Μια νέα πραγματικότητα διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, καθώς όλο και μεγαλύτερο μέρος της εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσίας περνά από τα φυσικά πρόσωπα σε εταιρικά σχήματα. Είναι χαρακτηριστικό ότι από την 1η Ιανουαρίου έως τις 23 Ιουλίου 2026 καταγράφηκαν 5.220 συστάσεις εταιρειών με αντικείμενο τη διαχείριση ακινήτων, αριθμός που αναδεικνύει τη δυναμική που έχει αποκτήσει ο συγκεκριμένος κλάδος.
Η τάση δεν είναι άσχετη με τη φορολογία. Για ιδιοκτήτες με υψηλά έσοδα από μακροχρόνιες ή βραχυχρόνιες μισθώσεις, η αξιοποίηση των ακινήτων μέσω εταιρείας μπορεί να αποδειχθεί σημαντικά διαφορετική φορολογικά σε σχέση με την απευθείας είσπραξη των ενοικίων ως φυσικό πρόσωπο.
Η εικόνα αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον αν συνδυαστεί με τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων. Από περίπου 1,8 εκατ. ιδιοκτήτες που εμφανίζουν εισόδημα από ακίνητη περιουσία, μόλις ένας στους 100, δηλαδή περίπου 18.000-19.000 φορολογούμενοι, δηλώνει ότι εισπράττει περισσότερα από 3.000 ευρώ τον μήνα. Αντίθετα, εννέα στους δέκα εμφανίζουν έσοδα χαμηλότερα των 1.000 ευρώ μηνιαίως.
Τα στοιχεία αυτά δημιουργούν εύλογα ερωτήματα, σε μια περίοδο κατά την οποία τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά και ένα διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων σε αρκετές περιοχές των βορείων ή νοτίων προαστίων της Αττικής μπορεί να αποφέρει από μόνο του περισσότερα από 1.200 ευρώ τον μήνα.
Μέρος της αναντιστοιχίας αποδίδεται στη φοροδιαφυγή και στα μη δηλωμένα μισθώματα, ενώ σημαντικό ρόλο παίζει και ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας, καθώς τα έσοδα ενός ακινήτου μπορεί να μοιράζονται μεταξύ περισσότερων ΑΦΜ. Υπάρχει, όμως, και ένας τρίτος παράγοντας: η μεταφορά της εκμετάλλευσης των ακινήτων σε εταιρείες.
Γιατί συμφέρει σε αρκετές περιπτώσεις η εταιρική μορφή
Η φορολογική διαφορά μπορεί να είναι σημαντική. Τα εισοδήματα των φυσικών προσώπων από ακίνητη περιουσία φορολογούνται με κλίμακα που φτάνει έως το 45% για το τμήμα του εισοδήματος άνω των 35.000 ευρώ. Αντίθετα, οι εταιρείες φορολογούνται με συντελεστή 22% επί των φορολογητέων κερδών, ενώ έχουν τη δυνατότητα να αφαιρούν τις επιχειρηματικές δαπάνες που αναγνωρίζονται από τη φορολογική νομοθεσία.
Το πλεονέκτημα είναι ιδιαίτερα εμφανές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπου το ακαθάριστο έσοδο μπορεί να απέχει σημαντικά από το πραγματικό κέρδος. Καθαρισμοί, λογαριασμοί, συντηρήσεις, προμήθειες και αμοιβές διαχείρισης περιορίζουν το καθαρό αποτέλεσμα. Μέσω μιας εταιρείας, οι αναγνωριζόμενες δαπάνες αφαιρούνται πριν από τον υπολογισμό του φόρου, κάτι που δεν ισχύει με τον ίδιο τρόπο όταν το εισόδημα δηλώνεται απευθείας ως εισόδημα φυσικού προσώπου από ακίνητα.
Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης με ακαθάριστα έσοδα 80.000 ευρώ τον χρόνο και αναγνωριζόμενες επαγγελματικές δαπάνες 25.000 ευρώ, εφόσον δραστηριοποιείται μέσω εταιρείας, θα εμφανίσει φορολογητέα κέρδη 55.000 ευρώ. Με εταιρικό συντελεστή 22%, ο φόρος σε επίπεδο εταιρείας διαμορφώνεται στις 12.100 ευρώ, πριν ληφθεί υπόψη τυχόν πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση εάν τα κέρδη διανεμηθούν στον ιδιοκτήτη.
Το μοντέλο της εκμίσθωσης μέσω εταιρείας και οι φορολογικοί έλεγχοι
Στην αγορά συναντάται επίσης το μοντέλο κατά το οποίο ο ιδιοκτήτης εκμισθώνει το ακίνητο σε εταιρεία συμφερόντων του και η εταιρεία το διαθέτει στη συνέχεια στον τελικό μισθωτή. Η διαφορά ανάμεσα στο μίσθωμα που λαμβάνει το φυσικό πρόσωπο και στα πραγματικά έσοδα της εταιρείας μεταφέρει μέρος της οικονομικής δραστηριότητας από τη φορολογία εισοδήματος ακινήτων στην επιχειρηματική φορολογία.
Τέτοιες συναλλαγές, ωστόσο, μπορούν να ελεγχθούν φορολογικά ως προς το κατά πόσο πραγματοποιούνται με όρους αγοράς και έχουν πραγματική οικονομική υπόσταση.
