Σαρωτικές αλλαγές στις πολυκατοικίες φέρνει νέος νόμος προκειμένου να μπει τάξη στο χάος που επικρατεί σήμερα και δημιουργεί σοβαρά προβλήματα στις σχέσεις των ιδιοκτητών. 97 χρόνια μετά την εφαρμογή του νόμου 3741/1929, με τον οποίο «αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ` ορόφους ή σε μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος» (πολυκατοικίες, κλπ) θα επέλθουν αλλαγές και θα αναμορφωθούν οι σχέσεις στις οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών, κλπ.
Σήμερα μια πολυκατοικία που δεν μπορεί να επισκευάσει την ταράτσα της επειδή διαφωνεί ένας συνιδιοκτήτης και «πατάει» στον κανονισμό, και στην απαίτηση μιας ομόφωνης απόφασης.
Σε αυτόν ακριβώς τον «πόλεμο της πολυκατοικίας» φιλοδοξεί να βάλει τέλος το υπουργείο Δικαιοσύνης, ανοίγοντας τον δρόμο για τη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση στο δίκαιο της οριζόντιας κάθετης ιδιοκτησίας από το 1929.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Σκοπός του νέου νομοθετικού πλαισίου θα είναι οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών διαμερισμάτων πολυκατοικιών να εδραιωθούν σε ευέλικτο, σαφές και σύγχρονο νομικό οπλοστάσιο που θα μπορεί να επιλύει τις αναδυόμενες διαφορές, να διευκολύνει την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, αλλά και να ρυθμίσει την συγκατοίκηση των οικογενειών στις πολυκατοικίες.
Πλέον εκσυγχρονίζονται οι κανονισμοί των πολυκατοικιών και μία από τις σημαντικές καινοτόμες διατάξεις είναι αυτή που θα προβλέπει την δυνατότητα -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας- κατάτμησης ή της ένωσης διαμερισμάτων πολυκατοικιών (οριζοντίων ιδιοκτησιών), ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να μπορούν να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπισθεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις. Με άλλα λόγια θα μπορεί πλέον ο ιδιοκτήτης ενός οροφοδιαμερίσματος, να το χωρίσει στην μέση και στο ένα τμήμα του να μένει ο ίδιος και το υπόλοιπο να το ενοικιάζει, κάτι που σήμερα δεν προβλέπεται.
Ακόμη, θα επιλυθεί το τεράστιο σύνηθες πρόβλημα, το οποίο αντιμετωπίζεται στην καθημερινότητα, που ορισμένοι κάτοικοι διαμερισμάτων των πολυκατοικιών, δεν καταβάλουν τα κοινόχρηστα. Πλέον θα υπάρχει ειδική διαδικασία είσπραξης των κοινόχρηστων δαπανών (ακόμη και με έκδοση διαταγής πληρωμής), θα προβλέπεται υποχρεωτικά η δημιουργία αποθεματικού, αλλά και η ασφάλιση της πολυκατοικίας. Μάλιστα, για την είσπραξη των κοινοχρήστων όσων δεν τα καταβάλουν, θα προβλέπονται σύντομες διαδικασίες. Ενώ την ίδια στιγμή οι διαχειριστές των πολυκατοικιών θα έχουν υπερεξουσίες, αλλά και αυξημένες ευθύνες.
Παράλληλα, ξεμπλοκάρουν τα επισκευαστικά αναγκαία έργα ή ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων που πρέπει να υλοποιηθούν και δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν λόγω έλλειψης απαρτίας ή των πλειοψηφιών που διαμορφώνονται κατά τις συνελεύσεις των ενοίκων των πολυκατοικιών.
Ειδικότερα, θα προβλέπεται η μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, σε ζητήματα επισκευών, συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων, κά. Η μείωση των ποσοστών θα κυμαίνεται ανάλογα με την αναγκαιότητα των επισκευών, κλπ.
Τα βασικά προβλήματα που εμφανίζονται στις πολυκατοικίες
Η εμπειρία έχει δείξει ότι τα ζητήματα δεν είναι πάντα τεχνικά ή οικονομικά. Οι διαφωνίες μεταξύ ενοίκων, η έλλειψη εμπιστοσύνης, η απουσία ξεκάθαρων κανόνων και η καθυστέρηση σε σημαντικά θέματα και σε αποφάσεις , οδηγούν πολλές πολυκατοικίες σε αδιέξοδα. Οι διαχειριστές πολυκατοικιών καταβάλλουν μεγάλες προσπάθειες για να διατηρήσουν την ομαλότητα στην πολυκατοικία τους και μερικές φορές υπό αντίξοες συνθήκες. Ο ρόλος του διαχειριστή ανάγεται πλέον στη θέση του συντονιστή και όχι απλά εισπράκτορα.
Σύμφωνα με όσα παρουσιάστηκαν, χθες, στο νέο νομοθετικό τοπίο:
- Διευκολύνεται η διαδικασία τροποποίησης των κανονισμών της πολυκατοικίας που δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές συνθήκες, ώστε να καλύπτουν τις σύγχρονες ανάγκες και να διασφαλίζουν κλίμα ηρεμίας μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων.
- Ενισχύεται ο μηχανισμός για την ταχύτερη επίλυση των διαφόρων μεταξύ των ιδιοκτητών, που θα μπορούν να τις επιλύουν και εξωδικαστικά με βάση και τον νέο Κώδικα, αποσυμφορώντας τα δικαστήρια, εκεί όπου καταλήγουν συχνά προς επίλυση τέτοιες αντιδικίες.
- Ρυθμίζονται ζητήματα που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση – μια νέα μορφή μισθώσεων που έχει μπει στη ζωή μας τα τελευταία χρόνια με αυξανόμενο ρυθμό.
- Επικαιροποιούνται οι ρυθμίσεις για τη σύσταση οριζοντίου και κάθετης ιδιοκτησίας, στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα, ώστε ιδιοκτησίες που βρίσκονται εδώ και χρόνια στην αφάνεια (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο), να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο ώστε να μπορέσουν να ξεμπλοκαριστούν και να μεταβιβαστούν.
- Αξιοποιείται το δικαίωμα του υψούν και των αδιάθετων ποσοστών είτε με την ανακατανομή μεταξύ συνιδιοκτητών με τροποποίηση συστατικής πράξης είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς διαδόχους. Από αυτή τη ρύθμιση αναμένεται να αξιοποιηθούν μεγάλα ποσοστά σε πολυκατοικίες.
- Δίνεται η δυνατότητα, ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, της κατάτμησης ή της συνένωσης οριζόντιων συνιδιοκτησιών, ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να αξιοποιηθούν για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα στέγασης στις μεγάλες πόλεις.
- Παρέχεται η δυνατότητα όποιος αγοράζει ακίνητο να μπορεί να βλέπει και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
- Αναμορφώνεται ο ρόλος του διαχειριστή με τη θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντά του, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται κτίρια. Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδο και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων.
- Προβλέπεται ειδική διαδικασία είσπραξης κοινόχρηστων αλλά και δημιουργία αποθεματικού και ασφάλισης της οικοδομής ώστε να αντιμετωπίζονται ζητήματα όπως αυτό που συνέβη πρόσφατα στα Πετράλωνα.
- Αλλάζουν τα ποσοστά λήψης αποφάσεων για την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών και ενεργειακών αναβαθμίσεων. Μειώνονται τα ποσοστά του απαιτούμενου αριθμού ψήφων για επισκευές συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων. Και αυτό γιατί, όπως έχει δείξει η πράξη, εδώ και χρόνια οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση κανονισμού) καθιστούν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαθμίσεων σε παλαιότερες πολυκατοικίες.
- Δημιουργείται νέο περιβάλλον για τη διευκόλυνση της ενεργειακής αναβάθμισης των πολυκατοικιών με την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών ηλεκτρικής φόρτισης οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών επί των κοινόχρηστων χώρων.
- Προσαρμόζονται οι διατάξεις συνιδιοκτησίας με αυτές του κληρονομικού
