Η αύξηση των τιμών σε ορισμένες περιοχές (Αθήνα – Θεσσαλονίκη) ήταν ακόμη μεγαλύτερη και κατά μέσο όρο ξεπέρασε το 300%.
Κατά το ίδιο διάστημα, όπως αποδεικνύεται από δειγματοληπτική έρευνα, η άνοδος των αντικειμενικών αξιών ήταν ακόμη μεγαλύτερη, ξεπερνώντας στις περισσότερες περιπτώσεις ακόμη και το 400%. Δηλαδή, για το σύνολο της Επικράτειας, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ήταν -κατά κανόνα- μεγαλύτερη από την αύξηση των εμπορικών τιμών.
Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, με βάση αναλυτικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν υποχωρήσει (κατά μέσο όρο) κατά 36% (ενώ η πτώση στην Αθήνα και την Θεσσαλονίκη ειναι ακόμη μεγαλύτερη).
Εν τούτοις, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων παραμένουν στα επίπεδα του 2007, προκαλώντας μία σειρά ανορθόδοξων και άδικων επιβαρύνσεων σε βάρος των φορολογουμένων. Το γεγονός αυτό προκαλεί τεράστια άδικη φορολόγηση σε βάρος των πολιτών και μία σοβαρή κοινωνική αναταραχή.
Οι αντικειμενικές αξίες δεν θα πρέπει απλά να μειωθούν. Θα πρέπει παράλληλα να θεσμοθετηθεί ένας σοβαρός, αξιόπιστος και επιστημονικός τρόπος για τον υπολογισμό τους, έτσι ώστε, ανά πάσα στιγμή, να αντικατοπτρίζουν τις πραγματικές τιμές που επικρατούν στην αγορά και παράλληλα να προσαρμόζονται σ’ αυτές σε τουλάχιστον ετήσια βάση.
Η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στην περίοδο 1993-2014 - Ο ρόλος των αντικειμενικών αξιών
Το διάστημα 1993 - 2007 υπήρξε μία περίοδος έντονης αύξησης των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%.
Η αύξηση αυτή, υπήρξε αποτέλεσμα κυρίως τριών παραγόντων: α) της θετικής πορείας της οικονομίας -όπως αυτή διαμορφώθηκε μέσα σε ένα θετικό διεθνές περιβάλλον, β) της πτώσης των επιτοκίων και του έντονου προσανατολισμού του τραπεζικού συστήματος προς το δανεισμό ιδιωτών (κάτι που έκανε το δανεισμό και εύκολο και σε μεγάλη ποσότητα) και γ) της επίδρασης του διοικητικά καθοριζόμενου συστήματος αντικειμενικών αξιών, το οποίο συνέβαλε στην αυτοτροφοδότηση της αύξησης των τιμών και των προσδοκιών για περαιτέρω αύξηση.
Κατά την ίδια περίπου περίοδο, θεαματική αύξηση γνώρισαν τα ακίνητα και στα περισσότερα κράτη του ΟΟΣΑ.
Από τις 20 χώρες του πίνακα (ο πίνακας αναφέρεται στην περίοδο 1994-2007) αύξηση στις τιμές των ακινήτων σημειώθηκε στις 18 (όλες πλην της Ιαπωνίας και της Γερμανίας, όπου σημειώθηκε πτώση κατά 35,3% και 8,0% αντίστοιχα). Από αυτές, σε 14 χώρες παρατηρήθηκε αύξηση στις τιμές των ακινήτων, σε ποσοστό πάνω από 100%.
Από τις εξεταζόμενες χώρες του ΟΟΣΑ, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα σημείωσαν τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση, με 238,4%. Πρώτη κατατάχθηκε η Ιρλανδία, με αύξηση των τιμών που έφθασε στο 393,7%.
Οι τιμές κορυφώθηκαν, τόσο στην Ελλάδα, όσο και στις χώρες του ΟΟΣΑ, κατά τη διάρκεια της διετίας 2007 – 2008. Στην Ελλάδα, η κορύφωση των τιμών σημειώθηκε στο α’ εξάμηνο του 2008. Στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ, η κορύφωση της πορείας των τιμών συνέβη μερικούς μήνες νωρίτερα.
Κατά την περίοδο 2008 - 2014, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, έχουν υποχωρήσει εντυπωσιακά.
Όπως προκύπτει από το σχετικό πίνακα της Τράπεζας της Ελλάδας, κατά το 2008 οι τιμές σημείωσαν αύξηση κατά 1,5%, ενώ σημείωσαν επιταχυνόμενη υποχώρηση κατά την περίοδο 2009-2014 (2009: - 4,3%, 2010: -4,4%, 2011: -5,5% και 2012: -11,8%, 2013: -10,9%, ενώ και κατά το α' εξάμηνο του 2014 η πτώση έφθασε στο 3,1%).
Όπως αναφέρει η ετήσια έκδοση του ΟΟΣΑ “Economic Outlook”, κατά την περίοδο 2008-2013 σημειώνεται πτώση των τιμών σε 19 από τις 32 χώρες που εξατάζονται. Η πτώση των τιμών στην Ελλάδα (-39,3%), είναι η 2η μεγαλύτερη, από τις 19 χώρες όπου οι τιμές υποχωρούν. (Δείτε τον Πίνακα). Πρώτη σε πτώση καταγράφεται η Ιρλανδία, με συνολική πτώση 44,4%. Πλην όμως, ενώ στην περίπτωση της Ελλάδας η πτώση συνεχίζεται και κατά το 2014, στην Ιρλανδία η τάση έχει ήδη, από το β' εξάμηνο του 2013, αναστραφεί.
Ο ρόλος των αντικειμενικών αξιών
Στις αρχές του 2013 και ενώ οι τιμές των ακινήτων κατέρρεαν (σε μία αγορά που ούτως ή άλλως είναι “παγωμένη” και που σημειώνονται ελάχιστες αγοραπωλησίες), το Υπουργείο Οικονομικών κυκλοφορούσε φήμες (προσφιλής τακτική της ελληνικής δημόσιας διοίκησης) ότι, το καλοκαίρι του 2013, θα ...αναπροσαρμόζονταν ανοδικά οι αντικειμενικές αξίες. Οι έντονες αντιδράσεις που εκφράστηκαν μέσω του Τύπου, ματαίωσε αυτή την παράλογη ιδέα.
Όμως, το πρόβλημα των αντικειμενικών τιμών επανήλθε με ένταση στην επικαιρότητα λόγω του ΕΝΦΙΑ, της εξαιρετικά υψηλής φορολόγησης που αυτός επιφέρει (σε μία φάση που τα εισοδήματα και οι οικονομίες των ελλήνων έχουν εξαντληθεί), αλλά και των παιδαριωδών λαθών και παλινωδιών των κυβερνητικών οργάνων και της κυβερνητικής παράταξης γενικότερα.
Το ζητούμενο στον παρόν άρθρο είναι να εξετάσουμε τους παράγοντες για τους οποίους αυξήθηκαν οι τιμές των ακινήτων κατά την περίοδο 1993 - 2007. Παράλληλα, θέλουμε να εξετάσουμε την εξέλιξη των (διοικητικά επιβαλλόμενων) αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, τη σχέση τους με τις πραγματικές τιμές, αλλά και τη συμβολή τους στην ελληνική “φούσκα” ακινήτων της προηγούμενης 20ετίας. Τέλος, θέλουμε να εξετάσουμε το επίπεδο των “αντικειμενικών” τιμών, σε σχέση με το επίπεδο των εμπορικών τιμών, αλλά και την αναγκαιότητα ή όχι για τη σημαντική μείωση των αντικειμενικών τιμών.
Οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων θεσπίστηκαν με το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982, επί υπουργείας του Μανώλη Δρεττάκη. Ο κυριότερος λόγος που θεσπίστηκαν είναι να μπορεί το κράτος να εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό φόρου κατά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων. Ένας άλλος λόγος ήταν η ανάγκη να εκλείψει η δυνατότητα καθορισμού της φορολογητέας αξίας από τους υπαλλήλους των εφοριών, αφού η πρακτική αυτή συχνά οδηγούσε σε αυθαιρεσίες και ευνοούσε τη δυνατότητα “συναλλαγής” μεταξύ φορολογούμενου και του υπαλλήλου της εφορίας. Αργότερα, οι αντικειμενικές αξίες, απέκτησαν και άλλες χρήσεις, για τον υπολογισμό φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών.
Με την πάροδο του χρόνου, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων, έγιναν ο βασικός προσδιοριστικός παράγοντας των εμπορικών τιμών. Σε μία “καλή” οικονομική περίοδο, όπως γενικότερα ήταν η περίοδος 1993 - 2007, κατά την οποία συνέκλιναν πολλά θετικά στοιχεία (δραματική πτώση των επιτοκίων, απελευθέρωση του τραπεζικού συστήματος, έναρξη του θεσμού των προσωπικών δανείων, δυνατότητα άσκησης στεγαστικής πίστης από τις εμπορικές τράπεζες, θετικό διεθνές περιβάλλον, είσοδος στην ΟΝΕ και αλλαγή νομίσματος -κάτι που αρχικά προκάλεσε πληθωριστικές τάσεις- και χαμηλός βαθμός εξοικείωσης του πληθυσμού σε θέματα δανεισμού), οι τιμές των ακινήτων κινήθηκαν έντονα ανοδικά. Όπως είδαμε παραπάνω, ανοδικά -έστω και με μικρότερο ρυθμό- κινήθηκαν και στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ.
Η άνοδος των τιμών και η “επιβεβαίωση” ή η “επισημοποίηση” της ανόδου τους από την άνοδο των αντικειμενικών αξιών, δημιούργησαν μία κατάσταση αυτοτροφοδοτούμενων τάσεων στις τιμές των ακινήτων και μία κατάσταση “παράλογης ευφορίας” στον πληθυσμό.
Στην αγορά των ακινήτων, σημειώθηκε η ίδια παράλογη κατάσταση που σημειώθηκε την περίοδο 1998 - 2000 στην αγορά των μετοχών: Όλοι πίστευαν ότι οι τιμές μπορούσαν να κινηθούν μόνο ανοδικά!
Ποιός ήταν ο ρόλος του “θεσμού” των αντικειμενικών αξιών σ’ αυτή την παράλογη εξέλιξη;
Ήταν ο ίδιος ακριβώς καταστροφικός ρόλος που -ευτυχώς για μικρό χρονικό διάστημα- έπαιξαν οι διαβεβαιώσεις στελεχών της Κυβέρνησης Σημίτη, για την πορεία των τιμών στο Χρηματιστήριο. Η, κάθε μερικά χρόνια, εξαιρετικά μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, επισημοποιούσε τις ήδη υψηλές εμπορικές τιμές και δημιουργούσε προσδοκίες για περαιτέρω άνοδο. Αρκούσε και μόνον η “φήμη” σε κάποια εφημερίδα για “επικείμενη άνοδο των αντικειμενικών αξιών” για να αυξηθεί το “premium” των “εμπορικών τιμών” σε σχέση με τις αντικειμενικές (δηλαδή, πόσο παραπάνω από τις αντικειμενικές κινούνταν οι εμπορικές τιμές) και για να δουλεύουν υπερωριακά οι συμβολαιογράφοι, ώστε να προλαβαίνουν τον απίστευτο φόρτο εργασιών από τις μεταβιβάσεις.
Στην περίοδο της ανόδου είναι όλοι ευχαριστημένοι. Και δεν τους πειράζει που, μέσω του μηχανισμού των αντικειμενικών τιμών, πληρώνουν περισσότερους (για την αλήθεια, πολύ περισσότερους) φόρους. Στην περίοδο της ανόδου, όλοι νοιώθουν πλούσιοι και ευχαριστημένοι. Βέβαια, αυτός ο πλούτος είναι "εικονικός".
Σήμερα που ο κύκλος ανόδου έχει κλείσει, καθώς κάνουμε τον απολογισμό της περιόδου, είναι πολλά απ’ όλα όσα έγιναν, που μας φαίνονται ως “αδιανόητα”. Και όμως, μέχρι και πριν από λίγα χρόνια, όλα αυτά φαίνονταν λογικά και φυσιολογικά.
Σήμερα, οι τιμές των εμπορικών τιμών, μειώνονται ραγδαία. Όμως, στο Υπουργείο των Οικονομικών, δείχνουν να μην έχουν καταλάβει ακόμη τί γίνεται ή το ποιά είναι τα προβλήματα της κοινωνίας. Έτσι, μέχρι και πρόσφατα μιλούσαν για ...αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Δεν το έκαναν βεβαίως (εάν το τολμούσαν, το παρόν πολιτικό σύστημα θα κατέρρεε την επόμενη μέρα). Όμως, διατηρούν τις αντικειμενικές αξίες στα παράλογα ύψη του 2007, τη στιγμή μάλιστα που όλες οι επίσημες εκθέσεις αναφέρουν ότι οι τιμές έχουν καταρρεύσει!
Είναι ο νέος (πλάγιος) τρόπος αύξησης των φόρων, ή διατήρησή τους σε άδικα επίπεδα. Είναι η αυθαίρετη και παράνομη λειτουργία ενός συστήματος το οποίο χρησιμοποιείται πλέον σε βάρος ολόκληρης της κοινωνίας.
Οι αντικειμενικές τιμές θα πρέπει να μειωθούν. Περισσότερο όμως απ' όλα, θα πρέπει να μπουν κανόνες στον τρόπο προσδιορισμού τους.
Οι αντικειμενικές αξίες κινήθηκαν πιο ανοδικά από τις εμπορικές αξίες
δείτε εδώ την συνέχεια του άρθρου
