Τα στοιχεία του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates, που παρουσιάζει σήμερα ο Τύπος της Κυριακής, είναι ενδεικτικά της κατάστασης που επικρατεί στην κτηματαγορά, με τις αγοραίες τιμές να υπολείπονται έναντι των αντικειμενικών.
Μία κατοικία παλαιότητας έξι ετών στον Αλιμο πωλείται έναντι 1.000 ευρώ/τ.μ., όταν η αντικειμενική του αξία ξεκινά από τα 1.200 ευρώ/τ.μ. (μετά και το συντελεστή παλαιότητας), ενώ στην Πεντέλη η διαφορά μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής τιμής «αγγίζει» τα 120 ευρώ/τ.μ. (αρχική τιμή πώλησης 1.600 έναντι αρχικής αντικειμενικής 1.720 ευρώ/τ.μ.).
Στη Φιλοθέη το εύρος τιμής πώλησης για μία κατοικία κυμαίνεται μεταξύ 2.100-3.200 ευρώ/τ.μ., όταν η αντικειμενική υπολογίζεται στα 2.200-4.200 ευρώ/τ.μ. «Προ κρίσης οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 200%, ενώ μετά τη ραγδαία πτώση των τιμών πώλησης ακινήτων υπάρχουν περιοχές, στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές χαμηλότερες 40%-50% σε σχέση με τις τιμές που υπολογίζει η εφορία», σχολιάζει ο διευθύνων σύμβουλος του E-Real Estates, κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, και προσθέτει: «Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών, κυρίως σε παλαιά ακίνητα, να κοστίζει πολύ λιγότερο, σε σχέση με την αξία με την οποία η Πολιτεία υπολογίζει τους φόρους. Βάσει του πίνακα τιμών, παρατηρούμε ότι σε πολλές περιπτώσεις οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ υψηλότερες σε σχέση με τις εμπορικές τιμές, ειδικά όταν πρόκειται για ακίνητο παλαιότητας άνω των 17 ετών».
Παρόμοια εικόνα επικρατεί και στην υπόλοιπη Ελλάδα, με τους ιδιοκτήτες -ως επί το πλείστον παλαιών ακινήτων- να έχουν ρίξει «πολύ νερό στο κρασί τους», όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν στον «Ε.Τ.» της Κυριακής παράγοντες της αγοράς. Προς επίρρωση, στην Κομοτηνή σπίτια πωλούνται έναντι 480 ευρώ/τ.μ., με αντικειμενική στα 600 ευρώ/τ.μ., στα Ιωάννινα στα 550 ευρώ/τ.μ. έναντι 680 ευρώ/τ.μ. αντικειμενικής τιμής και στη Χαλκίδα η τιμή πώλησης ξεκινά από τα 400 ευρώ/τ.μ. σε αντιδιαστολή με την αντικειμενική αξία, που υπολογίζεται στα 600 ευρώ/τ.μ. «Πρέπει να συνειδητοποιήσουμε όλοι οι εμπλεκόμενοι του κλάδου ότι το ακίνητο έχει μία πραγματική αξία στην οποία θα πρέπει να φορολογείται ο κάτοχός του. Ταυτόχρονα, δημιουργείται σύγχυση στην αγορά με τον όρο τιμή πώλησης. Πολλοί θεωρούν ότι η τιμή πώλησης αποτελεί την αξία του ακινήτου, κάτι που δεν ισχύει.
Ενα ακίνητο έχει μία καθορισμένη αξία, η οποία αυξομειώνεται βάσει πολλών παραμέτρων, αλλά δεν είναι η τιμή πώλησης. Ενας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο, αξίας 200.000 ευρώ, αλλά για δικούς του, προσωπικούς ή οικονομικούς λόγους, επιθυμεί την άμεση πώληση και ρίχνει τη τιμή στις 100.000 ευρώ. Αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο έχει αξία 100.000», εξηγεί ο κ. Μπάκας.
Οσον αφορά στα νεόδμητα, οι αγοραίες τιμές διατηρούνται σε ελαφρώς υψηλότερα επίπεδα έναντι των αντικειμενικών. Οπως σπεύδουν να τονίσουν αναλυτές του real estate, ωστόσο, οι τιμές αυτές δεν θυμίζουν σε τίποτα τις αντίστοιχες άλλων εποχών, εκφράζοντας ταυτόχρονα τον προβληματισμό τους αναφορικά με τις περιοχές οι οποίες έχουν εξαιρετικά χαμηλές τιμές ζώνης.
Για παράδειγμα, στα νοτιοδυτικά προάστια της Αττικής υπάρχουν αντικειμενικές αξίες 600-700 ευρώ/τ.μ., όταν οι τιμές πώλησης είναι αισθητά υψηλότερες. Τουριστικό θέρετρο στην Κρήτη, που οι τιμές ξεκινούν από 1.800 ευρώ/τ.μ., έχει αντικειμενική αξία 500 ευρώ/τ.μ. «Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορούμε να μπούμε σε μία λογική ενιαίας μείωσης, άτακτα και εσπευσμένα, διότι θα έχουμε ακριβώς τα ίδια αποτελέσματα με σήμερα, θα βρεθούμε πάλι στην ίδια θέση. Οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να προσαρμοστούν στην πραγματική αξία του ακινήτου», επισημαίνουν.
Την ίδια στιγμή, στρεβλώσεις παρατηρούνται και στις αντικειμενικές τιμές των οικοπέδων, που χρησιμοποιήθηκαν ως βάση για τον υπολογισμό του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας Φυσικών Προσώπων των ετών 2011, 2012 και 2013, καθώς και για τον ΕΝΦΙΑ. Οπως αποδεικνύεται από τους πίνακες, η Παραλία Πατρών, μολονότι θεωρείται λιγότερο δημοφιλής περιοχή, είναι ακριβότερη, για παράδειγμα από το τουριστικό Ρίο (50 έναντι 22 ευρώ/τ.μ.).
Οι περιοχές που αποτελούν εξαίρεση
Θερμοπύλες φαίνεται να κρατούν οκτώ περιοχές της χώρας, στις οποίες ακόμη και παλαιάς κοπής ακίνητα πωλούνται σε υψηλότερες τιμές έναντι των αντικειμενικών.
Το «φαινόμενο», που παραπέμπει σε προ κρίσης εποχές, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία του δικτύου E-Real Estates, παρατηρείται σε δύο δήμους των βορείων προαστίων της Αθήνας -Νέα Ερυθραία και Διόνυσο-, σε Πυλαία και Πολίχνη Θεσσαλονίκης, όπως, επίσης, σε Αγρίνιο, Σάμο (Βαθύ), Κρήτη (Ηράκλειο) και Σπέτσες.
Η διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και αγοραίας τιμής στις παραπάνω περιπτώσεις φτάνει να «αγγίζει» ακόμη και το 50%. Προς επίρρωση, στον Διόνυσο ένα σπίτι μεγαλύτερο της 5ετίας πωλείται από 1.600 ευρώ/τ.μ., όταν η αντικειμενική του αξία ξεκινά από τα 800 ευρώ/τ.μ. Στο ίδιο μήκος κύματος, ένα παλαιότερο οίκημα στις Σπέτσες διατίθεται προς πώληση με αρχική τιμή τα 1.600 ευρώ/τ.μ. και αντικειμενική τα 880 ευρώ/τ.μ.
Οι λόγοι, όπως εξηγούν στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής παράγοντες της αγοράς, έχουν να κάνουν ως επί το πλείστον με την ανάγκη ή μη του εκάστοτε ιδιοκτήτη για «ζεστό χρήμα». «Εκείνοι, που δεν ενδιαφέρονται να έχουν άμεση πρόσβαση σε μετρητά, δεν έχουν λόγο να ρίξουν την τιμή του ακινήτου τους. Κατά συνέπεια, επιλέγουν να διατηρήσουν τις τιμές που ίσχυαν κατά κόρον σε περιόδους προ οικονομικής κρίσης, αν και ελαφρώς διορθωμένες, διακινδυνεύοντας, ταυτόχρονα, να μην πουλήσουν», αναφέρουν χαρακτηριστικά.
πηγη:Τύπος της Κυριακής
