Από το 2026 αλλάζει ριζικά ο τρόπος με τον οποίο το Δημόσιο «βλέπει» και ελέγχει την ακίνητη περιουσία, καθώς τίθεται σε πλήρη λειτουργία το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), η νέα ψηφιακή βάση της ΑΑΔΕ που θα ενώνει σε ένα ενιαίο αρχείο όλα τα στοιχεία των ακινήτων από εφορία, Κτηματολόγιο, ΔΕΔΔΗΕ και άλλους φορείς. Για κάθε ακίνητο θα συγκεντρώνονται σε ένα ψηφιακό «φάκελο» η περιγραφή, το είδος, τα δικαιώματα, η χρήση, οι επιφάνειες, καθώς και τα εισοδήματα που προκύπτουν από μισθώσεις, με σκοπό οι διασταυρώσεις και οι έλεγχοι στην ακίνητη περιουσία των φορολογουμένων να γίνουν πολύ πιο στοχευμένοι και αυτοματοποιημένοι. Πρακτικά, από τη στιγμή που το ΜΙΔΑ θα τεθεί σε παραγωγική λειτουργία, καμία ασυμφωνία μεταξύ δηλωμένων τετραγωνικών ή δικαιωμάτων σε Κτηματολόγιο, Ε9, ΔΕΔΔΗΕ ή άλλες βάσεις δεν θα περνά απαρατήρητη, γεγονός που καθιστά κρίσιμη για τους ιδιοκτήτες την έγκαιρη διόρθωση των στοιχείων τους.
Εν όψει του νέου τοπίου οι ιδιοκτήτες καλούνται να ελέγξουν εγκαίρως Κτηματολόγιο και εφορία, να ταυτοποιήσουν και να διορθώσουν λάθη, να αξιοποιήσουν τις ψηφιακές υπηρεσίες και να εξασφαλίσουν ότι η εικόνα των ακινήτων τους είναι απολύτως καθαρή. Μόνο έτσι θα μπορούν να κινούνται με ασφάλεια στο νέο ηλεκτρονικό περιβάλλον και να έχουν βέβαιη και απρόσκοπτη πρόσβαση στα ιδιοκτησιακά στοιχεία της περιουσίας τους, όταν το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων αρχίσει να λειτουργεί πλήρως.
Γιατί είναι απαραίτητο; Οι πρώτες προσομοιώσεις έδειξαν ότι τα δεδομένα για κτίσματα και αγροτεμάχια, όπως έχουν καταχωριστεί στις δηλώσεις Ε9 και στα αρχεία του Κτηματολογίου, σε πολλές περιπτώσεις δεν ταυτίζονται ούτε στα εμβαδά ούτε στην περιγραφή. Στα κτίσματα, στην εφορία τα στοιχεία επικαιροποιούνται με κάθε νομιμοποίηση αυθαιρέτων ή κλεισμένων ημιυπαίθριων, ενώ στο Κτηματολόγιο, στις περισσότερες περιπτώσεις, παραμένουν «παγωμένα» όπως στα αρχικά μεταβιβαστικά συμβόλαια. Στα αγροτεμάχια, οι νέες μετρήσεις μηχανικών για την κτηματογράφηση συχνά δίνουν διαφορετικά τετραγωνικά από εκείνα που είχαν δηλωθεί παλαιότερα στο Ε9.
Μπροστά σε αυτό το χάσμα, εκτιμήθηκε ότι η άμεση λειτουργία του ΜΙΔΑ χωρίς διορθώσεις θα δημιουργούσε περισσότερα προβλήματα από όσα φιλοδοξεί να λύσει. Έτσι αποφασίστηκε η αναβολή της πλήρους εφαρμογής του για το 2026, ώστε να προηγηθεί η κρίσιμη περίοδος ευθυγράμμισης των στοιχείων. Αυτό σημαίνει ότι σε πρώτο στάδιο οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να εντοπίσουν και να διορθώσουν τα λάθη στην πλατφόρμα όπου υπάρχουν - είτε στο Ε9 είτε στο Κτηματολόγιο - και στη συνέχεια τα επικαιροποιημένα δεδομένα θα μεταφερθούν στο νέο Μητρώο. Η διαδικασία αυτή θα είναι σε πολλές περιπτώσεις δαπανηρή: θα απαιτήσει βεβαιώσεις μηχανικών, νέα τοπογραφικά, συμβολαιογραφικές πράξεις διόρθωσης, αλλά και νομικές παρεμβάσεις όπου υπάρχουν ιδιοκτησιακές αμφισβητήσεις.
Ιδιαίτερα εκτεθειμένοι θα βρεθούν όσοι έχουν δηλώσει μικρότερο εμβαδόν στην εφορία σε σχέση με αυτό που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ή στον ΔΕΔΔΗΕ. Με την πλήρη λειτουργία του ΜΙΔΑ και τη διασταύρωση των βάσεων, οι διαφορές αυτές θα «φωτίζονται» αυτόματα και οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να βρεθούν αντιμέτωποι με πρόσθετο ΕΝΦΙΑ, προσαυξήσεις, αλλά και αυξημένα δημοτικά τέλη. Για τον λόγο αυτό, η έγκαιρη προετοιμασία και η διόρθωση λαθών πριν κατοχυρωθεί το νέο σύστημα λειτουργεί ως ασπίδα για τους φορολογούμενους.
Μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, οι ιδιοκτήτες έχουν στη διάθεσή τους μια σειρά από ψηφιακά εργαλεία του Ελληνικού Κτηματολογίου προκειμένου να ελέγξουν, να επιβεβαιώσουν και - όπου χρειάζεται - να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους. Πρώτο βήμα είναι η χρήση του ψηφιακού χάρτη στην ηλεκτρονική διεύθυνση maps.ktimatologio.gr. Εκεί ο ενδιαφερόμενος, βλέποντας τον χάρτη όλης της Ελλάδας, μπορεί να εντοπίσει τα ακίνητά του είτε με τον ΚΑΕΚ, είτε με τον νομό, είτε με τις γεωγραφικές συντεταγμένες, να «ζουμάρει» στην περιοχή και να δει την έκταση με την οποία έχει καταγραφεί το κάθε ακίνητο κατά το στάδιο της κτηματογράφησης. Ταυτόχρονα, μπορεί να ενημερωθεί για το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η κτηματογράφηση και να συγκρίνει την εικόνα του ακινήτου σε παλαιότερες αεροφωτογραφίες, από τις δεκαετίες 1945-1960 έως και τις πιο πρόσφατες.
Δεύτερο πρακτικό βήμα είναι ο έλεγχος των αρχικών εγγραφών. Μέσω της εφαρμογής για τις αρχικές εγγραφές, κάθε ιδιοκτήτης που έχει υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας μπορεί να δει πώς αποτυπώθηκαν τα ακίνητά του στο Κτηματολόγιο κατά τη λήξη της κτηματογράφησης, τόσο νομικά όσο και χωρικά. Η εικόνα αυτή αποτελεί τη βάση πάνω στην οποία γίνεται κάθε μεταγενέστερη διόρθωση ή μεταβολή και είναι κρίσιμο να ταυτίζεται με την πραγματικότητα αλλά και με τα στοιχεία της Εφορίας.
Στη συνέχεια, μέσω της υπηρεσίας Myktima ο ιδιοκτήτης, με χρήση των κωδικών Taxisnet, αποκτά πρόσβαση στην τρέχουσα νομική κατάσταση των ακινήτων του από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου. Μέσα από την εφαρμογή αυτή μπορεί να δει σε ποια ακίνητα είναι καταχωρισμένος ως κύριος ή επικαρπωτής, καθώς και να λάβει απόσπασμα Γεωγραφικής Βάσης και Χωρικής Βάσης, που δίνουν αναλυτική εικόνα των εγγραφών. Πρόκειται για βασικό εργαλείο ελέγχου πριν από οποιαδήποτε δικαιοπραξία, όπως αγοραπωλησία ή σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος.
Παράλληλα, μέσω της πλατφόρμας ηλεκτρονικών υπηρεσιών του Ελληνικού Κτηματολογίου διατίθεται πλήρης δέσμη πιστοποιητικών σε ψηφιακή μορφή. Ο ενδιαφερόμενος, κάνοντας αίτηση στην ηλεκτρονική υπηρεσία έκδοσης πιστοποιητικών, μπορεί να υποβάλει και να παραλάβει, οποιαδήποτε ώρα και ημέρα, πιστοποιητικό καταχώρισης εγγραπτέας πράξης, αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, πιστοποιητικό κτηματολογικών εγγραφών και κτηματογραφικό διάγραμμα. Διατίθενται επίσης ηλεκτρονικά αντίγραφο πράξης, αντίγραφο από το αρχείο κτηματογράφησης και πιστοποιητικό φυσικού ή νομικού προσώπου, χωρίς υποχρέωση φυσικής παρουσίας στο Κτηματολογικό Γραφείο.
Σημαντικό κεφάλαιο για όσους έχουν λάθη στις εγγραφές τους είναι η διαδικασία διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων. Ως πρόδηλο σφάλμα θεωρείται το λάθος που έγινε κατά την κτηματογράφηση και είναι φανερό με την πρώτη ματιά, αλλά η διόρθωσή του είναι κρίσιμη για την ακρίβεια των εγγραφών. Πρόκειται συνήθως για ανακρίβειες στα προσωπικά στοιχεία του δικαιούχου, στο ποσοστό κυριότητας, στον αριθμό ή το περιεχόμενο του τίτλου κτήσης, στην περιγραφή της οριζόντιας ιδιοκτησίας, στη διεύθυνση ή τοπωνυμία, καθώς και σε γεωμετρικά δεδομένα, όταν το εμβαδόν εμφανίζεται μεγαλύτερο ή μικρότερο από το πραγματικό χωρίς να τίθενται υπό αμφισβήτηση τα δικαιώματα τρίτων.
Τα πρόδηλα σφάλματα δεν έχουν προθεσμία λήξης. Η διόρθωσή τους μπορεί να γίνει οποιαδήποτε στιγμή με αίτηση, γεγονός που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν σταδιακά τις εκκρεμότητες. Η διαδικασία μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά, με είσοδο στην ειδική εφαρμογή του Κτηματολογίου μέσω κωδικών Taxisnet, όπου συμπληρώνονται η περιγραφή του σφάλματος, η ζητούμενη διορθωτική ενέργεια και τα στοιχεία των εγγράφων στα οποία βασίζεται η διόρθωση, ενώ στη συνέχεια δημιουργείται ψηφιακός φάκελος με τα συμβόλαια, τα πιστοποιητικά μεταγραφής και τα λοιπά δικαιολογητικά. Εναλλακτικά, η διαδικασία μπορεί να γίνει διά ζώσης, με αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο, προσκόμιση των τίτλων ιδιοκτησίας, των τοπογραφικών διαγραμμάτων και, όπου απαιτείται, εξουσιοδότησης σε εκπρόσωπο.
Ειδική μέριμνα υπάρχει για τα ακίνητα που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Σε αυτές τις περιπτώσεις, για τη διόρθωση προδήλου σφάλματος απαιτείται και η συναίνεση του Δημοσίου. Η αίτηση επιδίδεται στο Δημόσιο μέσα σε συγκεκριμένη προθεσμία και εφόσον δεν υπάρξει αρνητική απάντηση εντός εξήντα ημερών, τεκμαίρεται ότι το Δημόσιο συμφωνεί, οπότε ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου προχωρά στη διόρθωση.
Για πιο σύνθετα ζητήματα, όπως οι διαφορές στη θέση, στο σχήμα, στα όρια ή στο εμβαδόν του ακινήτου, απαιτείται αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων. Η διαδικασία ξεκινά με την έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος, στο οποίο απεικονίζονται το ακίνητο και τα όμορα γεωτεμάχια, μαζί με πίνακα συντεταγμένων και εμβαδά. Συχνά χρειάζεται και τοπογραφικό διάγραμμα ή διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών από μηχανικό. Εάν όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν, μπορούν να υποβάλουν κοινή αίτηση διόρθωσης, επιταχύνοντας σημαντικά τη διαδικασία. Όταν, όμως, υπάρχει ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση ή θίγονται δικαιώματα τρίτων, απαιτείται δικαστική απόφαση για να ολοκληρωθεί η διόρθωση.
Τέλος, μέσω gov.gr, οι ιδιοκτήτες μπορούν να υπολογίσουν μόνοι τους τα κτηματολογικά τέλη και δικαιώματα που θα καταβάλουν για κάθε συναλλαγή τους με τα Κτηματολογικά Γραφεία, από την αγοραπωλησία μέχρι την εγγραφή προσημείωσης, ώστε να γνωρίζουν εκ των προτέρων το κόστος.
