Σήμερα πραγματοποιείται στο Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών το 43ο ετήσιο πανελλήνιο συνέδριο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, σε μια συγκυρία κατά την οποία τα νέα φορολογικά μέτρα για τα μισθώματα και τη συνολική φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας βρίσκονται στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου.
Οι αλλαγές που τέθηκαν σε εφαρμογή από το 2026 αναμένεται να επηρεάσουν καθοριστικά την αγορά κατοικίας, αναδιαμορφώνοντας τις ισορροπίες τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές.
Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης έχει στρέψει το ενδιαφέρον του στα εισοδήματα από ακίνητα, αναζητώντας μια νέα «δεξαμενή» φορολογικών εσόδων χωρίς αύξηση των φορολογικών συντελεστών Τα πρόσφατα στατιστικά στοιχεία, που δείχνουν μέσο δηλωθέν μηνιαίο ενοίκιο μόλις 230–240 ευρώ και συνολικά δηλωθέντα εισοδήματα από μισθώσεις 8 - 9 δισ. ευρώ, παρά τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών στην αγορά ακινήτων, ενισχύουν την εκτίμηση ότι σημαντικό μέρος των πραγματικών εισοδημάτων παραμένει αδήλωτο. Η απάντηση, όπως επισημαίνεται, είναι η ψηφιοποίηση των δεδομένων και η αξιοποίηση της τεχνολογίας για τον εντοπισμό του «μαύρου» χρήματος.
Εντός του έτους δρομολογούνται αλλαγές μεγάλης κλίμακας που θα αφορούν κάθε ιδιοκτήτη. Για πρώτη φορά θα υπάρξει πλήρης απογραφή της ακίνητης περιουσίας, ηλεκτρονική δήλωση της χρήσης κάθε ακινήτου και υποχρεωτική κατάταξή του σε συγκεκριμένη κατηγορία, ενώ παράλληλα θεσπίζεται η αποκλειστική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζών. Το εγχείρημα χαρακτηρίζεται ιδιαίτερα απαιτητικό, καθώς αφορά τεράστιο όγκο πληροφοριών και εκατομμύρια πολίτες.
Περίπου επτά εκατομμύρια ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν και να επικαιροποιήσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους, ενώ 1,2 εκατ. ιδιοκτήτες και αντίστοιχος αριθμός ενοικιαστών θα πρέπει να προσαρμοστούν στον νέο τρόπο καταβολής των μισθωμάτων.
Γιατί υπάρχουν καθυστερήσεις
Η πολυπλοκότητα της διαδικασίας έχει ήδη οδηγήσει σε καθυστερήσεις. Αν και αρχικός σχεδιασμός προέβλεπε την έναρξη της απογραφής τον Ιανουάριο, φαίνεται ότι αυτή μετατίθεται για αρκετές εβδομάδες αργότερα, ενώ για την εφαρμογή της υποχρεωτικής τραπεζικής πληρωμής των ενοικίων δόθηκε παράταση έως τον Απρίλιο, καθώς εκκρεμεί η έκδοση αναλυτικών οδηγιών από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.
Κεντρικός στόχος του σχεδίου είναι, για πρώτη φορά, οι φορολογικές αρχές να μπορούν άμεσα να αντλούν πλήρη εικόνα για κάθε ακίνητο, τόσο ως προς τα χαρακτηριστικά του όσο και ως προς τη χρήση του. Το νέο ψηφιακό μητρώο ακινήτων, γνωστό ως ΜΙΔΑ, που παρουσιάστηκε από την ΑΑΔΕ και το Υπουργείο Οικονομικών στους εκπροσώπους των ιδιοκτητών, προβλέπει την κατάταξη όλων των ακινήτων σε δέκα κατηγορίες, από ιδιοκατοικούμενα και μισθωμένα έως κενά, παραχωρούμενα ή υπό ειδικά καθεστώτα χρήσης.
Ωστόσο, παραμένουν ανοιχτά κρίσιμα ζητήματα, όπως η διαδικασία επικαιροποίησης των στοιχείων σε περιπτώσεις αλλαγής χρήσης, αλλά και το πώς θα αντιμετωπιστούν αποκλίσεις στα δηλωμένα τετραγωνικά μέτρα. Η ΠΟΜΙΔΑ έχει ήδη ζητήσει να δοθεί η δυνατότητα διόρθωσης των πραγματικών επιφανειών χωρίς αναδρομική επιβάρυνση φόρων, στα πρότυπα ρυθμίσεων που είχαν εφαρμοστεί στο παρελθόν για τα δημοτικά τέλη.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται και στο ενδεχόμενο επιβολής κυρώσεων σε όσους δεν συμμετάσχουν στη διαδικασία απογραφής. Αν και οι σχετικές αποφάσεις δεν έχουν ακόμη ανακοινωθεί, θεωρείται βέβαιο ότι η συμμετοχή δεν θα είναι προαιρετική, με πιθανές συνέπειες σε μεταβιβάσεις ή μισθώσεις ακινήτων που δεν έχουν δηλωθεί.
Σε ό,τι αφορά την υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικών λογαριασμών, η νομοθεσία προβλέπει αυστηρές ποινές για τη μη συμμόρφωση. Οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να χάσουν τη φορολογική έκπτωση που προβλέπεται στο εισόδημα από ενοίκια, ενώ οι ενοικιαστές ενδέχεται να στερηθούν δικαιώματα επιστροφών ή κοινωνικών επιδομάτων. Πριν από την έναρξη εφαρμογής, αναμένεται να αποσαφηνιστούν από την ΑΑΔΕ οι λεπτομέρειες και οι πιθανές εξαιρέσεις, καθώς και ο τρόπος αντιμετώπισης σύνθετων αλλά συχνών περιπτώσεων, όπως οι συνιδιοκτησίες, οι καθυστερημένες πληρωμές ή οι κατασχέσεις ενοικίων.
