Το τεκμήριο απόκτησης κατοικίας αποτελεί μια από τις βασικές παραμέτρους ελέγχου της Εφορίας, με τους φορολογούμενους να καλούνται να αποδείξουν την προέλευση των χρημάτων που δαπανήθηκαν για την αγορά ακινήτου.
Όσοι διαθέτουν επαρκή εισοδήματα, έλαβαν τραπεζικό δάνειο ή οικονομική ενίσχυση μέσω γονικής παροχής και δωρεάς δεν έχουν λόγο ανησυχίας. Ωστόσο, για εκείνους που δεν μπορούν να καλύψουν το τεκμήριο απόκτησης, υπάρχει ο κίνδυνος επιβολής πρόσθετου φόρου. Παρόλα αυτά, η νομοθεσία παρέχει τη δυνατότητα να «σβήσουν» τον φόρο επικαλούμενοι προηγούμενα εισοδήματα, δανεικά από συγγενείς, έσοδα από πώληση περιουσιακών στοιχείων ή άλλες αποδεδειγμένες πηγές χρηματοδότησης.
Καθώς η περίοδος των φορολογικών δηλώσεων πλησιάζει, όσοι απέκτησαν ακίνητα την περασμένη χρονιά οφείλουν να υπολογίσουν προσεκτικά το συνολικό ποσό που δαπάνησαν. Στο τεκμήριο απόκτησης ακινήτου περιλαμβάνονται όχι μόνο το τίμημα αγοράς, αλλά και ο φόρος μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και λοιπά συναφή κόστη. Παράλληλα, στο συνολικό φορολογικό βάρος προστίθεται και το τεκμήριο διαβίωσης, το οποίο υπολογίζεται ακόμη και για βοηθητικούς χώρους, όπως αποθήκες και γκαράζ.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Η αξία της αγοράς ακινήτου που λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της τεκμαρτής δαπάνης εξαρτάται από το τίμημα που καταβλήθηκε, όπως αυτό προκύπτει από το συμβόλαιο μεταβίβασης. Εάν η αγορά πραγματοποιήθηκε μέσω δόσεων, η δαπάνη κατανέμεται στα έτη καταβολής, σύμφωνα με τα παραστατικά πληρωμής. Αντίστοιχα, σε περιπτώσεις ανέγερσης οικοδομής, η τεκμαρτή δαπάνη υπολογίζεται βάσει του κόστους ανέγερσης για κάθε έτος εργασιών, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από τη σύμβαση.
Σημαντικό στοιχείο αποτελεί επίσης η συμμετοχή στην αγορά ακινήτου μέσω συνιδιοκτησίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το ποσό της δαπάνης κατανέμεται αναλογικά με το ποσοστό ιδιοκτησίας κάθε αγοραστή. Ειδικές διατάξεις προβλέπονται για την ψιλή κυριότητα και την επικαρπία, όπου η δαπάνη κατανέμεται στους ιδιοκτήτες με βάση τις σχετικές διατάξεις περί κληρονομιάς.
Τέλος, όσοι απέκτησαν ακίνητο μέσω αναγκαστικού ή ιδιωτικού πλειστηριασμού θα πρέπει να γνωρίζουν ότι ως δαπάνη λαμβάνεται υπόψη το εκπλειστηρίασμα μαζί με τους σχετικούς φόρους και έξοδα, εκτός εάν υπάρχουν ενδείξεις εικονικότητας της συναλλαγής.
Παραδείγματα
• Ένας φορολογούμενος που αγόρασε κατοικία το 2024 έναντι 150.000 ευρώ πρέπει στη φετινή του φορολογική δήλωση να δικαιολογήσει την προέλευση του ποσού. Εάν είχε αποταμιεύσει χρήματα από προηγούμενα έτη και μπορεί να το αποδείξει μέσω καταθέσεων, τότε δεν θα έχει κανένα πρόβλημα με την εφορία. Αν όμως δεν έχει τα απαιτούμενα εισοδήματα ή καταθέσεις, μπορεί να επικαλεστεί τραπεζικό δάνειο, χρηματική γονική παροχή ή εισόδημα από πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου. Σε διαφορετική περίπτωση, θα βρεθεί αντιμέτωπος με την επιβολή πρόσθετου φόρου.
• Ένας άλλος φορολογούμενος που απέκτησε ένα διαμέρισμα μέσω δανείου ύψους 120.000 ευρώ και χρησιμοποίησε 30.000 ευρώ από τις αποταμιεύσεις του, πρέπει να εμφανίσει στη φορολογική του δήλωση τόσο το ποσό του δανείου όσο και τις καταθέσεις του, ώστε να καλύψει το τεκμήριο απόκτησης. Αντίστοιχα, αν κάποιος έλαβε οικονομική βοήθεια από γονική παροχή ή δωρεά, θα πρέπει να έχει τα σχετικά έγγραφα που αποδεικνύουν τη μεταφορά των χρημάτων.
• Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής, φορολογούμενος που ξεκίνησε την κατασκευή το 2023 και την ολοκλήρωσε το 2024 θα δηλώσει τη δαπάνη για κάθε έτος ξεχωριστά, βάσει των ποσών που κατέβαλε για την ανέγερση. Αν, για παράδειγμα, το συνολικό κόστος ήταν 200.000 ευρώ και ξόδεψε 100.000 ευρώ το 2023 και τα υπόλοιπα 100.000 ευρώ το 2024, τότε η τεκμαρτή δαπάνη θα κατανεμηθεί αναλόγως στις φορολογικές δηλώσεις των αντίστοιχων ετών.
• Σε άλλη περίπτωση, φορολογούμενος που απέκτησε διαμέρισμα σε συνιδιοκτησία με τον αδελφό του θα επιβαρυνθεί φορολογικά μόνο για το ποσοστό του, π.χ. αν κατέχει το 50% ενός ακινήτου που αγοράστηκε 200.000 ευρώ, τότε θα πρέπει να δικαιολογήσει δαπάνη 100.000 ευρώ.
• Κάποιος που απέκτησε ακίνητο μέσω πλειστηριασμού έναντι 80.000 ευρώ πρέπει να δηλώσει το ποσό που κατέβαλε καθώς και τον φόρο μεταβίβασης και τα συμβολαιογραφικά έξοδα. Αν προκύψει από έλεγχο ότι υπήρξε συμφωνία για καταβολή επιπλέον ποσού εκτός πλειστηριασμού, η εφορία μπορεί να ζητήσει διευκρινίσεις και πρόσθετα στοιχεία.
