Η απόφαση Α.1158/2026, που δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως για την κατάσχεση ακινήτων, εξειδικεύει το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας και περιγράφει βήμα προς βήμα τη διαδικασία που θα ακολουθείται όταν φορολογούμενος επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο το οποίο έχει κατασχεθεί από τη φορολογική διοίκηση.
Βήμα 1: Έλεγχος ότι η μεταβίβαση μπορεί να προχωρήσει
Ο οφειλέτης πρέπει αρχικά να ελέγξει ότι πρόκειται για μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία, δηλαδή πώληση με τίμημα. Η διαδικασία αφορά ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση από τη Φορολογική Διοίκηση και για το οποίο υπάρχει συγκεκριμένος αγοραστής, συμφωνημένο τίμημα και συμβολαιογράφος που θα συντάξει το συμβόλαιο.
Το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση. Αν η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη από την εμπορική, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική. Όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή δεν υπάρχει νόμιμα προσδιορισμένη εμπορική αξία, απαιτείται νέα έκθεση από πιστοποιημένο εκτιμητή.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Βήμα 2: Συγκέντρωση των βασικών στοιχείων
Πριν από την υποβολή της αίτησης πρέπει να συγκεντρωθούν τα στοιχεία του οφειλέτη, του συμβολαιογράφου και του ακινήτου. Χρειάζονται ο ΑΦΜ και το ονοματεπώνυμο ή η επωνυμία του αιτούντος, ο ΑΦΜ και τα στοιχεία του συμβολαιογράφου, καθώς και το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο.
Για το ακίνητο δηλώνονται ο ΑΤΑΚ, η εμπορική και η αντικειμενική αξία, το συμφωνημένο τίμημα και ο τρόπος καταβολής του. Πρέπει επίσης να αναγραφούν ο αριθμός και η ημερομηνία της κατασχετήριας έκθεσης, η υπηρεσία που επέβαλε την κατάσχεση, το ύψος της οφειλής και τα στοιχεία καταχώρισης της κατάσχεσης στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο.
Βήμα 3: Συγκέντρωση των δικαιολογητικών
Μαζί με την αίτηση υποβάλλεται πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, καθώς και φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας. Όπου απαιτείται, συνυποβάλλεται και πρόσφατη έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή.
Ως πρόσφατα θεωρούνται τα δικαιολογητικά που έχουν εκδοθεί μέσα στους τελευταίους έξι μήνες. Η αρμόδια υπηρεσία μπορεί να ζητήσει και πρόσθετα στοιχεία, εφόσον τα κρίνει απαραίτητα για την εξέταση του αιτήματος.
Βήμα 4: Ηλεκτρονική υποβολή στο myAADE
Η αίτηση υποβάλλεται μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE. Ο φορολογούμενος ακολουθεί τη διαδρομή «Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές» και επιλέγει την υπηρεσία για την άρση κατάσχεσης ακινήτου ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.
Η αίτηση αποστέλλεται στην υπηρεσία της ΑΑΔΕ που είναι αρμόδια για την είσπραξη της οφειλής. Αν έχουν επιβληθεί κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες, ο οφειλέτης υποβάλλει μία αίτηση σε μία από αυτές και, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, εκδίδεται μία ενιαία απόφαση για όλες τις κατασχέσεις.
Βήμα 5: Έλεγχος φορολογικής συνέπειας
Η ΑΑΔΕ αξιολογεί τον οφειλέτη με βαθμολογία από 0 έως 100 μονάδες. Εξετάζει αν τηρεί τις ρυθμίσεις του, αν έχει υποβάλει εμπρόθεσμα δηλώσεις εισοδήματος και ΦΠΑ την τελευταία τριετία, πόσο από το χρέος έχει αποπληρώσει μετά την κατάσχεση, πόσα χρόνια έχουν περάσει από την επιβολή της και ποιο είναι το ποσοστό της οφειλής που προέρχεται από ΦΠΑ ή παρακρατούμενους φόρους.
Η βαθμολογία είναι κρίσιμη, επειδή καθορίζει το ποσοστό της οφειλής που θα πρέπει να καλυφθεί από το τίμημα της πώλησης. Όσο μεγαλύτερη είναι η φορολογική συνέπεια, τόσο χαμηλότερη είναι η παρακράτηση.
Βήμα 6: Υπολογισμός της παρακράτησης
Για βαθμολογία από 80 έως 100 μονάδες, η παρακράτηση ορίζεται στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση. Για βαθμολογία από 60 έως 79 μονάδες ανέρχεται στο 45%, από 40 έως 59 μονάδες στο 65%, από 20 έως 39 μονάδες στο 85% και από 0 έως 19 μονάδες στο 100%.
Σε κάθε περίπτωση λαμβάνεται υπόψη το μεγαλύτερο ποσό μεταξύ της παρακράτησης που προκύπτει από τη φορολογική ενημερότητα ή τη βεβαίωση οφειλής και της παρακράτησης που προκύπτει από τη βαθμολογία. Το ποσοστό λόγω της κατάσχεσης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 25%, εκτός από τις ειδικές περιπτώσεις πλήρους διασφάλισης των οφειλών. Αν το ποσό της παρακράτησης είναι μεγαλύτερο από το τίμημα, παρακρατείται ολόκληρο το τίμημα.
Βήμα 7: Έκδοση προσωρινής απόφασης άρσης
Αν πληρούνται οι προϋποθέσεις, η αρμόδια υπηρεσία εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης υπό όρους. Η απόφαση ισχύει για έναν μήνα και απευθύνεται στον συμβολαιογράφο. Σε αυτή αναγράφεται το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί και να αποδοθεί στο Δημόσιο από το τίμημα.
Μαζί με την απόφαση αποστέλλεται στον οφειλέτη και το έγγραφο με τη βαθμολογία των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας. Αν η αίτηση απορριφθεί για τυπικούς λόγους, μπορεί να υποβληθεί εκ νέου αφού διορθωθούν οι ελλείψεις.
Βήμα 8: Υπογραφή συμβολαίου και απόδοση χρημάτων
Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα το ποσό που αναγράφεται στην απόφαση και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση. Το ποσό πιστώνεται κατά προτεραιότητα στις οφειλές για τις οποίες είχε επιβληθεί η κατάσχεση.
Μετά την επιβεβαίωση της απόδοσης των χρημάτων, η ΑΑΔΕ εκδίδει άμεσα την οριστική απόφαση άρσης της κατάσχεσης. Έτσι ολοκληρώνεται η αποδέσμευση του ακινήτου και μπορεί να περατωθεί η μεταβίβαση.
Η ειδική περίπτωση πλήρους διασφάλισης
Αν όλες οι ληξιπρόθεσμες οφειλές του αιτούντος έχουν ήδη διασφαλιστεί πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν εφαρμόζεται το σύστημα παρακράτησης που συνδέεται με τη βαθμολογία της κατάσχεσης. Σε αυτή την περίπτωση ακολουθούνται οι γενικοί κανόνες της φορολογικής ενημερότητας ή της βεβαίωσης οφειλής, με την προϋπόθεση ότι προσκομίζονται επιπλέον στοιχεία για το ακίνητο που θα παραμείνει δεσμευμένο.
