Η άνοδος των τιμών κατοικιών στην Ελλάδα δεν οφείλεται μόνο στη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα, αλλά και στη μείωση του αριθμού των κατοικιών που είναι πραγματικά διαθέσιμες προς πώληση ή ενοικίαση, σύμφωνα με νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή.
Η μελέτη επισημαίνει ότι, παρά την κατάρρευση των επενδύσεων στην κατοικία μετά την οικονομική κρίση, το συνολικό απόθεμα κατοικιών στη χώρα παρέμεινε σχετικά σταθερό και αναμένεται να επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Ωστόσο, ένα σημαντικό μέρος αυτού του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς, γεγονός που περιορίζει την πραγματική προσφορά κατοικιών και ενισχύει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία των απογραφών της ΕΛΣΤΑΤ, μεταξύ 2011 και 2021 ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, όμως οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν προς ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες που διατίθενταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%. Παράλληλα, οι ανενεργές κενές κατοικίες – δηλαδή όσες δεν προσφέρονται ούτε για πώληση ούτε για ενοικίαση – αυξήθηκαν κατά 6,1%, φτάνοντας τα 1,81 εκατομμύρια ακίνητα.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Οι ερευνητές υποστηρίζουν ότι η μείωση της «εμπορεύσιμης αξιοποίησης» του στεγαστικού αποθέματος αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την κατανόηση της στεγαστικής κρίσης. Εκτιμούν ότι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών μπορεί να εξηγήσει σημαντικό μέρος της ανόδου των τιμών από το 2018 και μετά. Σε συντηρητικό σενάριο, η μείωση της διαθέσιμης προσφοράς οδηγεί σε αύξηση των πραγματικών τιμών κατοικίας κατά 2,3% έως 4,4%, ενώ σε ευρύτερο σενάριο που λαμβάνει υπόψη και κατοικίες που έχουν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια αγορά, οι επιπτώσεις εκτιμώνται μεταξύ 15,2% και 26,7%.
Η μελέτη αναφέρει ακόμη ότι σχεδόν το ένα τρίτο των κατοικιών στην Ελλάδα παραμένει κενό, ποσοστό που αντιστοιχεί σε περισσότερα από 2,2 εκατομμύρια ακίνητα. Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι η αυξημένη ξένη επενδυτική δραστηριότητα, τα προβλήματα ιδιοκτησίας και κληρονομικών εκκρεμοτήτων, οι γεωγραφικές ανισορροπίες και η περιορισμένη αξιοποίηση παλαιών ακινήτων συμβάλλουν στη διατήρηση μεγάλου μέρους του στεγαστικού αποθέματος εκτός αγοράς.
Οι συντάκτες της έκθεσης εκτιμούν ότι η ενεργοποίηση μέρους των ανενεργών κατοικιών θα μπορούσε να λειτουργήσει ως αποτελεσματικό μέτρο αποκλιμάκωσης των τιμών. Σύμφωνα με τις προσομοιώσεις τους, εάν το ποσοστό κενών κατοικιών επέστρεφε στα επίπεδα του 2001 μέσα σε μια εξαετία, οι πραγματικές τιμές κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν από 15,5% έως 24,6%, βελτιώνοντας σημαντικά την προσβασιμότητα στη στέγαση.
Προτεινόμενα μέτρα στεγαστικής πολιτικής
Από τα ευρήματα της μελέτης προκύπτει ότι οι παρεμβάσεις από την πλευρά της ζήτησης για την κάλυψη των οξυμένων στεγαστικών αναγκών όχι μόνο δεν επαρκούν, αλλά μπορεί να επιδεινώσουν την κατάσταση εάν η προσφορά κατοικιών παραμείνει περιορισμένη.
Για μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική, η πολιτική πρόκληση είναι διττή: να στηριχθεί η νέα δόμηση, όπου χρειάζεται, και να διατεθεί ξανά στην αγορά όσο το δυνατόν μεγαλύτερο μέρος του αναξιοποίητου οικιστικού αποθέματος. Στο πλαίσιο αυτό, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει 5 άξονες μέτρων:
1. Ώθηση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων. Η ολοκλήρωση και ο εξορθολογισμός του Κτηματολογίου και η μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας θα μπορούσαν να συμβάλουν στην επαναχρησιμοποίηση αδρανών κατοικιών.
2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις μπορούν να γίνουν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων με τη θέσπιση αλλαγών στο ισχύον φορολογικό πλαίσιο, όπως μειωμένου φορολογικού συντελεστή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.
3. Στήριξη των ανακαινίσεων. Στοχευμένες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, θα μπορούσαν να συντελέσουν στην αντιμετώπιση τόσο των ενεργειακών όσο και των στεγαστικών προκλήσεων.
4. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να συνεισφέρουν στην επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά ακινήτων. Τα μέτρα αυτά θα πρέπει να εξισορροπούν τα οφέλη για τη στέγαση με τις επιπτώσεις στον τουριστικό τομέα.
5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες. Πολιτικές που δίνουν ώθηση στη νέα οικοδομική δραστηριότητα - μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, χαμηλότερου κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης στις αστικές περιοχές - είναι απαραίτητες, αλλά πρέπει να αποτελέσουν συμπληρωματικά μέτρα, και όχι υποκατάστατα μέτρων για την ενεργοποίηση του αποθέματος υφιστάμενων κατοικιών.
Ιδίως οι δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να διευρύνουν την προσφορά σε τμήματα της αγοράς τα οποία δεν καλύπτονται από την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα.
