Ένα από τα πλέον πιεστικά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της εποχής, αυτό της προσιτής στέγασης, φέρνει στο προσκήνιο νέα οικονομική μελέτη της Alpha Bank. Σύμφωνα με τα ευρήματά της, η αναντιστοιχία μεταξύ του ρυθμού αύξησης των τιμών των κατοικιών και της εξέλιξης των εισοδημάτων εντείνει τη δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή στέγη, αποκαλύπτοντας μια διαρκώς επιδεινούμενη κατάσταση για μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών.
Η μελέτη εμβαθύνει στο φαινόμενο, εξετάζοντάς το όχι μόνο μέσα από οικονομική ματιά, αλλά και στο ιστορικό και κοινωνικό του υπόβαθρο. Η κατοικία στην Ελλάδα, εκτός από βασικό ανθρώπινο δικαίωμα, υπήρξε επί δεκαετίες το κύριο αποταμιευτικό εργαλείο των νοικοκυριών, σε ένα περιβάλλον με περιορισμένες εναλλακτικές επενδύσεις και συχνές χρηματοοικονομικές κρίσεις.
Η στεγαστική πολιτική μεταπολεμικά βασίστηκε στην ιδιωτική πρωτοβουλία, με κινητήριες δυνάμεις την αντιπαροχή και τη βοήθεια από το οικογενειακό περιβάλλον, ενώ η κρατική παρέμβαση υπήρξε αποσπασματική. Η εικόνα άλλαξε από τη δεκαετία του '90 και ιδιαίτερα μετά την ένταξη στην Ευρωζώνη, με τον τραπεζικό δανεισμό να υποκαθιστά τις αποταμιεύσεις, δημιουργώντας τεχνητή ζήτηση. Η πορεία αυτή ανακόπηκε απότομα με την κρίση του 2008, οδηγώντας σε καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Η μελέτη εντοπίζει πολλαπλούς παράγοντες που ενισχύουν σήμερα τη ζήτηση για κατοικίες: οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν στα 2,8 δισ. ευρώ το 2024, εστιάζοντας σε περιοχές υψηλής τουριστικής ή εμπορικής αξίας. Παράλληλα, η άνοδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) απορρόφησε σημαντικό αριθμό κατοικιών από την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης. Η τηλεργασία και η μεταβολή των προτιμήσεων οδήγησαν σε αυξημένη ζήτηση για μεγαλύτερους και περιφερειακά τοποθετημένους χώρους, ενώ η πολιτισμική προσήλωση των Ελλήνων στην ιδιοκατοίκηση παραμένει ισχυρή: το 74% εξακολουθεί να θεωρεί την κατοχή κατοικίας ως ασφαλή και συμφέρουσα επένδυση.
Η έρευνα πεδίου που διεξήχθη από την QED για την Alpha Bank καταγράφει με ενάργεια τη διάθεση και τις δυσκολίες των πολιτών: μόλις το 12% δηλώνει πως σχεδιάζει αγορά κατοικίας τα επόμενα δύο χρόνια, με την πλειονότητα να ενδιαφέρεται για κύρια κατοικία. Ωστόσο, το 54% δηλώνει πως η αγορά είναι μη εφικτή, ενώ το 70% θεωρεί ότι τα ενοίκια είναι πλέον απρόσιτα.
Στο σκέλος της προσφοράς, το πρόβλημα εντείνεται από τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος – το 64% των κατοικιών έχει χτιστεί πριν από 30 και πλέον χρόνια. Η ανακαίνιση συχνά είναι οικονομικά ασύμφορη. Επιπλέον, η αύξηση του κόστους κατασκευής εξαιτίας της ανόδου στις τιμές υλικών και ενέργειας καθιστά την ανέγερση νέων κατοικιών λιγότερο ελκυστική. Παρά την αυξητική τάση στις οικοδομικές άδειες από το 2016 και μετά, η συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα εξακολουθεί να μην καλύπτει την αυξημένη ζήτηση.
Αξιοσημείωτο είναι το στοιχείο των περίπου 794.000 κενών κατοικιών, οι οποίες βρίσκονται κατά κύριο λόγο σε αστικά κέντρα. Η ενεργοποίησή τους –μέσω κινήτρων και ανακαινίσεων– θα μπορούσε να αποτελέσει σημαντικό βήμα στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς.
Η αναντιστοιχία τιμών και εισοδημάτων αναδεικνύεται στον δείκτη τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα, ο οποίος διατηρείται πάνω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο. Το 2023, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% και το 2024 κατά 8,7%, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε με χαμηλότερους ρυθμούς: 8,1% και 5,6% αντίστοιχα.
Η στεγαστική επιβάρυνση αναδεικνύεται ως ιδιαίτερα οξεία. Το 42% όσων έχουν στεγαστικό δάνειο δαπανά πάνω από το 30% του εισοδήματός του για την αποπληρωμή, ενώ το 52% των ενοικιαστών πληρώνει αντίστοιχο ποσοστό του μηνιαίου του εισοδήματος στο ενοίκιο. Σε νοικοκυριά με διαθέσιμο εισόδημα κάτω των 1.450 ευρώ, η επιβάρυνση ξεπερνά το 60%.
Παρά τα εμπόδια, η επιθυμία για ιδιοκατοίκηση παραμένει αμείωτη. Όμως η μετάβαση στην αυτονομία καθυστερεί, καθώς ο μέσος Έλληνας εγκαταλείπει τη γονική στέγη στα 35 του χρόνια.
Τέλος, η μελέτη της Alpha Bank καταλήγει πως η επίλυση του στεγαστικού ζητήματος απαιτεί συντονισμένες παρεμβάσεις σε τρία μέτωπα: αύξηση της προσφοράς, αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος και στοχευμένες κοινωνικές πολιτικές.
