Νέες ισορροπίες στη συνύπαρξη των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών φέρνει η απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, με αριθμό 1616/2025, η οποία θέτει σαφή όρια στη δυνατότητα τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους.
Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο έκρινε ότι η διάταξη του νόμου 4178/2013, που επιτρέπει την υποβολή αίτησης τακτοποίησης από συνιδιοκτήτη με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας, δεν μπορεί να εφαρμοστεί όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εκφράζονται αντιρρήσεις από άλλον ιδιοκτήτη.
Η υπόθεση που απασχόλησε το ΣτΕ αφορούσε σε αυθαίρετες κατασκευές σε πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού, σε χώρους όπως πιλοτή και τμήμα οικοπέδου.
Το δικαστήριο έκρινε ότι, μολονότι ο νόμος είχε στόχο να διευκολύνει την καταγραφή και αντιμετώπιση αυθαιρέτων, δεν μπορεί να παραβιάζει το δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών. Κατά συνέπεια, η συναίνεση ακόμη και ενός μόνο ιδιοκτήτη αποκτά καθοριστική σημασία, καθώς αρκεί η αντίρρησή του για να μπλοκάρει τη διαδικασία τακτοποίησης.
Η απόφαση αναμένεται να επηρεάσει άμεσα την καθημερινότητα στις πολυκατοικίες, όπου οι σχέσεις συνιδιοκτητών συχνά δοκιμάζονται από παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους.
Για παράδειγμα, σε μια πολυκατοικία όπου ένας ιδιοκτήτης έχει κλείσει αυθαίρετα μέρος της πιλοτής για να δημιουργήσει αποθήκη, μέχρι σήμερα μπορούσε να επιδιώξει τακτοποίηση επικαλούμενος την πλειοψηφία. Πλέον, εάν έστω ένας άλλος ιδιοκτήτης αντιταχθεί, η τακτοποίηση δεν μπορεί να προχωρήσει. Αυτό σημαίνει ότι η αυθαίρετη κατασκευή παραμένει εκτεθειμένη σε κυρώσεις και δεν αποκτά νομιμοποίηση.
Ένα δεύτερο παράδειγμα αφορά τη χρήση τμήματος του ακάλυπτου χώρου οικοπέδου, όπου ορισμένοι συνιδιοκτήτες μπορεί να έχουν τοποθετήσει στέγαστρο για στάθμευση. Αν κάποιος από τους υπόλοιπους διαφωνήσει, η δυνατότητα τακτοποίησης χάνεται, ανεξάρτητα από το αν η πλειοψηφία των ποσοστών είναι υπέρ. Έτσι, ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του χώρου προστατεύεται, αλλά η καθημερινή λειτουργία της πολυκατοικίας μπορεί να βρεθεί σε αδιέξοδο.
Τρίτο χαρακτηριστικό παράδειγμα προκύπτει όταν επιχειρείται η αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου, όπως η μετατροπή ενός ισόγειου τμήματος σε επαγγελματικό χώρο ή κατοικία. Με το νέο πλαίσιο, ένας μόνο συνιδιοκτήτης μπορεί να αποτρέψει την τακτοποίηση, επικαλούμενος την απώλεια του κοινόχρηστου χαρακτήρα και την αλλοίωση της λειτουργίας της οικοδομής.
