Σε ένα από τα πλέον πιεστικά κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα της Ελλάδας εξελίσσεται η στέγαση, με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο να εντοπίζει ένα χαρακτηριστικό παράδοξο: η χώρα μας διαθέτει υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και μεγάλο αριθμό κατοικιών, αλλά τα ελληνικά νοικοκυριά εξακολουθούν να επιβαρύνονται με ιδιαίτερα υψηλό στεγαστικό κόστος.
Στη μελέτη «Inside Greece’s Housing Affordability Paradoxes», η οποία ολοκληρώθηκε στις 30 Απριλίου 2026, το ΔΝΤ αποδίδει το πρόβλημα σε έναν συνδυασμό ισχυρής και γεωγραφικά συγκεντρωμένης ζήτησης, υψηλών πάγιων δαπανών κατοικίας, περιορισμών στην προσφορά και σημαντικής αναντιστοιχίας ανάμεσα στα διαθέσιμα ακίνητα και στις πραγματικές ανάγκες των νοικοκυριών.
Η εξέλιξη των τιμών αποτυπώνει το μέγεθος της πίεσης. Μετά την πτώση άνω του 40% την περίοδο 2008-2016, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά περίπου 85%, όταν το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα ενισχύθηκε κατά 47%. Η άνοδος επιταχύνθηκε ιδιαίτερα μετά την πανδημία, καθώς από το τέταρτο τρίμηνο του 2020 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 61%. Παρά τη μεγάλη ανατίμηση, πάντως, το Ταμείο εκτιμά ότι η υπερτίμηση της ελληνικής αγοράς κατοικίας παραμένει σχετικά περιορισμένη, κοντά στο 10%.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας γίνεται ολοένα δυσκολότερη, καθώς στις υψηλές τιμές προστίθενται τα αυξημένα επιτόκια και η περιορισμένη δυνατότητα αποταμίευσης. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του ΔΝΤ για το 2024, ένα νοικοκυριό με διάμεσο εισόδημα υπολειπόταν κατά 7% του εισοδήματος που απαιτούνταν για στεγαστικό δάνειο το οποίο θα κάλυπτε το 70% της αξίας του ακινήτου. Με χρηματοδότηση στο 80%, το αντίστοιχο κενό έφθανε το 17%. Ακόμη μεγαλύτερο εμπόδιο αποτελεί η συγκέντρωση της προκαταβολής. Με ετήσια αποταμίευση ίση με το 10% του εισοδήματος, ένα νοικοκυριό θα χρειαζόταν περίπου 24 χρόνια για να συγκεντρώσει την απαιτούμενη προκαταβολή στην πρώτη περίπτωση και περίπου 14 χρόνια στη δεύτερη. Την ίδια ώρα, οι πιέσεις μεταφέρονται με αυξανόμενη ένταση και στην αγορά ενοικίων. Ο πληθωρισμός των ενοικίων επιταχύνθηκε μετά την πανδημία και έφθασε το 10% το 2025, ενώ οι ζητούμενες τιμές στις νέες μισθώσεις καταγράφουν ακόμη ισχυρότερη δυναμική, κυρίως στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη.
Το διάμεσο κόστος στέγασης ξεπέρασε το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος
Οι επιπτώσεις είναι πλέον εμφανείς στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς. Από την ανάλυση του ΔΝΤ στα μικροδεδομένα της EU-SILC προκύπτει ότι το διάμεσο κόστος στέγασης ξεπέρασε το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος το 2025.
Περίπου δύο στα πέντε ελληνικά νοικοκυριά θεωρούνται υπερβολικά επιβαρυμένα, καθώς διαθέτουν περισσότερο από το 40% του εισοδήματός τους για στεγαστικές ανάγκες. Ένα επιπλέον 20% κινείται μεταξύ 30% και 40%, γεγονός που το καθιστά ιδιαίτερα ευάλωτο σε ενδεχόμενες αναταράξεις στο εισόδημα ή στα επιτόκια. Η υψηλή ιδιοκατοίκηση δεν λειτουργεί απαραίτητα ως προστατευτική ασπίδα. Περισσότερα από έξι στα δέκα ελληνικά νοικοκυριά διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία χωρίς στεγαστικό δάνειο, ωστόσο εξακολουθούν να επιβαρύνονται σημαντικά από το ενεργειακό κόστος, τη συντήρηση και τη φορολογία. Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει η ηλικία και η χαμηλή ενεργειακή απόδοση του κτιριακού αποθέματος. Μόλις το 7,4% των κατοικιών κατατάσσεται στην ενεργειακή κατηγορία Β ή υψηλότερα, ενώ, σύμφωνα με τη μελέτη, οι ελληνικές κατοικίες καταναλώνουν περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με τις πορτογαλικές.
Το δεύτερο μεγάλο παράδοξο που αναδεικνύει το ΔΝΤ αφορά την προσφορά. Η Ελλάδα συγκαταλέγεται στις ευρωπαϊκές χώρες με τις περισσότερες κατοικίες ανά κάτοικο, ενώ περίπου το 35% του συνολικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Το 12%-13% του συνολικού αποθέματος εκτιμάται ότι παραμένει κενό. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού ακινήτων, ωστόσο, δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε πραγματική προσφορά κατοικίας. Περισσότερα από τα μισά μη κατοικούμενα ακίνητα έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1980 και η επιστροφή τους στην αγορά προσκρούει στο υψηλό κόστος ανακαίνισης, στις δυσκολίες χρηματοδότησης, στην πολυϊδιοκτησία, αλλά και σε νομικές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες. Παράλληλα, η αγορά εμφανίζει έντονη αναντιστοιχία μεταξύ των τιμών των διαθέσιμων ακινήτων και της οικονομικής δυνατότητας των νοικοκυριών. Το 55% των κατοικιών που προσφέρονταν προς πώληση το 2025 είχε τιμή άνω των 200.000 ευρώ, ενώ περίπου μία στις τρεις ξεπερνούσε τις 280.000 ευρώ. Στην αγορά ενοικίων, η διάμεση ζητούμενη τιμή διαμορφωνόταν περίπου στα 575 ευρώ τον μήνα σε πανελλαδικό επίπεδο και στα 785 ευρώ στην Αττική.
Η επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Ξεχωριστή θέση στην ανάλυση του Ταμείου καταλαμβάνει η ταχεία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι σχετικές καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024, από λιγότερες από 100.000 σε περισσότερες από 230.000. Πλέον αντιστοιχούν περίπου στο 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, με ιδιαίτερα υψηλή συγκέντρωση στα τουριστικά νησιά, στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά. Η ανάλυση του ΔΝΤ συνδέει την υψηλή παρουσία βραχυχρόνιων μισθώσεων με υψηλότερες τιμές ακινήτων και, σε μικρότερο βαθμό, με αυξημένα ενοίκια στις περιοχές όπου η ζήτηση είναι ισχυρότερη.
Το βασικό συμπέρασμα του Ταμείου είναι ότι η ελληνική στεγαστική κρίση δεν αποτελεί τόσο μια συμβατική περίπτωση έλλειψης ακινήτων όσο ένα πρόβλημα κατανομής, αξιοποίησης και προσιτότητας του υπάρχοντος αποθέματος. Στο πλαίσιο αυτό, το ΔΝΤ προκρίνει την ενεργοποίηση των κενών κατοικιών, μεταξύ άλλων μέσω κινήτρων και επιδοτήσεων για ανακαινίσεις, αλλά και αντικινήτρων για ακίνητα που παραμένουν κενά για μεγάλο χρονικό διάστημα. Παράλληλα, επισημαίνει την ανάγκη αντιμετώπισης των προβλημάτων πολυϊδιοκτησίας, ενίσχυσης της μακροχρόνιας μίσθωσης και διεύρυνσης της κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας. Τέλος, ιδιαίτερη προσοχή ζητά στις οριζόντιες πολιτικές επιδότησης της ζήτησης. Όταν η προσφορά κατοικιών δεν μπορεί να αυξηθεί γρήγορα, προειδοποιεί το Ταμείο, η πρόσθετη οικονομική ενίσχυση των νοικοκυριών κινδυνεύει να ενσωματωθεί στις τιμές, με αποτέλεσμα μέρος του οφέλους να καταλήγει στους ιδιοκτήτες και τους πωλητές αντί στους αγοραστές ή τους ενοικιαστές.
