Με στόχο την ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά ενοικίων και τον περιορισμό της φοροδιαφυγής, το υπουργείο Οικονομικών προωθεί ένα νέο σύστημα προσδιορισμού «εύλογων» μισθωμάτων, βασισμένο σε διασταύρωση στοιχείων από το Κτηματολόγιο, το Ε9 και τις δηλωμένες μισθώσεις.
Παρότι η πρωτοβουλία επιχειρεί να απαντήσει σε ένα υπαρκτό πρόβλημα, εγείρει ήδη σοβαρά ερωτήματα ως προς την ακρίβεια, τη δικαιοσύνη και τις κοινωνικές της συνέπειες.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το ύψος του ενοικίου θα συσχετίζεται με την αξία πώλησης του ακινήτου, μέσω ενός ενιαίου συντελεστή μισθωτικής απόδοσης που κυμαίνεται μεταξύ 2% και 3,5%. Η προσέγγιση αυτή επιδιώκει να δημιουργήσει ένα αντικειμενικό σημείο αναφοράς για τους φορολογικούς ελέγχους. Ωστόσο, ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι πρόκειται για μια μεθοδολογία που δεν λαμβάνει υπόψη κρίσιμα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως η παλαιότητα, η κατάσταση συντήρησης, η ενεργειακή απόδοση ή οι ιδιαιτερότητες της τοπικής ζήτησης.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Χαρακτηριστικό είναι το πρώτο παράδειγμα: ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. σε περιοχή με υψηλές αντικειμενικές αξίες, το οποίο όμως είναι κατασκευής δεκαετίας του ’70, χωρίς ανακαίνιση και με χαμηλή ενεργειακή κλάση. Με βάση την αξία πώλησης, το σύστημα μπορεί να «υποδείξει» ένα εύλογο ενοίκιο αισθητά υψηλότερο από αυτό που μπορεί ρεαλιστικά να επιτύχει ο ιδιοκτήτης στην αγορά. Αν το δηλωμένο μίσθωμα υπολείπεται του τεκμαρτού, ο ιδιοκτήτης καλείται ουσιαστικά να αποδείξει ότι δεν φοροδιαφεύγει, αντιστρέφοντας το βάρος της απόδειξης.
Τα προβλήματα εντείνονται από το γεγονός ότι το νέο πλαίσιο βασίζεται σε βάσεις δεδομένων που εξακολουθούν να παρουσιάζουν αστοχίες. Παρά τις διορθώσεις των τελευταίων ετών, τόσο το Κτηματολόγιο όσο και το Ε9 περιλαμβάνουν ακόμη λάθη σε τετραγωνικά, χρήσεις ή ποσοστά συνιδιοκτησίας. Αν τα δεδομένα αυτά ενσωματωθούν αυτούσια στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), υπάρχει ο κίνδυνος να μετατραπούν σε αφετηρία λανθασμένων φορολογικών επιβαρύνσεων.
Δεύτερο ενδεικτικό παράδειγμα αφορά τη χρήση στοιχείων κατανάλωσης ρεύματος και νερού για τη διαπίστωση πραγματικής μίσθωσης. Ένα ακίνητο που δηλώνεται ως κενό αλλά εμφανίζει χαμηλή κατανάλωση, λόγω εργασιών συντήρησης ή ελάχιστης χρήσης για λόγους ασφάλειας, μπορεί να χαρακτηριστεί ύποπτο για αδήλωτη μίσθωση. Αντίστροφα, ένα ακίνητο που μισθώνεται περιστασιακά, για παράδειγμα σε εργαζόμενο που απουσιάζει συχνά, μπορεί να εμφανίζει μηδενικές καταναλώσεις χωρίς αυτό να υποδηλώνει παρατυπία.
Πέρα από τα τεχνικά ζητήματα, έντονος είναι και ο κοινωνικός προβληματισμός. Η εισαγωγή έμμεσων κατώτατων ορίων στα ενοίκια δημιουργεί τον κίνδυνο μετακύλισης της φορολογικής επιβάρυνσης στους ενοικιαστές, σε μια περίοδο όπου η στεγαστική πίεση είναι ήδη υψηλή. Παρά την πρόθεση για πάταξη της φοροδιαφυγής, οικονομολόγοι προειδοποιούν ότι το μέτρο μπορεί να λειτουργήσει ως μηχανισμός ανοδικής πίεσης στις τιμές, αντί ως εργαλείο εξορθολογισμού.
Τέλος, ερωτήματα προκαλεί και η ανάθεση της επεξεργασίας των δεδομένων σε ιδιώτη εργολάβο. Η απουσία σαφούς πλαισίου για τη διαφάνεια των αλγορίθμων, τον έλεγχο των παραδοχών και τη δυνατότητα ουσιαστικής αμφισβήτησης από τους φορολογούμενους ενισχύει τους φόβους ότι το νέο σύστημα ενδέχεται να λειτουργήσει περισσότερο τιμωρητικά παρά διορθωτικά, με απρόβλεπτες συνέπειες για την αγορά ακινήτων και την κοινωνική συνοχή.
