Αλλαγές στο πλαίσιο της ηλεκτρονικής υποβολής δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων φέρνουν δύο νέες αποφάσεις του Διοικητή της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων Γιώργου Πιτσιλή. Με τις εν λόγω αποφάσεις η ΑΑΔΕ προχωρά σε στοχευμένες παρεμβάσεις με σκοπό τη διευκόλυνση των φορολογουμένων, των συμβολαιογράφων και των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων, ενισχύοντας περαιτέρω τον ψηφιακό χαρακτήρα των διαδικασιών.
Η πρώτη απόφαση αφορά στην ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων μέσω της εφαρμογής myPROPERTY. Η αλλαγή εστιάζει κυρίως στις εμπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις που αφορούν ακίνητα ενταγμένα στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας, όταν πρόκειται να συνταχθούν συμβολαιογραφικές πράξεις σύστασης, τροποποίησης ή κατάργησης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών. Προϋπόθεση για την υπαγωγή στη νέα διαδικασία είναι η αρχική δήλωση να έχει υποβληθεί ψηφιακά και να μην έχει συνταχθεί ακόμη το σχετικό συμβόλαιο.
Με τη ρύθμιση αυτή, επεκτείνεται ρητά το πεδίο εφαρμογής των τροποποιητικών δηλώσεων και σε νέα υποπερίπτωση, η οποία καλύπτει πιο σύνθετες πράξεις, όπου ενδέχεται να συμμετέχουν περισσότεροι συμβαλλόμενοι ή ακόμη και εργολάβοι ως τρίτοι. Παράλληλα, αποσαφηνίζεται ότι στις συγκεκριμένες περιπτώσεις μπορεί να συντάσσεται είτε μονομερής είτε μη μονομερής δήλωση, με καταχώριση όλων των εμπλεκόμενων στοιχείων. Η ΑΑΔΕ επιδιώκει έτσι να καλύψει πρακτικές ανάγκες που είχαν ανακύψει στην πράξη, ιδίως σε πολυϊδιοκτησιακά ακίνητα και αναπτύξεις με εργολαβικό χαρακτήρα.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η πρόβλεψη ότι, για τις δηλώσεις αυτής της κατηγορίας, ο υπολογισμός της αξίας και του οφειλόμενου φόρου δεν πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο κατά τον συνήθη τρόπο, αλλά ακολουθεί ειδική διοικητική πράξη προσδιορισμού φόρου που εκδίδεται ψηφιακά. Με τον τρόπο αυτό, περιορίζονται τα λάθη και διασφαλίζεται ενιαία αντιμετώπιση από τη φορολογική διοίκηση.
Η δεύτερη απόφαση αφορά στην ψηφιακή υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων μέσω Δ.Ο.Υ. και ΚΕ.ΦΟ.Κ. Και εδώ, το βάρος δίνεται στις εμπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις, εφόσον η αρχική δήλωση έχει υποβληθεί ψηφιακά και δεν έχει συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη. Παράλληλα, ξεκαθαρίζεται το καθεστώς για τις δηλώσεις ματαίωσης σύνταξης συμβολαίου, οι οποίες πλέον εντάσσονται ρητά στις ψηφιακές διαδικασίες.
Για να γίνει πιο κατανοητό τι αλλάζει στην πράξη με τις νέες αποφάσειςπαρατίθενται ενδεικτικά παραδείγματα από πραγματικές περιπτώσεις μεταβιβάσεων ακινήτων που μέχρι σήμερα δημιουργούσαν καθυστερήσεις ή ασάφειες.
Ένα πρώτο παράδειγμα αφορά αγοραπωλησία οικοπέδου σε περιοχή με αντικειμενικό σύστημα αξιών, όπου ο αγοραστής υπέβαλε εγκαίρως δήλωση ΦΜΑ μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, αλλά πριν την υπογραφή του συμβολαίου διαπιστώθηκε λάθος στα τετραγωνικά μέτρα. Μέχρι σήμερα, η διόρθωση μπορούσε να απαιτήσει φυσική παρουσία στη ΔΟΥ ή νέα διαδικασία. Πλέον, εφόσον δεν έχει συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, ο φορολογούμενος μπορεί να υποβάλει εμπρόθεσμη τροποποιητική δήλωση ψηφιακά, διορθώνοντας τα στοιχεία χωρίς επιπλέον γραφειοκρατία.
Δεύτερο χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών σε νεόδμητη πολυκατοικία. Σε πολλές περιπτώσεις, μετά την αρχική δήλωση ΦΜΑ, προκύπτουν αλλαγές στη διανομή των χιλιοστών ή στον αριθμό των διαμερισμάτων πριν από την τελική σύνταξη του συμβολαίου. Με το νέο πλαίσιο, οι τροποποιητικές δηλώσεις για τέτοιες πράξεις μπορούν να υποβληθούν εμπρόθεσμα μέσω myPROPERTY, χωρίς να ακυρώνεται η αρχική δήλωση και χωρίς να απαιτείται επανυπολογισμός από την αρχή με χειρόγραφες διαδικασίες.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι αλλαγές στις περιπτώσεις εργολαβικών συμβάσεων. Για παράδειγμα, σε σύμβαση αντιπαροχής όπου συμμετέχει εργολάβος ως τρίτος συμβαλλόμενος, η δήλωση ΦΜΑ μπορεί πλέον να υποβληθεί είτε μονομερώς είτε με την καταχώριση όλων των συμβαλλομένων, συμπεριλαμβανομένου του εργολάβου. Αν, πριν την υπογραφή του συμβολαίου, αλλάξουν οι όροι της σύστασης των κάθετων ιδιοκτησιών, επιτρέπεται η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης χωρίς να απαιτείται νέα αρχική δήλωση, κάτι που μέχρι σήμερα δημιουργούσε σύγχυση και καθυστερήσεις.
Ένα ακόμη παράδειγμα αφορά περιπτώσεις ματαίωσης συμβολαιογραφικής πράξης. Αν ένας αγοραστής υπέβαλε ψηφιακά δήλωση ΦΜΑ, αλλά τελικά η αγοραπωλησία δεν πραγματοποιηθεί, η νέα απόφαση για τις δηλώσεις μέσω Δ.Ο.Υ./ΚΕ.ΦΟ.Κ. επιτρέπει τη δήλωση της ματαίωσης επίσης ψηφιακά, χωρίς επίσκεψη στην υπηρεσία. Αυτό διευκολύνει ιδιαίτερα συναλλαγές που «παγώνουν» την τελευταία στιγμή.
Τέλος, αλλάζει και ο τρόπος προσδιορισμού του φόρου σε ειδικές περιπτώσεις. Για τις δηλώσεις που αφορούν σύσταση ή τροποποίηση ιδιοκτησιών της νέας υποπερίπτωσης ζ, ο συμβολαιογράφος δεν υπολογίζει πλέον τον φόρο κατά την υποβολή. Αντίθετα, εκδίδεται ειδική ψηφιακή πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου από την ΑΑΔΕ, μειώνοντας τον κίνδυνο λαθών και διαφορών.
