Την περασμένη εβδομάδα συνεδρίασε η Επιτροπή για τη Στεγαστική Κρίση (HOUS), όπου ο αρμόδιος Επίτροπος Dan Jørgensen παρουσίασε την πρόταση της Κομισιόν για τη νομοθετική Πράξη για την Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Act). Η πρόταση κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση. Ενσωματώνει στο δίκαιο της ΕΕ αυτό που μέχρι σήμερα βασιζόταν στη νομολογία, ότι δηλαδή η προστασία της μακροχρόνιας κατοικίας μπορεί να δικαιολογεί περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Παράλληλα, εξαιρεί τα σχετικά μέτρα από το πεδίο εφαρμογής της Οδηγίας για τις Υπηρεσίες.
Η αντιμετώπιση της έλλειψης μακροχρόνιας κατοικίας κατοχυρώνεται νομοθετικά ως επιτακτικός λόγος δημοσίου συμφέροντος. Ο αριθμός κατοικιών ανά εκμισθωτή, η συχνότητα της εκμίσθωσης και ο εμπορικός χαρακτήρας της δραστηριότητας αναγνωρίζονται ως κριτήρια αξιολόγησης. Ακόμη σημαντικότερη είναι η πρώτη αναγνώριση στο ενωσιακό δίκαιο ότι ο περιορισμός της απόκτησης ή της χρήσης περιουσίας, όταν αυτή δεν προορίζεται για κύρια κατοικία, μπορεί να αποτελέσει θεμιτό εργαλείο στεγαστικής πολιτικής.
Νευραλγική σημασία, όμως, έχουν όσα απουσιάζουν.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Η Πράξη επιτρέπει παρεμβάσεις, αλλά δεν τις επιβάλλει. Οι περιοχές υπό στεγαστική πίεση φαίνεται να προσδιορίζονται κυρίως βάσει των τιμών αγοράς και όχι των ενοικίων ή της συγκέντρωσης βραχυχρόνιων μισθώσεων. Τίποτε δεν υποχρεώνει μια αρχή να χαρακτηρίσει μια περιοχή ως πιεσμένη ή να περιορίσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αν μια τοπική αρχή δεν επιθυμεί να παρέμβει, ο Κανονισμός δεν θα παράγει ουσιαστικό αποτέλεσμα.
Παράλληλα, η χρηματιστικοποίηση παραμένει σε μεγάλο βαθμό εκτός πεδίου εφαρμογής. Ένα διαμέρισμα που αγοράζεται από θεσμικό επενδυτή και εκμισθώνεται ως κύρια κατοικία μένει εκτός ρύθμισης. Επίσης, φαίνεται να απαιτείται αναδρομική απόδειξη αιτιώδους συνάφειας για περίοδο τριών ετών, δυσκολεύοντας ακόμη περισσότερο την εφαρμογή των περιορισμένων εργαλείων. Απουσιάζει, τέλος, η αντιμετώπιση της μαζικής απόκτησης κατοικιών από επενδυτικά funds και της κερδοσκοπίας που επιδεινώνει την πρόσβαση σε προσιτή στέγη.
Παρά τις θετικές προβλέψεις, η κρίση εξακολουθεί να αντιμετωπίζεται με τη λογική ότι, αν χτίσουμε περισσότερο, οι τιμές κάποτε θα πέσουν. Μέχρι τότε, οι αγορές θα δρουν ανεξέλεγκτα, τα ενοίκια θα εκτινάσσονται, τα επενδυτικά κεφάλαια θα πλουτίζουν και ενοικιαστές και μικροϊδιοκτήτες θα εγκαταλείπουν ολόκληρες περιοχές, επειδή δεν θα μπορούν να ανταποκριθούν οικονομικά.
Στην Ελλάδα, τα νοικοκυριά δαπανούν περίπου το 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ, έναντι ευρωπαϊκού μέσου όρου περίπου 19%. Περίπου το 28,9% του πληθυσμού δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στεγαστικές ανάγκες, όταν ο αντίστοιχος μέσος όρος στην ΕΕ είναι 8,2%.
Για τους νέους 15 έως 29 ετών η κατάσταση είναι χειρότερη, καθώς περίπου το 30,3% αντιμετωπίζει υπερβολική επιβάρυνση από το κόστος στέγασης. Οι νέοι στην Ελλάδα εγκαταλείπουν το πατρικό σπίτι κατά μέσο όρο στα 30,7 έτη, έναντι 26,2 ετών στην ΕΕ. Η κρίση, επομένως, δεν αφορά μόνο τα ενοίκια. Καθυστερεί την ανεξαρτητοποίηση, τη δημιουργία οικογένειας και την επαγγελματική και κοινωνική αυτονομία.
Τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ» υποτίθεται ότι θα απαντούσαν στο πρόβλημα της ιδιοκατοίκησης. Ωστόσο, προϋποθέτουν τραπεζικό δανεισμό, ενώ μέχρι τις αρχές Ιουνίου είχαν υπογραφεί 12.266 συμβάσεις έναντι στόχου 20.000. Την ίδια στιγμή, περίπου το 43% των πολιτών στην Ελλάδα έχει καθυστερήσεις σε στεγαστικό δάνειο, ενοίκιο ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, έναντι περίπου 9% στην ΕΕ.
Η ίδια η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναγνωρίζει ότι τα ενοίκια στην Ελλάδα ουσιαστικά δεν ρυθμίζονται, η κοινωνική κατοικία είναι εξαιρετικά περιορισμένη και η οργανωμένη παροχή της σταμάτησε στις αρχές της δεκαετίας του 2010. Παράλληλα, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά περίπου 8,1% το 2025 και συνέχισαν ανοδικά το 2026. Η χώρα έχει, λοιπόν, πολύ υψηλό στεγαστικό κόστος, σχεδόν ανύπαρκτη κοινωνική κατοικία και μια γενιά νέων που αδυνατεί να αυτονομηθεί.
Τι πρέπει να αλλάξει;
Η εμπειρία χωρών όπως η Ελλάδα δείχνει ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο την προσφορά κατοικιών. Αφορά την εκτόξευση των ενοικίων, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, την τουριστικοποίηση, τη χρηματιστικοποίηση, την κερδοσκοπία και την έλλειψη δημόσιας και κοινωνικής κατοικίας.
Η κατοικία πρέπει να αντιμετωπίζεται πρωτίστως ως κοινωνικό δικαίωμα και όχι ως επενδυτικό προϊόν. Η Πράξη για την Προσιτή Στέγαση οφείλει να παρέχει στα κράτη μέλη, στις περιφέρειες και κυρίως στις πόλεις πραγματικά εργαλεία παρέμβασης. Η «στεγαστική πίεση» πρέπει να ορίζεται με κοινωνικά κριτήρια, όπως η σχέση τιμών και εισοδήματος, το ύψος των ενοικίων, το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανάται για στέγαση, η διαθεσιμότητα κατοικιών και η επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Οι δημόσιες αρχές χρειάζονται σαφή νομική δυνατότητα να περιορίζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όταν αυτές αφαιρούν μεγάλο μέρος του αποθέματος από τη μακροχρόνια κατοικία.
Απαραίτητος είναι επίσης ο περιορισμός της κερδοσκοπίας και της μαζικής αγοράς κατοικιών από επενδυτικά funds.
Χρειάζονται, τέλος, ισχυρές δημόσιες επενδύσεις στην κοινωνική και δημόσια κατοικία, στα συνεταιριστικά μοντέλα στέγασης και στην ανακαίνιση κενών κατοικιών. Η αύξηση της προσφοράς έχει νόημα μόνο όταν η νέα κατοικία είναι πραγματικά προσιτή και όχι απλώς νέο απόθεμα στην επενδυτική αγορά.
Η θέση της Αριστεράς είναι ξεκάθαρη. Η δημόσια παρέμβαση στην αγορά κατοικίας δεν αποτελεί «στρέβλωση της αγοράς». Είναι αναγκαία κοινωνική πολιτική.
(Ο Κώστας Αρβανίτης είναι αντιπρόεδρος της Left και μέλος της Επιτροπής Απασχόλησης και Κοινωνικών Υποθέσεων (ΕΜΡL) σχετικά με τη στεγαστική κρίση και τη νέα Πράξη για την Προσιτή Στέγαση που προτείνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή)
