Κινδύνους καταστρατήγησης αλλά και προοπτικές διόρθωσης χρόνιων φορολογικών αδικιών δημιουργεί η νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Η σύνδεση της φορολόγησης των ακινήτων με τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου αναμένεται να αλλάξει σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο προσδιορίζεται η φορολογητέα επιφάνεια, εγείροντας παράλληλα ερωτήματα για την αξιοπιστία των καταχωρήσεων και την επάρκεια των ελεγκτικών μηχανισμών. Από το 2027 και μετά, η πραγματική επιφάνεια που αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα θα αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό του φόρου, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε ελαφρύνσεις για χιλιάδες ιδιοκτήτες, αλλά και να ανοίξει συζήτηση για τα περιθώρια πιθανών καταχρήσεων εάν δεν συνοδευτεί από αποτελεσματικές διασταυρώσεις και ελέγχους.
Η ρύθμιση αφορά κυρίως περιπτώσεις όπου κατά τη διαδικασία έκδοσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου διαπιστώθηκαν αποκλίσεις μεταξύ της πραγματικής επιφάνειας και των στοιχείων που ήταν καταχωρημένα σε δημόσια έγγραφα. Μέχρι σήμερα, οι φορολογικές αρχές βασίζονταν στα στοιχεία των τίτλων ιδιοκτησίας, των οικοδομικών αδειών ή των εγγραφών του Κτηματολογίου. Πλέον, όταν η Ηλεκτρονική Ταυτότητα αποδεικνύει ότι η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη, αυτή θα αποτελεί το σημείο αναφοράς για τον υπολογισμό του φόρου.
Η τροπολογία ενισχύει τον ρόλο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση της τροπολογίας, στόχος είναι να φορολογείται η πραγματική φορολογητέα ύλη και να αποτυπώνεται η ακριβής κατάσταση των ακινήτων στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι με τον τρόπο αυτό αποκαθίσταται μια στρέβλωση που οδηγούσε ορισμένους ιδιοκτήτες σε υψηλότερες φορολογικές επιβαρύνσεις από εκείνες που αντιστοιχούσαν στην πραγματική αξία και έκταση της περιουσίας τους.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Παράλληλα, η τροπολογία ενισχύει τον ρόλο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ως βασικού εργαλείου καταγραφής και παρακολούθησης της ακίνητης περιουσίας. Το ψηφιακό αυτό μητρώο, που περιλαμβάνει όλα τα πολεοδομικά και τεχνικά στοιχεία ενός ακινήτου, αποκτά πλέον άμεση σύνδεση με τη φορολογική διοίκηση και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η μεταβατική πρόβλεψη που περιλαμβάνεται στη ρύθμιση. Δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ που έχουν ήδη εκδοθεί δεν θα θεωρούνται ανακριβείς ούτε θα επιβάλλονται πρόστιμα σε περιπτώσεις όπου η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος αποδεικνύεται μικρότερη μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγονται αναδρομικές επιβαρύνσεις και φορολογικές κυρώσεις για τους ιδιοκτήτες που θα βρεθούν αντιμέτωποι με τέτοιες αποκλίσεις.
Ο κίνδυνος καταστρατήγησης
Η βασική λογική της ρύθμισης είναι θετική, καθώς διορθώνει περιπτώσεις όπου η πραγματική επιφάνεια ενός κτίσματος είναι μικρότερη από εκείνη που εμφανίζεται σε παλαιούς τίτλους ή στο Κτηματολόγιο και έτσι ο ιδιοκτήτης πληρώνει υψηλότερο ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, από τη στιγμή που η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποκτά καθοριστικό ρόλο στον προσδιορισμό της φορολογητέας επιφάνειας, το βάρος μεταφέρεται στην ακρίβεια των στοιχείων που καταχωρούνται από τους μηχανικούς.
Ένα πιθανό σενάριο κατάχρησης θα ήταν η προσπάθεια εμφάνισης μικρότερων επιφανειών από τις πραγματικές, μέσω λανθασμένων ή ελλιπών αποτυπώσεων, με στόχο τη μείωση του ΕΝΦΙΑ. Αν και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συνοδεύεται από τεχνική τεκμηρίωση και ευθύνη του μηχανικού, παραμένει το ερώτημα κατά πόσο θα υπάρχουν επαρκείς δειγματοληπτικοί ή στοχευμένοι έλεγχοι.
Ένα δεύτερο ζήτημα αφορά τις περιπτώσεις ημιυπαίθριων, βοηθητικών χώρων ή αυθαίρετων κατασκευών που έχουν τακτοποιηθεί. Εάν υπάρξουν διαφορετικές ερμηνείες ως προς το ποια επιφάνεια θεωρείται κύριος ή βοηθητικός χώρος, μπορεί να προκύψουν αποκλίσεις με φορολογικό όφελος για ορισμένους ιδιοκτήτες.
Από την άλλη πλευρά, η διάταξη δεν επιτρέπει αδιακρίτως τη μείωση των τετραγωνικών. Αναφέρει ρητά ότι η μικρότερη επιφάνεια πρέπει να αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία αποτελεί επίσημο ψηφιακό φάκελο του ακινήτου και συντάσσεται από πιστοποιημένο μηχανικό.
Το μεγάλο ερώτημα επομένως δεν είναι τόσο η ίδια η διάταξη, όσο το κατά πόσο η φορολογική διοίκηση θα διασταυρώνει συστηματικά τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας με το Κτηματολόγιο, τις οικοδομικές άδειες, τις δηλώσεις αυθαιρέτων και τα στοιχεία του Ε9. Αν οι διασταυρώσεις αυτές θα γίνονται αυτοματοποιημένα, τα περιθώρια κατάχρησης περιορίζονται σημαντικά. Αν όχι, τότε πράγματι κάποιοι επιτήδειοι θα «μπουν στον πειρασμό» να εκμεταλλευθούν το νέο πλαίσιο.
