Διευκρινίσεις για τον τρόπο επιβολής φόρου μεταβίβασης ακινήτων σε περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης συστάσεων οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν επέρχονται μεταβολές σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, παρέχει νέα εγκύκλιος της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.
Η εγκύκλιος εκδόθηκε από τη Γενική Διεύθυνση Φορολογίας και απαντά σε σειρά πρακτικών ζητημάτων που έχουν ανακύψει στην εφαρμογή της φορολογικής νομοθεσίας, ιδίως μετά από πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις και νομολογιακές εξελίξεις.
Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, στόχος της εγκυκλίου είναι να αποσαφηνιστεί πότε οι μεταβολές που επέρχονται σε κοινόκτητους ή κοινόχρηστους χώρους οικοδομών και οικοπέδων συνιστούν φορολογητέα μεταβίβαση κατά την έννοια του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας και πότε όχι. Όπως διευκρινίζεται, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων επιβάλλεται μόνο εφόσον υφίστανται κτίσματα και πραγματοποιείται μεταβίβαση με επαχθή αιτία μεταξύ των συνιδιοκτητών, ενώ σε περιπτώσεις οικοπέδων χωρίς ανεγερμένα κτίσματα, όπου δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συγκυριότητας, δεν γεννάται φορολογική υποχρέωση.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων. Η εγκύκλιος ξεκαθαρίζει ότι, όταν τα κτίσματα έχουν ανεγερθεί και με τροποποίηση της σύστασης παραχωρείται αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένο συνιδιοκτήτη, η πράξη αυτή θεωρείται μεταβίβαση και υπάγεται σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Αντίθετα, όταν πρόκειται για ακίνητο χωρίς κτίσματα ή για μελλοντικές ιδιοκτησίες, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θεωρείται δικαίωμα προσδοκίας και δεν φορολογείται.
Παράλληλα, διευκρινίζεται ότι η κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης και η επαναφορά χώρου σε κοινή χρήση δεν συνεπάγεται φόρο μεταβίβασης, καθώς δεν πρόκειται για απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος. Στον ίδιο άξονα, η εγκύκλιος επισημαίνει ότι φόρος επιβάλλεται όταν, μέσω τροποποίησης σύστασης, επαυξάνεται η επιφάνεια υφιστάμενης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας λόγω επέκτασης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο, καθώς στην περίπτωση αυτή τεκμαίρεται μεταβίβαση από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
Αντίθετα, όταν η τροποποίηση συνεπάγεται ταυτόχρονα παραχώρηση τμήματος σε κοινή χρήση και επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο, με τελικό αποτέλεσμα τη μείωση της συνολικής επιφάνειας της ιδιοκτησίας, δεν οφείλεται φόρος, καθώς δεν επέρχεται κτήση αλλά απώλεια εξουσίας επί μέρους του ακινήτου.
Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ, η οποία στηρίζεται τόσο στη νομοθεσία όσο και σε πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και του Αρείου Πάγου, αναμένεται να αποτελέσει βασικό οδηγό για φορολογικές υπηρεσίες, συμβολαιογράφους, μηχανικούς και φορολογούμενους, περιορίζοντας αμφισβητήσεις και διαφορετικές ερμηνείες κατά τη φορολογική μεταχείριση σύνθετων μεταβολών σε ακίνητη περιουσία.
Παραδείγματα
1. Σε πολυκατοικία με ήδη ανεγερμένα διαμερίσματα, τροποποιείται η σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και παραχωρείται σε έναν ιδιοκτήτη αποκλειστική χρήση τμήματος της κοινόχρηστης ταράτσας. Επειδή υπάρχει κτίσμα και παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί κοινόχρηστου χώρου, η πράξη θεωρείται μεταβίβαση και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
2. Σε οικόπεδο χωρίς κτίσματα, οι συγκύριοι προχωρούν σε σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών και συμφωνούν ότι μελλοντικά συγκεκριμένο τμήμα του ακάλυπτου χώρου θα χρησιμοποιείται αποκλειστικά από έναν από αυτούς. Στην περίπτωση αυτή δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης, καθώς δεν υπάρχουν κτίσματα και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης αφορά μελλοντική ιδιοκτησία και θεωρείται δικαίωμα προσδοκίας.
3. Σε υφιστάμενη πολυκατοικία, με τροποποίηση της σύστασης καταργείται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης αποθήκης που είχε παραχωρηθεί σε συγκεκριμένο διαμέρισμα και ο χώρος επιστρέφει σε κοινή χρήση. Για την κατάργηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης, καθώς δεν συνιστά απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος.
4. Ιδιοκτήτης διαμερίσματος επεκτείνει την επιφάνειά του ενσωματώνοντας τμήμα κοινόχρηστου διαδρόμου, κατόπιν τροποποίησης της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης επί της αξίας της επιφάνειας που καταλήφθηκε, καθώς θεωρείται ότι μεταβιβάζεται δικαίωμα από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
5. Σε τροποποίηση σύστασης, ένας ιδιοκτήτης παραχωρεί τμήμα της ιδιοκτησίας του σε κοινή χρήση, ενώ ταυτόχρονα επεκτείνεται σε άλλο κοινόχρηστο χώρο, με τελικό αποτέλεσμα η συνολική επιφάνειά του να μειώνεται σε σχέση με την αρχική. Στην περίπτωση αυτή δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης, επειδή δεν προκύπτει καθαρή κτήση εμπράγματου δικαιώματος αλλά απώλεια εξουσίας επί μέρους του ακινήτου.
