Σε δημόσια διαβούλευση έως τις 25 Ιουνίου τέθηκε το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο παρουσίασαν η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη και ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου, με την κυβέρνηση να επιχειρεί να θέσει νέους κανόνες βιώσιμης ανάπτυξης για τον ελληνικό τουρισμό και να περιορίσει την πίεση σε ήδη κορεσμένους προορισμούς.
Κατά την παρουσίαση του σχεδίου, η κ. Κεφαλογιάννη χαρακτήρισε το νέο χωροταξικό ως «σύστημα αρχών, κατευθύνσεων και κανόνων» που λαμβάνει υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής της χώρας. Όπως ανέφερε, βασικός πυρήνας του σχεδίου είναι «το μέτρο και η ισορροπία της τουριστικής ανάπτυξης», ενώ στόχος είναι η δημιουργία ενός πιο βιώσιμου τουριστικού μοντέλου που θα εξασφαλίζει ανάπτυξη χωρίς να υποβαθμίζει το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής των κατοίκων.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει για πρώτη φορά τη συνολική κατηγοριοποίηση της ελληνικής επικράτειας ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης, τη φέρουσα ικανότητα, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα ειδικά καθεστώτα προστασίας κάθε περιοχής. Συνολικά εξετάζονται 1.035 δημοτικές ενότητες, οι οποίες εντάσσονται σε πέντε διαφορετικές κατηγορίες. Πρόκειται για τις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, τις αναπτυγμένες περιοχές, τις αναπτυσσόμενες περιοχές, τις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης και τις περιοχές ενίσχυσης ειδικών μορφών τουρισμού.
Στην πρώτη κατηγορία, δηλαδή στις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, εντάσσονται προορισμοί με ιδιαίτερα υψηλή τουριστική πίεση, όπου η προτεραιότητα μετατοπίζεται από τη δημιουργία νέων μεγάλων μονάδων στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό των ήδη υπαρχόντων καταλυμάτων. Σε αυτές τις περιοχές τίθενται αυστηρότεροι όροι δόμησης και σημαντικοί περιορισμοί στη δημιουργία νέων τουριστικών εγκαταστάσεων. Ενδεικτικά, για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου απαιτούνται πλέον τουλάχιστον 16 στρέμματα γης.
Σύμφωνα με το σχέδιο, 18 περιοχές χαρακτηρίζονται ως κορεσμένες τουριστικά. Μεταξύ αυτών βρίσκονται δημοφιλείς προορισμοί όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Σκιάθος και περιοχές της Κρήτης, όπου τα τελευταία χρόνια η εκρηκτική τουριστική ανάπτυξη έχει προκαλέσει έντονες πιέσεις σε υποδομές, περιβάλλον και τοπικές κοινωνίες.
Στις περιοχές αυτές προβλέπεται ανώτατο όριο 100 κλινών για νέες τουριστικές μονάδες, με στόχο να αποτραπεί η περαιτέρω υπερσυγκέντρωση μεγάλων επενδύσεων. Αντίθετα, σε λιγότερο επιβαρυμένες περιοχές το όριο αυξάνεται στις 350 κλίνες, ενώ στις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης προβλέπονται μεγαλύτερες δυνατότητες νέων επενδύσεων υπό όρους βιωσιμότητας και προστασίας του περιβάλλοντος.
Το νέο χωροταξικό δίνει ιδιαίτερη έμφαση και στις ειδικές μορφές τουρισμού, επιχειρώντας να επεκτείνει τη δραστηριότητα πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα». Στις περιοχές ενίσχυσης ειδικής ανάπτυξης προβλέπονται κίνητρα για μορφές τουρισμού όπως ο ορεινός, ο πολιτιστικός, ο ιαματικός, ο θαλάσσιος και ο καταδυτικός τουρισμός, με στόχο την ενίσχυση λιγότερο ανεπτυγμένων περιοχών και τη δημιουργία ενός πιο πολυδιάστατου τουριστικού προϊόντος.
Παράλληλα, το σχέδιο εισάγει για πρώτη φορά ξεχωριστή κατηγοριοποίηση των νησιών, τα οποία διαχωρίζονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους. Τα μεγαλύτερα νησιά, άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, εντάσσονται στην Ομάδα Ι και μπορούν να φιλοξενήσουν μεγαλύτερες τουριστικές επενδύσεις, υπό την προϋπόθεση όμως ότι θα τεκμηριώνεται η φέρουσα ικανότητά τους μέσω ειδικών μελετών. Αντίθετα, στα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ προβλέπονται αυστηρότεροι περιορισμοί στη δόμηση, στη δυναμικότητα νέων μονάδων και στην αλλοίωση του τοπίου, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην προστασία της παράκτιας ζώνης, καθώς το νέο πλαίσιο προβλέπει πλήρη απαγόρευση νέων κατασκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή. Στη ζώνη αυτή επιτρέπονται μόνο έργα κοινής ωφέλειας, υποδομές πρόσβασης για άτομα με αναπηρία ή ειδικές παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη θεωρείται από τις σημαντικότερες αλλαγές του νέου χωροταξικού, καθώς επιχειρεί να περιορίσει τη συνεχή πίεση που δέχονται οι ελληνικές ακτές από την τουριστική δόμηση.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει επίσης ειδικές πρόνοιες για το Εθνικό Σύστημα Προστατευόμενων Περιοχών, για παραδοσιακούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς, αλλά και για αρχαιολογικούς χώρους, μνημεία και ιστορικούς τόπους. Σε περιπτώσεις όπου συμπίπτουν διαφορετικές κατευθύνσεις προστασίας, θα υπερισχύουν οι αυστηρότερες περιβαλλοντικές προβλέψεις.
Σημαντικές αλλαγές εισάγονται και στο πεδίο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς το νέο χωροταξικό δημιουργεί για πρώτη φορά το πλαίσιο μέσα στο οποίο θα μπορούν να επιβάλλονται περιορισμοί και κανόνες λειτουργίας. Μεταξύ άλλων, προβλέπεται η δυνατότητα καθορισμού όρων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, η επιβολή ορίων στη χρονική διάρκεια δραστηριοποίησης ανά έτος, αλλά και η δημιουργία γεωγραφικών ζωνών όπου η δραστηριότητα θα περιορίζεται ή θα απαγορεύεται πλήρως.
Παράλληλα, δίνεται η δυνατότητα επιβολής περιορισμών στη δημιουργία νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με αυξημένη τουριστική πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες. Η υπουργός Τουρισμού υπογράμμισε ότι το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με αποσπασματικές παρεμβάσεις, αλλά απαιτεί συνολικό στρατηγικό σχεδιασμό.
Το σχέδιο προβλέπει επίσης αυστηρότερους όρους για την εκτός σχεδίου δόμηση τουριστικών καταλυμάτων. Μέχρι να ολοκληρωθούν τα πολεοδομικά σχέδια πρώτου επιπέδου, η ελάχιστη αρτιότητα για την ανέγερση ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές ορίζεται στα 16 στρέμματα για τις περιοχές κατηγορίας Α, στα 12 στρέμματα για τις περιοχές κατηγορίας Β και στα 8 στρέμματα για τις περιοχές κατηγοριών Γ, Δ και Ε.
Επιπλέον, στις περιοχές υψηλής τουριστικής ανάπτυξης θα επιτρέπεται κυρίως η δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων υψηλότερων προδιαγραφών, δηλαδή τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, με στόχο τη βελτίωση της ποιότητας του τουριστικού προϊόντος και τον περιορισμό της άναρχης δόμησης μικρών καταλυμάτων.
Η κυβέρνηση επισημαίνει ότι το νέο πλαίσιο δεν θα επηρεάσει επενδυτικά σχέδια που έχουν ήδη λάβει εγκρίσεις ή βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο αδειοδότησης. Ειδικότερα, δεν επηρεάζονται έργα που έχουν ήδη λάβει περιβαλλοντικές εγκρίσεις ή έχουν υποβάλει πλήρη φάκελο περιβαλλοντικής αδειοδότησης και έχουν λάβει σχετική πληρότητα από τις αρμόδιες υπηρεσίες.
Μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης, το σχέδιο θα εισαχθεί στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας για γνωμοδότηση, ενώ στόχος της κυβέρνησης είναι η σχετική Κοινή Υπουργική Απόφαση να υπογραφεί έως τα τέλη Ιουνίου. Κυβερνητικές πηγές σημειώνουν ότι πρόκειται για μια από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις στον χωροταξικό σχεδιασμό του τουρισμού των τελευταίων ετών, καθώς επιχειρεί να συνδυάσει την ανάγκη για επενδύσεις και ανάπτυξη με την προστασία του περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας των ελληνικών προορισμών.
Παραδείγματα
Πέντε χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτυπώνουν τη φιλοσοφία του νέου σχεδιασμού.
Πρώτον, τίθενται αυστηρά όρια στις νέες τουριστικές μονάδες σε κορεσμένους προορισμούς. Σε νησιά και περιοχές με πολύ υψηλή τουριστική πίεση, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Ρόδος, οι νέες ξενοδοχειακές μονάδες δεν θα μπορούν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες, με στόχο να περιοριστεί η υπερσυγκέντρωση μεγάλων επενδύσεων.
Δεύτερον, αυξάνονται οι απαιτήσεις για εκτός σχεδίου δόμηση ξενοδοχείων. Στις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, για να κατασκευαστεί νέο ξενοδοχείο απαιτείται πλέον γήπεδο τουλάχιστον 16 στρεμμάτων, ενώ στις αναπτυγμένες περιοχές το όριο ορίζεται στα 12 στρέμματα. Μέχρι σήμερα, σε αρκετές περιπτώσεις ίσχυαν σημαντικά χαμηλότερα όρια αρτιότητας.
Τρίτον, αλλάζει ριζικά το καθεστώς προστασίας της παράκτιας ζώνης. Το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύεται πλήρως κάθε νέα κατασκευή ή διαμόρφωση, με εξαίρεση μόνο έργα κοινής ωφέλειας και υποδομές πρόσβασης για άτομα με αναπηρία. Πρόκειται για μία από τις πιο αυστηρές ρυθμίσεις που έχουν θεσπιστεί για την προστασία των ελληνικών ακτών.
Τέταρτον, εισάγονται για πρώτη φορά χωρικοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Το πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα στο κράτος να επιβάλλει γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή ακόμη και απαγόρευσης της δραστηριότητας σε περιοχές με αυξημένη πίεση, καθώς και να θέτει όρια στη χρονική διάρκεια μίσθωσης ανά έτος.
Πέμπτον, διαφοροποιείται η τουριστική ανάπτυξη ανάλογα με το μέγεθος των νησιών. Τα μικρά νησιά θα υπόκεινται πλέον σε αυστηρότερους περιορισμούς δόμησης και μικρότερη επιτρεπόμενη δυναμικότητα νέων μονάδων, ώστε να προστατευθεί η φυσιογνωμία και η φέρουσα ικανότητά τους. Αντίθετα, τα μεγαλύτερα νησιά θα μπορούν να φιλοξενούν μεγαλύτερες επενδύσεις, υπό την προϋπόθεση ειδικών μελετών βιωσιμότητας.
