Η μεταβίβαση ενός ακινήτου, συνεχίζει να αποτελεί μια αρκετά πολύπλοκη διαδικασία, κατά την οποία προκύπτουν πολλά νομικά, οικονομικά και διαδικαστικά ζητήματα, παρά την εφαρμογή του νόμου 5076/2023 που αφορά στην επιτάχυνση των διαδικασιών ολοκλήρωσης του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Οι νέες ηλεκτρονικές υπηρεσίες που ανακοινώνονται από το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και η προσβασιμότητά τους σε αυτές μέσω taxisnet, σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να αντικαταστήσουν τις νομικές εργασίες και ενέργειες που είναι απαραίτητες για την ασφαλή και ορθή κατάρτιση και καταχώριση ενός συμβολαίου.
Δυστυχώς στον χώρο των ακινήτων, στην ελληνική πραγματικότητα, πολύ συχνά τα εμπλεκόμενα μέρη (πωλητής –αγοραστής), προκειμένου να μειώσουν τα κόστη, επιλέγουν αυθαίρετα να προχωρήσουν από μόνοι τους τις διαδικασίες αγοραπωλησίας, στηριζόμενοι στο γεγονός ότι από το έτος 2012 έχει καταργηθεί η υποχρεωτική παράσταση του δικηγόρου στα συμβόλαια.
Τελευταία μάλιστα μέσω της διαδικασίας απόκτησης ακινήτου από πλειστηριασμό, δεν είναι λίγες οι φορές που πολίτες προσπαθούν μόνοι τους μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας να αγοράσουν ένα ακίνητο με αυτό τον τρόπο, αγνοώντας τους κινδύνους που υπάρχουν.
Όπως έχουν τονίσει επανειλημμένως οι Δικηγορικοί Σύλλογοι σε όλη την Ελλάδα, ειδικά εν μέσω των αλλαγών που έχουν επέλθει στις διαδικασίες μεταβίβασης ακινήτων και μετά την σωρεία αμετάγραφων συμβολαίων και συμβολαίων που απορρίπτονται από το Κτηματολόγιο, η παρουσία ενός έμπειρου, ενημερωμένου και εξειδικευμένου στα ακίνητα Δικηγόρου είναι όχι μόνο καθοριστική αλλά και αναγκαία για την ορθή ολοκλήρωση οποιασδήποτε συμβολαιογραφικής πράξης, ειδικά στις περιπτώσεις αγοραπωλησιών, καθώς η αγορά κατοικίας είναι ίσως η σημαντικότερη οικονομική συναλλαγή που θα συνάψει κάποιος ενώ για πολλούς αποτελεί απόφαση ζωής.
Η παράσταση ενός δικηγόρου με εξειδίκευση στο Real Estate είναι απαραίτητη για την ασφαλή και ομαλή διαδικασία ολοκλήρωσης της αγοράς και τη διασφάλιση ότι η αγορά του ακινήτου θα είναι σύμφωνη με τη νομοθεσία και δεν θα εμπεριέχει νομικές παγίδες.
Ενδεικτικά αναφέρουμε τις κατωτέρω νομικές ενέργειες, στις οποίες θα πρέπει να προχωρήσει ο δικηγόρος που θα επιλέξει το κάθε μέρος, πριν την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.
✔ Έλεγχος Τίτλων Ακινήτου –Έρευνα ακίνητης περιουσίας
Ο έλεγχος τίτλων ακινήτου είναι εξαιρετικά σημαντικός, καθώς διασφαλίζει ότι το προς αγορά ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών, απαλλαγμένο από νομικά κωλύματα, αμφισβητήσεις και περιορισμούς στην χρήση του, δηλαδή ότι δεν υπάρχουν, υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις, διεκδικητικές αγωγές, δικαιώματα δουλείας διόδου ή τυχόν άλλα νομικά κωλύματα, όπως πχ μη συνέχεια στους τίτλους ιδιοκτησίας, αναντιστοιχία μεταξύ εγγραφών στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο κ.α,
✔ Υπογραφή Ιδιωτικού Συμφωνητικού –Προκαταβολή – Αρραβώνας
Συνήθως πριν την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας ο πωλητής και ο αγοραστής, υπογράφουν μεταξύ τους ένα ιδιωτικό συμφωνητικό, το οποίο δεσμεύει και τα δύο μέρη για τη συνέχιση των διαδικασιών, με την καταβολή στην πωλητή ενός ποσού ως προκαταβολή (αρραβώνας).
Το συμφωνητικό αυτό και οι όροι αυτού θα πρέπει να συντάσσονται από τους δικηγόρους των μερών και όχι να χρησιμοποιούνται πρότυπα και σχέδια που υπάρχουν στο διαδίκτυο, καθώς κάθε αγοραπωλησία αποτελεί μεμονωμένη περίπτωση με συγκεκριμένα πραγματικά δεδομένα και οι όροι του ιδιωτικού συμφωνητικού θα πρέπει να προβλέπονται με προσοχή και σαφήνεια, ώστε να αποφεύγονται μελλοντικές διαμάχες ή να ματαιώνονται τα συμβόλαια.
✔ Παράσταση κατά την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου αγοραπωλησίας
Με την επίβλεψη και επιμέλεια του δικηγόρου, συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο επιλογής του αγοραστή ένα σχέδιο συμβολαίου, οι όροι του οποίου συμφωνούνται από τους δικηγόρους του πωλητή και του αγοραστή. Ο δικηγόρος κάθε μέρους μπορεί να παρασταθεί κατά την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου, ώστε να ελέγξει κάθε ζήτημα που μπορεί να προκύψει μέχρι το τέλος της διαδικασίας, όπως η καταβολή του τιμήματος αγοραπωλησίας.
Το τίμημα της αγοράς καταβάλλεται είτε την ίδια μέρα με τραπεζική επιταγή, είτε συμφωνείται ότι θα καταβληθεί σε συγκεκριμένο χρόνο μετά την υπογραφή του συμβολαίου με μεταφορά – έμβασμα από τον Τραπεζικό λογαριασμό του Αγοραστή στον τραπεζικό Λογαριασμό του Πωλητή, είτε μέσω δανείου σύμφωνα με τους όρους και διαδικασίες που χορηγούνται τέτοιου είδους δάνεια.
✔ Επιμέλεια της Διαδικασίας Καταχώρισης του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο
Δεδομένου ότι η μεταβίβαση ενός ακινήτου δεν ολοκληρώνεται εάν το συμβόλαιο δεν καταχωρηθεί στα κτηματολογικά βιβλία και φύλλα του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου, είναι σημαντική η παρακολούθηση της πορείας αυτής, ενώ συχνά απαιτείται και επιτόπια μετάβαση του δικηγόρου στο Κτηματολογικό Γραφείο ή ραντεβού με τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου, προκειμένου να διορθωθούν τυχόν λάθη ή ασάφειες ή να επιταχυνθεί η διαδικασία σε περιπτώσεις επειγόντων ζητημάτων, όπως πχ προθεσμία εκταμίευσης δανείου.
Η Δικηγορική εταιρεία «ΑΝΝΑ Α. ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ» με 25ετή πορεία στο χώρο του Real Estate, έχοντας στελεχώσει άρτια ενημερωμένο και έμπειρο νομικό τμήμα, αποτελεί πολύτιμο νομικό σύμβουλο σε υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων και αντιμετώπισης οποιονδήποτε νομικών ζητημάτων προκύψουν κατά τη διαδικασία αυτής, παρέχοντας υπηρεσίες με ασφάλεια, ταχύτητα και αξιοπιστία.
