Νέο κύκλο με γκρίνιες στις πολυκατοικίες, όπου οι καυγάδες και οι διαφωνίες είναι καθημερινό φαινόμενο, φέρνει η νέα απόφαση του ΣτΕ για τα αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους, που επηρεάζει τις πιλοτές.
Όσοι ιδιοκτήτες περίμεναν να «νομιμοποιήσουν» κλειστές πιλοτές και αυλές στις παλιές πολυκατοικίες μένουν στον αέρα, ενώ πλέον δεν είναι πλήρως διασφασλιμένοι και όσοι έκαναν τακτοποίηση. Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας με την απόφαση 1616/2025 έκρινε ότι, χωρίς κανονισμό οροφοκτησίας, αρκεί η αντίρρηση ενός μόνο συνιδιοκτήτη για να μπλοκάρει κάθε προσπάθεια τακτοποίησης αυθαιρέτων. Η κρίση αυτή αλλάζει ριζικά το τοπίο, αφού βάζει τέλος στη δυνατότητα «συλλογικής» τακτοποίησης με πλειοψηφία που προέβλεπε ο νόμος 4178/2013.
Στην πράξη, η απόφαση αφορά κυρίως μικρές, οικογενειακές πολυκατοικίες των δεκαετιών του ’60 και του ’70 που δεν διαθέτουν κανονισμό οροφοκτησίας.
Η ΠΟΜΙΔΑ σπεύδει να διευκρινίσει ότι η απόφαση δεν αφορά το σύνολο της αγοράς ακινήτων, αλλά κυρίως παλιές οικοδομές χωρίς κανονισμό. Ωστόσο, για όσους εμπλέκονται, τα προβλήματα είναι μεγάλα. Οι ιδιοκτήτες που είχαν ελπίσει ότι θα γλιτώσουν τα πρόστιμα εντάσσοντας τους χώρους τους στις ρυθμίσεις βλέπουν πλέον τις αιτήσεις τους να «παγώνουν». Τα αυθαίρετα παραμένουν αδήλωτα, τα πρόστιμα παραμένουν ενεργά και οι πολυκατοικίες βρίσκονται αντιμέτωπες με νέους γύρους αντιπαραθέσεων.
ΣτΕ: Όχι στην τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών χωρίς κανονισμό οροφοκτησίας
Με την με αριθμό 1616/2025 απόφασή της η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι δεν μπορεί να γίνει «τακτοποίηση» αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών (πιλοτές κ.λπ.), σύμφωνα με τις προβλέψεις του νόμου 4178/2013, όταν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη.
Από την ΠΟΜΙΔΑ διευκρινίζεται ότι η απόφαση πρακτικά αφορά μικρές, παλαιές κυρίως, οικογενειακής φύσης οικοδομές, και όχι τις πολυκατοικίες που έχουν ανεγερθεί σε όλη τη χώρα από κατασκευαστικές επιχειρήσεις, οι οποίες διαθέτουν εξ αρχής κανονισμό οροφοκτησίας, με τον οποίο προσδιορίζεται ότι οι αποφάσεις των συνιδιοκτητών λαμβάνονται με την καθοριζόμενη σε αυτόν πλειοψηφία, και όχι με παμψηφία των συνιδιοκτητών τους, όπως ισχύει για τις πρώτες.
Ειδικότερα, την Ολομέλεια του ΣτΕ απασχόλησαν αυθαίρετες κατασκευές που είχαν γίνει στους ελεύθερους ανοικτούς κοινόχρηστους-κοινόκτητους χώρους του ισόγειου, σε πολυκατοικία (πιλοτή και τμήμα του οικοπέδου) στην περιοχή του Δήμου Παπάγου-Χολαργού, χωρίς κανονισμό οροφοκτησίας.
Η Ολομέλεια του ΣτΕ, με πρόεδρο την Ευαγγελία Νίκα και εισηγητή τον σύμβουλο Επικρατείας Δημήτρη Βασιλειάδη, έκρινε (απόφαση υπ΄ αριθμ. 1616/2025) ότι «σε περίπτωση έλλειψης κανονισμού οροφοκτησίας, η διάταξη (άρθρο 11 παρ. 1 περ. δ΄ του ν. 4178/2013) που προβλέπει την υποβολή αίτησης από συνιδιοκτήτη με βάση την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας για την τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων σε κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, αποσκοπεί μόνο στη διευκόλυνση των ενδιαφερομένων και την πλήρη καταγραφή και αντιμετώπιση των αυθαιρέτων, χωρίς πάντως να θίγεται το δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών».
Κατά συνέπεια, αναφέρεται στην απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, η «τακτοποίηση» αυθαιρέτων επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου σύμφωνα με το ν. 4178/2013 για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης, δεν μπορεί να γίνει, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από οποιονδήποτε συνιδιοκτήτη.
Παράλληλα, αναφέρεται στην δικαστική απόφαση ότι «η διάταξη του άρθρου 11, παράγραφος 1 του νόμου 4178/2013 κατά το μέρος που επιτρέπει την υποβολή αίτησης από συνιδιοκτήτη που κατέχει ή συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών συνιδιοκτησίας για την υπαγωγή στις διατάξεις του εν λόγω νόμου, αυθαιρέτων κατασκευών επί κοινόχρηστων χώρων ακινήτων, στα οποία έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία, προσκρούει στα άρθρα 17 και 24 παράγραφος 2 του Συντάγματος και είναι ανεφάρμοστη».
Τι λέει η απόφαση
ΣτΕ Ολομ. 1616/2025
Πρόεδρος: Ε. Νίκα, Πρόεδρος Συμβουλίου της Επικρατείας
Εισηγητής: Δ. Βασιλειάδης, Σύμβουλος της Επικρατείας
Με την 1616/2025 απόφαση η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, κατόπιν της 91/2024 παραπεμπτικής απόφασης του Ε΄ Τμήματος, έκρινε, κατά πλειοψηφία, τα εξής: Aπό τις διατάξεις του άρθρου 11 (παρ. 1 περ. δ΄) του ν. 4178/2013, οι οποίες είναι ερμηνευτέες σύμφωνα με τον σκοπό του νόμου και υπό το φως των άρθρων 17 και 24 (παρ. 2) του Συντάγματος, καθώς και σε συνδυασμό με διατάξεις της λοιπής νομοθεσίας που καθορίζουν την έκταση και το περιεχόμενο των δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου [ΑΚ άρθρα 1002, 1117, ν. 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», άρθρα 1 (παρ.1), 2 (παρ.1,3), 3 (παρ.1), 4 (παρ.1), 5, 13 (παρ.1,2), ΚΒΠΝ άρθρο 242 (περ.22)], τις οποίες άλλωστε ο νόμος ουδόλως έθιξε, συνάγεται ότι για να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4178/2013 αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος ακινήτου στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, από την άποψη της σχετικής διαδικασίας και των δικαιολογητικών, θα πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις που τάσσει ο διοικητικός νόμος και επιπλέον να μην θίγεται το συνταγματικώς κατοχυρωμένο δικαίωμα ιδιοκτησίας των λοιπών συνιδιοκτητών.
Εν όψει των ανωτέρω, η διάταξη της υποπερ. ι’ της περ. δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 11 του ν. 4178/2013, που ορίζει ότι την αίτηση υπαγωγής στο ν. 4178/2013 αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μπορεί να υποβάλει ο συνιδιοκτήτης μετά από απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία, αποβλέπει, στην τελευταία αυτή περίπτωση, μόνο στη διευκόλυνση των ενδιαφερομένων για πρακτικούς λόγους κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης προκειμένου να καταστεί εφικτή η πλήρης καταγραφή και αντιμετώπιση των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων ακινήτων.
Αντιθέτως, η διάταξη αυτή δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής, εφόσον διατυπωθούν αντιρρήσεις από άλλους συνιδιοκτήτες του ακινήτου για την υπαγωγή των ως άνω αυθαιρέτων στο ν. 4178/2013. Κατά συνέπεια, αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας και εγερθεί αμφισβήτηση από συνιδιοκτήτη για τη νομιμότητα υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 4178/2013 αυθαίρετης κατασκευής ή αλλαγής χρήσης, που πραγματοποιήθηκε σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, τα αρμόδια για τον έλεγχο των αυθαιρέτων και των σχετικών αιτήσεων όργανα (οικεία Υπηρεσία Δόμησης, ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. κ.ά.) δεν δύνανται να αποδεχθούν την αίτηση ρητώς ή σιωπηρώς, συναφώς δε και την υπαγωγή της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης στο ν. 4178/2013 με μόνη την τυπική διαπίστωση ότι η σχετική αίτηση υποβλήθηκε δυνάμει του άρθρου 11 (παρ. 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄) του νόμου από συνιδιοκτήτη που κατέχει ή συγκεντρώνει την πλειοψηφία των ποσοστών της συνιδιοκτησίας, αλλά, οφείλουν, εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεων πραγματοποιήθηκαν σε κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, να απορρίψουν ή να ακυρώσουν την αίτηση υπαγωγής ή και να ανακαλέσουν τη σχετική πράξη εφόσον η αίτηση έχει περαιωθεί.
Το περαιτέρω δε ζήτημα της έκτασης των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών επί των κοινοχρήστων μερών του ακινήτου ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια. Επομένως, η διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 περ. δ΄ υποπερ. ι΄ του ν. 4178/2013, έχουσα την προαναφερθείσα έννοια, δεν αντίκειται στα άρθρα 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος Μειοψήφησαν 2 μέλη του Δικαστηρίου, κατά τη γνώμη των οποίων η ως άνω διάταξη αντίκειται στο Σύνταγμα. Απορρίπτει την έφεση.
