνολικά. Οι διατάξεις αυτές θα ήταν καλύτερα να αποσυρθούν και να συνδυαστούν με το πρόγραμμα εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και την ολοκλήρωση των θεσμικών γραμμών εντός ευλόγου, συντόμου χρονικού διαστήματος. Αντιθέτως, οι διατάξεις που επιταχύνουν τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό πρέπει να κατατεθούν στην Βουλή, με τις εύλογες διορθώσεις που απαιτούνται και να θεσμοθετηθούν το συντομότερο δυνατό.
Επιπλέον, πρέπει η Πολιτεία να αντιληφθεί ότι με τις ρυθμίσεις που προτείνονται για την εκτός σχεδίου δόμηση επέρχονται σοβαρές ανατροπές στην περιουσιακή κατάσταση όσων έχουν εκτάσεις σε τέτοιες περιοχές. Και προκύπτει καταφανής άνιση μεταχείριση μεταξύ μικρών και μεγάλων ιδιοκτησιών. Αυτό θα έχει τεράστιες οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις. Με τις ρυθμίσεις που προωθούνται απομειώνεται ή μηδενίζεται στην πράξη η περιουσία των πολιτών, μέσα από την υποτίμηση της αξίας των μικρών εκτάσεων γης και σε πολλές περιπτώσεις – λόγω των διατάξεων του συγκεκριμένου νομοσχεδίου – θα οδηγούνται οι μικροϊδιοκτήτες σε εκποίηση της γης σε εξαιρετικά μειωμένες τιμές, προς όφελος γειτνιαζόντων μεγάλων ιδιοκτησιών. Και αυτό διότι είναι σαφής, από τις διατάξεις (μέσα από κίνητρα, ειδικές προβλέψεις, εξαιρέσεις και απαγορεύσεις) η κατεύθυνση υπερσυγκέντρωσης γης σε τουριστικούς, βιομηχανικούς και άλλης χρήσης οργανωμένους υποδοχείς δραστηριοτήτων ή μεγαλοϊδιοκτησίες. Όμως καμία συζήτηση για κατάργηση δικαιωμάτων δόμησης και αξιοποίησης των μικρών ιδιοκτησιών δεν μπορεί να σταθεί αν προηγουμένως η Πολιτεία δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της με την ολοκλήρωση των αυτονόητων προϋποθέσεων που και το Σύνταγμα θέτει στην κρατική διοίκηση.
Ακόμη, πρέπει να επισημανθεί μία άλλη οικονομική συνέπεια των διατάξεων που προτείνονται. Στην πράξη, οδηγούνται όλοι οι μικροϊδιοκτήτες να αφιερώσουν χρήμα και χρόνο άμεσα, εντός 2+4 ετών, για να σώσουν την αξία των γεωτεμαχίων τους, με την έκδοση οικοδομικών αδειών και στη συνέχεια τη δόμησή τους. Θα ήταν ευχής έργο να μας πληροφορήσει η Πολιτεία με ποια μελέτη έχει θεωρήσει ότι οι διαθέσιμοι οικονομικοί πόροι από αποταμίευση και δανεισμό πρέπει να κατευθυνθούν τα επόμενα δύο (συν τέσσερα) χρόνια στην αγορά οικοδομικών έργων μόνον και όχι σε άλλους αναγκαίους τομείς – και αν έχει υπολογίσει ποιοι είναι αυτοί οι πόροι ακριβώς, το κόστος και την ωφέλεια τους, σε οικονομικούς όρους. Επίσης, και μόνο αυτή η συνέπεια θα έπρεπε να προβληματίσει τους εμπνευστές της ρύθμισης, καθώς φέρνει προ τετελεσμένων άμεσα τον πολεοδομικό σχεδιασμό που θα ολοκληρωθεί μετά την έκδοση των διοικητικών πράξεων στις εκτός σχεδίου περιοχές, ανατρέποντας κάθε πρόθεση ορθής επιστημονικής προσέγγισης του χώρου και εν τέλει περιβαλλοντικής προστασίας.
Επιπλέον, η Πολιτεία πρέπει να κατανοήσει ότι δημιουργούνται και σοβαρά, συστημικά, οικονομικά προβλήματα από μια τέτοια επιλογή. Η μοιραία μείωση των αξιών σε γεωτεμάχια σε εκτός σχεδίου περιοχές ανατρέπει το σύνολο σχεδόν των προϋπολογισμών και των αποτιμήσεων που έχουν γίνει μέχρι σήμερα, σε κάθε φάσμα της οικονομικής ζωής. Ειδικότερα, στον τραπεζικό και χρηματοπιστωτικό τομέα, δημιουργεί αστάθεια και περιττά προβλήματα, καθώς ακίνητα που μέχρι σήμερα ήταν άρτια και οικοδομήσιμα, με την αντίστοιχη αποτίμηση, έχουν παρασχεθεί ως εγγυήσεις για δανειοδοτήσεις σε ολόκληρο το εύρος της ελληνικής οικονομίας και κοινωνίας.
Η ΔΕ ΤΕΕ επαναλαμβάνει ότι:
· Η απόδοση χρήσεων γης και όρων δόμησης στο σύνολο της χώρας, οι επεκτάσεις των σχεδίων πόλεως σε κάθε τους μορφή, όπως και τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, είναι πεδίο ενός χωρικού και εντέλει αναπτυξιακού σχεδιασμού που λαμβάνει υπόψιν τις κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες του παρελθόντος, του παρόντος και του μέλλοντος.
· Είναι πολιτικό ζήτημα η διεξαγωγή εκτεταμένου διαλόγου και η σύνθεση απόψεων με τις τοπικές κοινωνίες ειδικά για τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό που αποτελεί αρμοδιότητα του στενού, επιτελικού, πυρήνα του κράτους αλλά δεν μπορεί να γίνεται ξεκομμένα από την κοινωνία.
· Ειδικά σήμερα που η χώρα βρίσκεται μπροστά σε ένα σύνθετο αλλά αναγκαίο σχέδιο ανασυγκρότησης, με μοναδικούς στην ιστορία διαθέσιμους ευρωπαϊκούς και άλλους πόρους, οφείλει να προχωρήσει σε δομημένο διάλογο με περιφερειακή διάρθρωση και τοπική συμμετοχή, με στόχο τη βέλτιστη επίτευξη των εθνικών προτεραιοτήτων και την χωρική, οικονομική και κοινωνική συνοχή.
Οι αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση είναι απαραίτητες, αλλά όχι με τέτοιον τρόπο – και προϋπόθεση για αυτές αποτελεί η ολοκλήρωση του σχεδιασμού. Απαιτείται δηλαδή η αντίστροφη από την ακολουθούμενη πορεία: πρώτα θεσμικές γραμμές και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και μετά απαγόρευση της εκτός σχεδίου δόμησης.
Το ΤΕΕ, λόγω της μακρόχρονης, θεσμικής, τεχνογνωσίας του και της επιστημοσύνης των μελών του, μπορεί να συμβάλλει τόσο στον αναγκαίο διάλογο με την κοινωνία όσο και στη δυναμική υλοποίηση του προγράμματος εκπόνησης, επίβλεψης, έγκρισης και υλοποίησης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και των απαραίτητων θεσμικών γραμμών. Το ΤΕΕ είναι στη διάθεση της Πολιτείας ώστε να γίνουν σε πολύ σύντομο χρόνο όλες οι απαραίτητες διαδικασίες, με ορθό επιστημονικά τρόπο και ψηφιακά, για την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού.
