Μια φορολογική υπόθεση με αγοραπωλησίες ακινήτων που η φορολογική διοίκηση έκρινε ότι στην πραγματικότητα υπέκρυπταν δωρεά εξέτασε η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), επικυρώνοντας φόρο και πρόστιμο συνολικού ύψους 235.015,47 ευρώ.
Η υπόθεση αφορά φορολογούμενη η οποία το 2019 απέκτησε δύο οικόπεδα και πέντε αγροτικά ακίνητα στην Ανατολική Αττική. Για τις μεταβιβάσεις είχαν υποβληθεί δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, καθώς οι συναλλαγές εμφανίζονταν ως αγοραπωλησίες. Ωστόσο, έπειτα από έλεγχο του 2ου ΕΛ.ΚΕ. Αττικής, η φορολογική αρχή κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι συγκεκριμένες πράξεις αποτελούσαν επί της ουσίας υποκρυπτόμενες δωρεές.
«Κλειδί» το χαμηλό τίμημα των ακινήτων
Καθοριστικό στοιχείο για τον έλεγχο αποτέλεσε η μεγάλη απόσταση μεταξύ του τιμήματος που αναγραφόταν στα συμβόλαια και της αξίας των ακινήτων. Για τα δύο οικόπεδα είχε καταβληθεί συνολικό τίμημα μόλις 25.000 ευρώ, ενώ για τα πέντε αγροτεμάχια 6.000 ευρώ. Συνολικά, δηλαδή, το τίμημα ανερχόταν σε 31.000 ευρώ, όταν η αντικειμενική αξία των ακινήτων, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΔΟΥ που αναφέρονται στην απόφαση, έφθανε συνολικά τα 1.257.452,66 ευρώ.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Στην υπόθεση βάρυνε επίσης η σχέση μεταξύ των δύο πλευρών. Όπως αναφέρεται στην απόφαση, η φορολογούμενη εμφανίζεται ως κληρονόμος του πωλητή, ο οποίος απεβίωσε το 2019. Η φορολογική αρχή συνεκτίμησε τόσο τη σχέση αυτή όσο και το εξαιρετικά χαμηλό τίμημα και έκρινε ότι οι συναλλαγές είχαν παρουσιαστεί ως πωλήσεις ενώ στην πραγματικότητα υπέκρυπταν δωρεά, με αποτέλεσμα να έχει καταβληθεί ο χαμηλότερος φόρος μεταβίβασης αντί του υψηλότερου φόρου δωρεάς.
Πώς προσδιορίστηκε η αξία των ακινήτων
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και ο τρόπος με τον οποίο προσδιορίστηκε η αξία των δύο οικοπέδων. Η ίδια η φορολογούμενη είχε προσκομίσει στον έλεγχο μελέτη πιστοποιημένου εκτιμητή, η οποία προσδιόριζε την αγοραία αξία τους σε 335.000 και 121.000 ευρώ αντίστοιχα, δηλαδή συνολικά σε 456.000 ευρώ. Η ΔΕΔ έκρινε ότι η συγκεκριμένη εκτίμηση μπορούσε να ληφθεί υπόψη, καθώς είχε πραγματοποιηθεί με τη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων της κτηματαγοράς.
Με βάση τους υπολογισμούς του ελέγχου, η αξία που ελήφθη υπόψη για τα οικόπεδα ήταν 456.000 ευρώ και για τα αγροτεμάχια 120.580,66 ευρώ. Ο συνολικός φόρος δωρεάς υπολογίστηκε σε 195.532,26 ευρώ. Από αυτόν αφαιρέθηκαν 38.855,28 ευρώ φόρου μεταβίβασης που είχαν ήδη καταβληθεί και έτσι η διαφορά φόρου διαμορφώθηκε σε 156.676,98 ευρώ.
Στο ποσό αυτό προστέθηκε πρόστιμο 78.338,49 ευρώ λόγω μη υποβολής της σχετικής δήλωσης, ανεβάζοντας τη συνολική επιβάρυνση στα 235.015,47 ευρώ.
Η προσφυγή και η απόφαση της ΔΕΔ
Η φορολογούμενη προσέφυγε στη ΔΕΔ, υποστηρίζοντας μεταξύ άλλων ότι η πράξη του ελέγχου στερούνταν επαρκούς αιτιολογίας και ότι η μέθοδος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων δεν ήταν νόμιμη. Αμφισβήτησε επίσης τη χρήση εκτίμησης που πραγματοποιήθηκε το 2025 για συναλλαγές του 2019 και υποστήριξε ότι θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη οι αξίες που χρησιμοποιούνταν για τον ΕΝΦΙΑ.
Η ΔΕΔ απέρριψε τους ισχυρισμούς. Όπως επισημαίνεται στην απόφαση, η φορολογική νομοθεσία παρέχει στη φορολογική αρχή τη δυνατότητα να χαρακτηρίσει ως δωρεά μια μεταβίβαση η οποία εμφανίζεται ως σύμβαση με αντάλλαγμα, όταν κρίνεται ότι πίσω από αυτήν υποκρύπτεται στην πραγματικότητα χαριστική παροχή. Παράλληλα, έκρινε νόμιμη τη χρήση της έκθεσης εκτίμησης, σημειώνοντας μάλιστα ότι είχε προσκομιστεί από την ίδια την προσφεύγουσα.
Με την απόφαση 2152/18.05.2026, η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών απέρριψε τελικά την ενδικοφανή προσφυγή και επικύρωσε την πράξη του 2ου ΕΛ.ΚΕ. Αττικής. Έτσι, η οριστική φορολογική υποχρέωση παρέμεινε στα 235.015,47 ευρώ, εκ των οποίων 156.676,98 ευρώ αφορούν φόρο δωρεάς και 78.338,49 ευρώ πρόστιμο.
