Σε δημόσια διαβούλευση τέθηκε η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 από το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, η οποία «φιλοδοξεί» να αποτελέσει το πρώτο ολοκληρωμένο δεκαετές σχέδιο αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα.
Η στρατηγική αναγνωρίζει ότι το βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας είναι η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται στο κείμενο, η χώρα διαθέτει περίπου 6,6 εκατομμύρια κατοικίες, αλλά σχεδόν 800.000 από αυτές παραμένουν κενές εάν εξαιρεθούν οι εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες. Η κυβέρνηση θέτει ως βασικό στόχο την ενεργοποίηση σημαντικού μέρους αυτού του αποθέματος μέσω κινήτρων ανακαίνισης, ενεργειακής αναβάθμισης και επανένταξής του στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Το ίδιο το κείμενο παραδέχεται ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα, ότι η κοινωνική κατοικία είναι σχεδόν ανύπαρκτη, και ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει απορροφήσει σημαντικό τμήμα του διαθέσιμου αποθέματος. Ωστόσο, παρά τη σαφή διάγνωση, οι παρεμβάσεις που προτείνονται μοιάζουν περιορισμένες σε σχέση με το μέγεθος του προβλήματος.
Η πρώτη μεγάλη παρέμβαση αφορά την αξιοποίηση των κενών κατοικιών. Η στρατηγική θεωρεί ότι ένα μεγάλο μέρος της λύσης βρίσκεται στην επαναφορά στην αγορά περίπου 800.000 κλειστών διαμερισμάτων μέσω επιδοτήσεων ανακαίνισης, φορολογικών κινήτρων και θεσμικών διευκολύνσεων. Το πρόβλημα είναι ότι το ίδιο το κείμενο αναγνωρίζει πως οι περισσότερες από αυτές τις κατοικίες είναι πολύ παλιές, συχνά κατασκευασμένες πριν το 1980, με χαμηλή ενεργειακή απόδοση, σημαντικές ανάγκες επισκευών και συχνά κατακερματισμένη ιδιοκτησία. Αυτό σημαίνει ότι η επανένταξή τους στην αγορά απαιτεί επενδύσεις δεκάδων χιλιάδων ευρώ ανά ακίνητο. Η στρατηγική δεν εξηγεί πώς θα κινητοποιηθούν οι ιδιοκτήτες σε τέτοια κλίμακα ούτε ποιο θα είναι το πραγματικό δημοσιονομικό κόστος.
Η δεύτερη μεγάλη εξαγγελία αφορά την κοινωνική κατοικία. Το κείμενο αναγνωρίζει ότι η Ελλάδα αποτελεί εξαίρεση στην Ευρώπη, καθώς δεν διαθέτει ουσιαστικά απόθεμα κοινωνικής στέγασης. Παρόλα αυτά, δεν περιλαμβάνει ένα πρόγραμμα μαζικής κατασκευής νέων κοινωνικών κατοικιών ούτε συγκεκριμένους ποσοτικούς στόχους για το πόσες κατοικίες θα δημιουργηθούν έως το 2035. Σε χώρες όπως η Αυστρία, η Ολλανδία ή η Γαλλία, η κοινωνική κατοικία λειτουργεί ως μηχανισμός παρέμβασης στην αγορά. Στην ελληνική περίπτωση, η στρατηγική παραμένει κυρίως σε επίπεδο κατευθύνσεων.
Ακόμη πιο εμφανές είναι το έλλειμμα στις παρεμβάσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η στρατηγική αναγνωρίζει ότι τα καταλύματα τύπου Airbnb αυξήθηκαν σχεδόν κατά 56% από το 2019 έως το 2025 και ότι σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας απορροφούν σημαντικό ποσοστό του στεγαστικού αποθέματος. Παρά την παραδοχή αυτή, δεν προτείνεται ένα γενικευμένο σύστημα ποσοστώσεων, ανώτατων ορίων ή γεωγραφικών περιορισμών όπως εφαρμόζεται σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις. Οι ρυθμίσεις παραμένουν αποσπασματικές και εστιασμένες σε ορισμένες μόνο περιοχές.
Αντίστοιχα, η στρατηγική δίνει έμφαση στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης μέσω χρηματοδοτικών εργαλείων και στεγαστικών προγραμμάτων. Ωστόσο, η εμπειρία των τελευταίων ετών έχει δείξει ότι τα προγράμματα επιδότησης ζήτησης, όταν δεν συνοδεύονται από αύξηση της προσφοράς, συχνά οδηγούν σε περαιτέρω άνοδο των τιμών. Με απλά λόγια, όταν περισσότεροι αγοραστές κυνηγούν τα ίδια σπίτια, οι τιμές ανεβαίνουν.
Ένα ακόμη αδύναμο σημείο είναι η οικοδομική δραστηριότητα. Η στρατηγική αναγνωρίζει ότι η χώρα έχασε πάνω από μία δεκαετία κατασκευών μετά την κρίση και ότι η σημερινή παραγωγή νέων κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση. Παρ' όλα αυτά, δεν προβλέπεται κάποιο μεγάλο σχέδιο παραγωγής νέας προσιτής κατοικίας, ούτε σημαντικές παρεμβάσεις στη φορολογία της οικοδομής ή στο κόστος κατασκευής.
Επιπλέον, οι παρεμβάσεις για τα νησιά και τις τουριστικές περιοχές αντιμετωπίζουν κυρίως το σύμπτωμα και όχι την αιτία. Το κείμενο αναγνωρίζει ότι χιλιάδες εκπαιδευτικοί, γιατροί και άλλοι δημόσιοι λειτουργοί αδυνατούν να βρουν στέγη σε τουριστικούς προορισμούς. Ωστόσο, οι λύσεις που εξετάζονται αφορούν ειδικά προγράμματα φιλοξενίας και αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων και όχι μια συνολική αναδιάρθρωση της αγοράς κατοικίας στις περιοχές αυτές.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η Εθνική Στρατηγική Στέγασης στρατηγική κινείται περισσότερο στο επίπεδο των διαπιστώσεων παρά στην ανατροπή των συνθηκών που τη δημιούργησαν τη στεγαστική κρίση. Δεν προβλέπει μαζικές δημόσιες επενδύσεις, δεν θέτει δεσμευτικούς στόχους για χιλιάδες νέες κοινωνικές κατοικίες, δεν συγκρούεται αποφασιστικά με τις στρεβλώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης και δεν παρουσιάζει ένα σχέδιο αύξησης της προσφοράς ανάλογο με την έκταση του προβλήματος.
