Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πολυκατοικιών, στη λήψη αποφάσεων μεταξύ συνιδιοκτητών, στη διαχείριση των κοινόχρηστων, στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και στην αξιοποίηση των ακινήτων φέρνει η σχεδιαζόμενη αναμόρφωση της νομοθεσίας για τη συνιδιοκτησία. Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας που θα αντικαταστήσει διατάξεις οι οποίες ισχύουν εδώ και σχεδόν έναν αιώνα, φιλοδοξεί να επιλύσει χρόνιες εκκρεμότητες, να διευκολύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων, να περιορίσει τις δικαστικές διαμάχες και να προσαρμόσει τους κανόνες λειτουργίας των πολυκατοικιών στις σύγχρονες ανάγκες.
Το Dnews παραθέτει έναν πρακτικό οδηγό σε μορφή ερωτήσεων και απαντήσεων με τις αλλαγές που δρομολογούνται:
1. Γιατί αλλάζει η νομοθεσία για τις πολυκατοικίες και τη συνιδιοκτησία;
Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο για την οριζόντια ιδιοκτησία ισχύει από το 1929 και δεν ανταποκρίνεται πλέον πλήρως στις σημερινές συνθήκες. Οι πολυκατοικίες αποτελούν πλέον την κυρίαρχη μορφή κατοικίας στα αστικά κέντρα, ενώ έχουν προκύψει νέες ανάγκες, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, η εγκατάσταση φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων και η ταχύτερη επίλυση διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών. Η νέα νομοθεσία επιδιώκει να συγκεντρώσει τις διάσπαρτες διατάξεις σε ένα ενιαίο και λειτουργικό πλαίσιο.
2. Τι θα αλλάξει στους κανονισμούς των πολυκατοικιών;
Η τροποποίηση παλαιών κανονισμών αναμένεται να γίνει ευκολότερη. Σήμερα, πολλοί κανονισμοί προβλέπουν ιδιαίτερα αυξημένες πλειοψηφίες ή ακόμη και ομοφωνία, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να αλλάξουν διατάξεις που έχουν συνταχθεί πριν από δεκαετίες. Με το νέο πλαίσιο εξετάζεται η δυνατότητα λήψης αποφάσεων με χαμηλότερα ποσοστά, ανάλογα με το ζήτημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί.
Από την αλλαγή ευνοούνται οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να προχωρήσουν σε αναγκαίες επισκευές, έργα ασφάλειας ή εκσυγχρονισμό του κτιρίου. Δεν ευνοούνται όσοι μπορούσαν μέχρι σήμερα, μέσω της άρνησής τους, να εμποδίζουν οποιαδήποτε μεταβολή ή παρέμβαση.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
3. Θα μπορούν να γίνονται ευκολότερα επισκευές και εργασίες συντήρησης;
Ναι, εφόσον οι προτεινόμενες ρυθμίσεις ενσωματωθούν στο τελικό νομοσχέδιο. Προβλέπεται μείωση των απαιτούμενων ποσοστών για αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, την ασφάλεια και τη λειτουργικότητα της οικοδομής. Οι εργασίες ενδέχεται να κατηγοριοποιούνται ανάλογα με την αναγκαιότητα και την επικινδυνότητά τους. Κερδισμένοι θα είναι οι ιδιοκτήτες παλαιών πολυκατοικιών στις οποίες καθυστερούν κρίσιμες παρεμβάσεις, όπως η επισκευή όψεων, ανελκυστήρων, σωληνώσεων ή στατικών προβλημάτων. Περιορίζεται, αντίθετα, η δυνατότητα μιας μικρής μειοψηφίας να μπλοκάρει έργα που είναι αντικειμενικά αναγκαία.
4. Τι προβλέπεται για τα απλήρωτα κοινόχρηστα;
Σχεδιάζεται ειδικότερη και ταχύτερη διαδικασία είσπραξης των οφειλών από κοινόχρηστες δαπάνες. Στόχος είναι να αποφεύγονται οι πολυετείς καθυστερήσεις και να μην επιβαρύνονται οι συνεπείς ιδιοκτήτες με τα χρέη όσων δεν καταβάλλουν τις υποχρεώσεις τους. Ευνοούνται οι πολυκατοικίες με συσσωρευμένες οφειλές, οι διαχειριστές και οι συνεπείς συνιδιοκτήτες. Δεν ευνοούνται οι συστηματικοί κακοπληρωτές, καθώς οι απαιτήσεις της πολυκατοικίας θα μπορούν να διεκδικούνται αποτελεσματικότερα. Θα πρέπει, πάντως, να προβλεφθούν εγγυήσεις για περιπτώσεις πραγματικής οικονομικής αδυναμίας και για τον έλεγχο τυχόν λανθασμένων χρεώσεων.
5. Αλλάζει ο ρόλος του διαχειριστή της πολυκατοικίας;
Ο ρόλος του διαχειριστή αναμένεται να αποκτήσει σαφέστερο θεσμικό πλαίσιο. Θα καθοριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια οι αρμοδιότητες, οι υποχρεώσεις, η διάρκεια της θητείας, η εκπροσώπηση της πολυκατοικίας και η ευθύνη για τη διαχείριση των χρημάτων. Εξετάζεται επίσης η δυνατότητα ανάθεσης της διαχείρισης σε επαγγελματίες ή εξειδικευμένες εταιρείες. Αυτό μπορεί να διευκολύνει πολυκατοικίες στις οποίες κανένας ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί να αναλάβει τη διαχείριση. Από την άλλη πλευρά, η επαγγελματική διαχείριση ενδέχεται να αυξήσει τα πάγια έξοδα των ενοίκων και των ιδιοκτητών.
6. Θα είναι υποχρεωτικό το αποθεματικό και η ασφάλιση της πολυκατοικίας;
Το νέο πλαίσιο προβλέπεται να ρυθμίσει τη δημιουργία αποθεματικού και την ασφάλιση της οικοδομής. Το αποθεματικό θα μπορεί να χρησιμοποιείται για έκτακτες βλάβες, σημαντικές επισκευές ή κινδύνους που απαιτούν άμεση αντιμετώπιση, χωρίς να χρειάζεται κάθε φορά να αναζητούνται χρήματα από τους ιδιοκτήτες. Η ασφάλιση μπορεί να προσφέρει προστασία από πυρκαγιές, φυσικές καταστροφές, ατυχήματα ή ζημιές σε κοινόχρηστους χώρους. Οι ιδιοκτήτες θα αποκτήσουν μεγαλύτερη οικονομική ασφάλεια, αλλά είναι πιθανό να επιβαρυνθούν με νέες τακτικές εισφορές ή ασφάλιστρα.
7. Τι αλλάζει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb;
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα ενταχθούν σε σαφέστερο πλαίσιο συνιδιοκτησίας. Οι ρυθμίσεις αναμένεται να εξετάσουν τις συγκρούσεις που προκύπτουν από τη συχνή εναλλαγή επισκεπτών, τον θόρυβο, τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, την ασφάλεια του κτιρίου και τις αυξημένες δαπάνες. Ευνοούνται οι μόνιμοι κάτοικοι πολυκατοικιών που αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα από την ανεξέλεγκτη λειτουργία καταλυμάτων. Οι ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται ακίνητα με βραχυχρόνιες μισθώσεις ενδέχεται να βρεθούν αντιμέτωποι με πρόσθετους κανόνες, περιορισμούς ή οικονομικές υποχρεώσεις. Το τελικό αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από το αν η νέα νομοθεσία θα επιτρέπει περιορισμούς μέσω του κανονισμού ή μέσω αποφάσεων των συνιδιοκτητών.
8. Θα μπορούν να χωρίζονται μεγάλα διαμερίσματα σε μικρότερα;
Προβλέπεται η δυνατότητα κατάτμησης μεγάλων οριζόντιων ιδιοκτησιών ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας περιλαμβάνει σχετική απαγόρευση, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνται οι πολεοδομικοί και τεχνικοί κανόνες. Αντίστοιχα, θα μπορεί να διευκολύνεται η συνένωση γειτονικών ιδιοκτησιών. Η αλλαγή ευνοεί τους ιδιοκτήτες μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων που επιθυμούν να δημιουργήσουν δύο ή περισσότερες μικρότερες κατοικίες, είτε για πώληση είτε για εκμίσθωση. Μπορεί επίσης να αυξήσει τη διαθεσιμότητα μικρότερων κατοικιών στις μεγάλες πόλεις. Ενδέχεται, ωστόσο, να προκαλέσει επιφυλάξεις σε άλλους ενοίκους, εάν αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των κατοίκων, η χρήση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων ή η επιβάρυνση του κτιρίου.
9. Τι θα γίνει με τα ακίνητα που δεν έχουν οριστικούς τίτλους;
Εξετάζεται η τακτοποίηση ιδιοκτησιών που αγοράστηκαν στο παρελθόν με προσύμφωνο, χωρίς να ακολουθήσει οριστικό συμβόλαιο, καθώς και άλλων ακινήτων που δεν αποτυπώνονται σωστά στο Κτηματολόγιο. Στόχος είναι να αποκτήσουν νόμιμους τίτλους, να καταχωριστούν και να μπορούν στη συνέχεια να πωληθούν, να μεταβιβαστούν ή να αξιοποιηθούν. Κερδισμένοι θα είναι οι ιδιοκτήτες και οι κληρονόμοι ακινήτων που παραμένουν για δεκαετίες μπλοκαρισμένα. Θα απαιτείται, πάντως, προσεκτικός έλεγχος ώστε η διαδικασία να μην παραβιάζει δικαιώματα τρίτων και να μη νομιμοποιεί αυθαίρετες καταστάσεις.
10. Τι είναι το δικαίωμα υψούν και πώς θα αξιοποιείται;
Το δικαίωμα υψούν αφορά τη δυνατότητα μελλοντικής προσθήκης ορόφων σε ένα κτίριο, εφόσον αυτό επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς κανόνες. Σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχουν επίσης αδιάθετα ποσοστά συνιδιοκτησίας, τα οποία παραμένουν ανενεργά και δημιουργούν προβλήματα στις μεταβιβάσεις. Το νέο πλαίσιο εξετάζει την ανακατανομή αυτών των ποσοστών μεταξύ των συνιδιοκτητών ή την απόδοσή τους στους αρχικούς οικοπεδούχους και στους κληρονόμους τους. Ευνοούνται όσοι διαθέτουν νόμιμα δικαιώματα που σήμερα δεν μπορούν να αξιοποιήσουν. Δεν ευνοούνται συνιδιοκτήτες που έχουν καταλάβει ή χρησιμοποιούν χώρους και ποσοστά χωρίς σαφή νομικό τίτλο.
11. Θα γίνονται ευκολότερα οι ενεργειακές αναβαθμίσεις;
Οι αποφάσεις για φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας, θερμομόνωση, ενεργειακά συστήματα και φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων αναμένεται να λαμβάνονται με πιο ευέλικτες πλειοψηφίες. Σήμερα, τέτοιες παρεμβάσεις συχνά μπλοκάρονται επειδή αφορούν κοινόχρηστους χώρους, όπως η ταράτσα, η πρόσοψη, το λεβητοστάσιο ή το γκαράζ. Κερδισμένοι θα είναι οι ιδιοκτήτες που θέλουν να μειώσουν την ενεργειακή κατανάλωση και το κόστος λειτουργίας της πολυκατοικίας. Ενδέχεται, όμως, να επιβαρυνθούν οικονομικά όσοι δεν επιθυμούν ή δεν μπορούν να συμμετάσχουν σε μια επένδυση. Για τον λόγο αυτό θα πρέπει να καθοριστεί με σαφήνεια ποιοι πληρώνουν, ποιοι χρησιμοποιούν τις εγκαταστάσεις και πώς κατανέμεται το όφελος.
12. Ποιοι είναι συνολικά οι κερδισμένοι και ποιοι μπορεί να επιβαρυνθούν;
Οι βασικοί κερδισμένοι αναμένεται να είναι οι ιδιοκτήτες μπλοκαρισμένων ακινήτων, όσοι επιθυμούν να πραγματοποιήσουν αναγκαίες επισκευές ή ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι συνεπείς πληρωτές κοινοχρήστων και οι πολυκατοικίες που δυσκολεύονται να λάβουν αποφάσεις λόγω απαρχαιωμένων κανονισμών. Οφέλη μπορεί επίσης να προκύψουν για την αγορά ακινήτων, καθώς περισσότερες ιδιοκτησίες θα αποκτήσουν καθαρούς τίτλους και δυνατότητα μεταβίβασης. Λιγότερο ευνοημένοι θα είναι όσοι βασίζονται στην απαίτηση ομοφωνίας για να μπλοκάρουν αποφάσεις, οι κακοπληρωτές κοινοχρήστων και όσοι χρησιμοποιούν κοινόχρηστους χώρους χωρίς νόμιμη εξουσιοδότηση. Πρόσθετες υποχρεώσεις μπορεί να προκύψουν για ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και για όλους τους συνιδιοκτήτες, εάν θεσπιστούν υποχρεωτικό αποθεματικό, ασφάλιση του κτιρίου ή νέες δαπάνες συντήρησης.
