Η Ευρωπαϊκή Ένωση βρίσκεται αντιμέτωπη με σοβαρή στεγαστική κρίση που δεν μπορεί να εξηγηθεί αποκλειστικά από την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Σύμφωνα με νέα μελέτη, καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει η αυξανόμενη χρηματιστικοποίηση της κατοικίας, δηλαδή η μετατροπή της από κοινωνικό αγαθό και χώρο διαβίωσης σε περιουσιακό στοιχείο που προσελκύει επενδυτικά κεφάλαια.
Η έρευνα εξετάζει τον ρόλο των θεσμικών επενδυτών και των εταιρικών ιδιοκτητών ακινήτων στις αγορές ενοικιαζόμενης κατοικίας της ΕΕ. Αν και το ποσοστό των κατοικιών που κατέχουν παραμένει σχετικά μικρό σε σχέση με το συνολικό απόθεμα κατοικιών, η παρουσία τους έχει αυξηθεί σημαντικά μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, κυρίως σε συγκεκριμένες πόλεις και επιμέρους κατηγορίες της αγοράς.
Στο παρελθόν, η βασική σύνδεση μεταξύ του χρηματοπιστωτικού συστήματος και της αγοράς κατοικίας ήταν τα στεγαστικά δάνεια. Από τη δεκαετία του 1980, η επέκταση της στεγαστικής πίστης και η τιτλοποίηση δανείων συνέβαλαν στην άνοδο των τιμών των ακινήτων σε μεγάλο μέρος της Ευρώπης. Ωστόσο, μετά το 2008 διαμορφώθηκε η αγορά ακινήτων πέρασε σε νέα φάση: οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται, ακόμη και όταν ο δανεισμός προς τα νοικοκυριά παρέμενε στάσιμος ή μειώθηκε. Η εξέλιξη αυτή σηματοδοτεί τη μετάβαση από μια αγορά που στηριζόταν στο χρέος σε μια αγορά που καθοδηγείται από τον συσσωρευμένο πλούτο, τα θεσμικά κεφάλαια και την αναζήτηση υψηλότερων αποδόσεων.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Οι μορφές της κερδοσκοπίας
Πολλοί εταιρικοί ιδιοκτήτες ακινήτων λειτουργούν σύμφωνα με επιχειρηματικά μοντέλα που εξαρτώνται περισσότερο από την αύξηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων παρά από τα εισοδήματα από ενοίκια. Δηλαδή, ένα σημαντικό μέρος των επενδύσεων γίνεται με στόχο την υπεραξία των ακινήτων και όχι την κάλυψη στεγαστικών αναγκών.
Παράλληλα, η έρευνα αναφέρεται σε πρακτικές που υπονομεύουν τα δικαιώματα των ενοικιαστών, όπως η αντικατάσταση ενοίκων με στόχο την επιβολή υψηλότερων ενοικίων, η συνεχής αύξηση των μισθωμάτων και η αναβάθμιση ακινήτων αποκλειστικά για την ενίσχυση της αξίας τους ως περιουσιακό στοιχείο. Οι πρακτικές αυτές επιδεινώνουν την κρίση προσιτής στέγης, αυξάνουν την ανασφάλεια των ενοικιαστών, προκαλούν εκτοπισμό κατοίκων και διευρύνουν τις ανισότητες.
Η παρουσία θεσμικών επενδυτών διαφέρει σημαντικά μεταξύ των κρατών-μελών. Σύμφωνα με τη μελέτη, οι επενδυτές προτιμούν αγορές όπου ακίνητα μπορούν να αγοραστούν
μαζικά και να πωληθούν ως ενιαίο χαρτοφυλάκιο. Οι θεσμικοί επενδυτές έχουν εισέλθει στην αγορά ακινήτων μέσω τριών κύριων διαύλων:
- ιδιωτικοποιήσεων,
- της αξιοποίησης ευκαιριών που δημιούργησε η κρίση του 2008
- και μέσω εξειδικευμένων κατηγοριών ακινήτων, όπως οι φοιτητικές κατοικίες, οι μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων, οι χώροι συγκατοίκησης και τα τουριστικά καταλύματα.
To σχέδιο της Κομισιόν «δεν αντιμετωπίζει τις βαθύτερες αιτίες της κρίσης»
Η μελέτη χαιρετίζει το γεγονός ότι η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναγνωρίζει πλέον τον ρόλο της χρηματιστικοποίηση και της κερδοσκοπίας στο Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Κατοικία. Ωστόσο, εκτιμά ότι τα προτεινόμενα μέτρα δεν αντιμετωπίζουν επαρκώς τις βαθύτερες αιτίες του προβλήματος. Όπως επισημαίνεται, η ευκολότερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση δεν οδηγεί αυτόματα σε περισσότερες προσιτές κατοικίες, καθώς οι θεσμικοί επενδυτές επενδύουν κυρίως στην αγορά υφιστάμενων ακινήτων και όχι στην κατασκευή νέων.
Όταν η χρηματοδότηση είναι ιδιαίτερα ελαστική, αλλά η προσφορά κατοικιών παραμένει ανελαστική, το πρόσθετο κεφάλαιο είναι πιθανό να συμβάλει στην αύξηση των τιμών αντί στη βελτίωση της προσιτότητας.
Τέλος, μελέτες από Δανία, Βερολίνο και Βαρκελώνη δείχνουν ότι οι κυβερνήσεις μπορούν να περιορίσουν τις κερδοσκοπικές πρακτικές μέσω ρυθμιστικών παρεμβάσεων και να επηρεάσουν τη συμπεριφορά των επενδυτών. Ωστόσο, οι συντάκτες της μελέτης προειδοποιούν ότι, στο πλαίσιο των ενοποιημένων χρηματοπιστωτικών αγορών της ΕΕ, τα επενδυτικά κεφάλαια μπορούν εύκολα να μετακινηθούν από μια χώρα σε άλλη, αναζητώντας ευνοϊκότερο κανονιστικό πλαίσιο.
Η Ελλάδα δεν προστατεύει τους ενοικιαστές
Η Ελλάδα συγκαταλέγεται μεταξύ των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης με τo λιγότερο αυστηρό πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών, σύμφωνα με συγκριτικές μελέτες για τους κανόνες που διέπουν τις μισθώσεις στα κράτη-μέλη.
Οι ρυθμίσεις διαφέρουν σημαντικά στις χώρες της ΕΕ και αφορούν ζητήματα όπως η διάρκεια των συμβολαίων, η προστασία από εξώσεις και οι περιορισμοί στις αυξήσεις των ενοικίων.
Με βάση συγκριτικά στοιχεία, ο Kholodilin (2020) διαπιστώνει ότι οι ρυθμίσεις για τις μισθώσεις είναι ισχυρότερες στη Δανία, τη Σουηδία, τη Γερμανία και την Εσθονία και ασθενέστερες στην Ελλάδα και την Τσεχία.
Αξιοσημείωτο είναι ότι αρκετά από τα πιο αυστηρά ρυθμιζόμενα συστήματα είναι ταυτόχρονα και εκείνα όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη παρουσία εταιρικών ιδιοκτητών ακινήτων. Το στοιχείο αυτό αποτελεί μια ακόμη ένδειξη ότι η ρύθμιση επηρεάζει κυρίως τους όρους με τους οποίους δραστηριοποιούνται οι επενδυτές και όχι απαραίτητα το αν θα εισέλθουν ή όχι στην αγορά.
