Η κοινωνική αντιπαροχή αποτελεί το νέο εργαλείο στεγαστικής πολιτικής με το οποίο το Δημόσιο επιχειρεί να αυξήσει το απόθεμα προσιτής κατοικίας, αξιοποιώντας δημόσια ακίνητα και τη συμμετοχή ιδιωτών κατασκευαστών και διαχειριστών. Μετά τη δημοσίευση της κοινής υπουργικής απόφασης που εξειδικεύει το πλαίσιο εφαρμογής του νόμου 5006/2022, διαμορφώνεται πλέον ένα πλήρες μοντέλο συνεργασίας μεταξύ κράτους, τοπικής αυτοδιοίκησης και αγοράς ακινήτων για την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας.
Το Dnews.gr «χαρτογραφεί» μέσα από τις ακόλουθες ερωτήσεις και απαντήσεις το πώς θα λειτουργήσει το νέο σύστημα κοινωνικής αντιπαροχής:
1. Τι είναι η κοινωνική αντιπαροχή;
Η κοινωνική αντιπαροχή είναι ένα μοντέλο αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας για τη δημιουργία κατοικιών κοινωνικού χαρακτήρα. Το Δημόσιο ή ένας Οργανισμός Τοπικής Αυτοδιοίκησης παραχωρεί οικόπεδα ή ακίνητα σε ιδιώτη ανάδοχο, ο οποίος αναλαμβάνει την ανέγερση, ανακαίνιση ή επισκευή κατοικιών. Ως αντάλλαγμα, ο ιδιώτης αποκτά μέρος της κυριότητας των ακινήτων ή δικαιώματα εκμετάλλευσης και διαχείρισης. Στόχος του μοντέλου είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών με χαμηλότερο κόστος στέγασης, χωρίς το κράτος να επωμίζεται το πλήρες επενδυτικό βάρος της κατασκευής.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
2. Ποια είδη συμβάσεων προβλέπονται;
Το νέο πλαίσιο προβλέπει δύο βασικά μοντέλα συμβάσεων. Το πρώτο είναι η «σύμβαση κατασκευής». Σε αυτή την περίπτωση ο ανάδοχος αναλαμβάνει αποκλειστικά την κατασκευή ή ανακαίνιση του ακινήτου κοινωνικής κατοικίας. Ως αντάλλαγμα αποκτά συγκεκριμένο ποσοστό ιδιοκτησιών ή μέρος της οικονομικής αξιοποίησης του έργου. Το δεύτερο είναι η «σύμβαση κατασκευής και διαχείρισης». Εδώ ο ιδιώτης δεν περιορίζεται μόνο στην κατασκευή αλλά αναλαμβάνει και τη διαχείριση των κατοικιών για λογαριασμό του Δημοσίου ή των ΟΤΑ. Η διαχείριση μπορεί να περιλαμβάνει μισθώσεις, είσπραξη ενοικίων, συντήρηση και τεχνική υποστήριξη των κατοικιών. Η δεύτερη μορφή θεωρείται πιο ολοκληρωμένο μοντέλο, καθώς συνδυάζει την ανάπτυξη ακινήτων με τη μακροχρόνια λειτουργία τους.
3. Ποιοι φορείς μπορούν να υλοποιούν έργα κοινωνικής αντιπαροχής;
Αναθέτουσες αρχές μπορούν να είναι τόσο το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας όσο και οι δήμοι ή οι περιφέρειες. Αυτό σημαίνει ότι η κοινωνική αντιπαροχή δεν περιορίζεται σε κεντρικά κρατικά έργα αλλά μπορεί να αξιοποιηθεί και από την τοπική αυτοδιοίκηση, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονο στεγαστικό πρόβλημα ή αυξημένες πιέσεις στις τιμές ενοικίων. Οι φορείς αυτοί θα επιλέγουν το κατάλληλο μοντέλο σύμβασης, θα διενεργούν τους διαγωνισμούς και θα εποπτεύουν την πορεία υλοποίησης των έργων.
4. Πώς αμείβεται ο ιδιώτης ανάδοχος;
Το βασικό χαρακτηριστικό της κοινωνικής αντιπαροχής είναι ότι ο ανάδοχος δεν πληρώνεται αποκλειστικά με δημόσιο χρήμα. Το αντάλλαγμα μπορεί να λάβει διάφορες μορφές. Ο ιδιώτης μπορεί να αποκτήσει ποσοστό ιδιοκτησίας επί των κατοικιών που θα κατασκευαστούν, να εισπράξει μέρος των εσόδων από τη διάθεση ακινήτων ή να αποκτήσει δικαιώματα διαχείρισης και εκμετάλλευσης των κοινωνικών κατοικιών. Στην περίπτωση της διαχείρισης, μπορεί να εισπράττει τα μισθώματα ή να λαμβάνει αμοιβή διαχείρισης από το Δημόσιο, ανάλογα με τους όρους κάθε σύμβασης. Το μοντέλο επιχειρεί να συνδυάσει την κοινωνική πολιτική με την επενδυτική βιωσιμότητα, ώστε να υπάρχει ενδιαφέρον από την αγορά κατασκευών και ακινήτων.
5. Πόσο θα διαρκούν οι συμβάσεις;
Η διάρκεια των συμβάσεων εξαρτάται από το είδος του έργου. Για τις συμβάσεις καθαρής κατασκευής, η διάρκεια καλύπτει το χρονικό διάστημα που απαιτείται για την ολοκλήρωση του έργου, τη διοικητική παραλαβή και την περίοδο εγγύησης και συντήρησης. Στις συμβάσεις κατασκευής και διαχείρισης προβλέπεται επιπλέον δυνατότητα μακροχρόνιας διαχείρισης έως και 50 ετών. Η πρόβλεψη αυτή θεωρείται κρίσιμη, καθώς επιτρέπει στον ιδιώτη να έχει επαρκή χρονικό ορίζοντα ώστε να αποσβέσει την επένδυση και να εξασφαλίσει σταθερές αποδόσεις. Ταυτόχρονα, το Δημόσιο διατηρεί μηχανισμούς εποπτείας και ελέγχου της διαχείρισης καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης.
6. Τι προδιαγραφές θα έχουν οι κατοικίες;
Η υπουργική απόφαση θέτει αυστηρές τεχνικές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές. Τα νέα κτίρια θα πρέπει να πληρούν κριτήρια σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης, σύμφωνα με τα σύγχρονα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης. Παράλληλα, προβλέπονται υποχρεώσεις για επαρκή αερισμό, φυσικό φωτισμό, πυρασφάλεια και ανθεκτικότητα στην κλιματική αλλαγή. Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην προσβασιμότητα για άτομα με αναπηρία, καθώς οι ανάδοχοι υποχρεούνται να διασφαλίζουν πλήρη συμμόρφωση με τις σχετικές τεχνικές προδιαγραφές. Το πλαίσιο επιδιώκει έτσι να δημιουργήσει όχι απλώς φθηνότερες κατοικίες αλλά σύγχρονα και ποιοτικά οικιστικά συγκροτήματα.
7. Ποιος θα διαχειρίζεται τις κοινωνικές κατοικίες;
Στις συμβάσεις κατασκευής και διαχείρισης, ο ανάδοχος μπορεί να αναλαμβάνει ένα ευρύ φάσμα υπηρεσιών. Αυτές περιλαμβάνουν τη σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαιούχους κοινωνικής κατοικίας, την είσπραξη ενοικίων και κοινοχρήστων, τη συντήρηση των ακινήτων και τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων. Ουσιαστικά δημιουργείται ένα μοντέλο επαγγελματικής διαχείρισης κοινωνικής κατοικίας, αντίστοιχο με αυτό που εφαρμόζεται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες.Το Δημόσιο ή οι ΟΤΑ διατηρούν την εποπτεία, ενώ ο ανάδοχος ενεργεί για λογαριασμό τους στις σχέσεις με τους μισθωτές.
8. Πώς θα γίνεται η εποπτεία των έργων και της διαχείρισης;
Το νέο πλαίσιο προβλέπει πολλαπλά επίπεδα ελέγχου. Η επίβλεψη της κατασκευής θα γίνεται από την αναθέτουσα αρχή, δηλαδή το Δημόσιο ή τον ΟΤΑ, ενώ δίνεται η δυνατότητα αξιοποίησης πιστοποιημένων ιδιωτικών φορέων επίβλεψης ή ελεγκτών μηχανικών. Για τη φάση της διαχείρισης προβλέπεται η λειτουργία ειδικού Μητρώου Συμβάσεων Κοινωνικής Αντιπαροχής, μέσω του οποίου θα παρακολουθούνται οι μισθώσεις, τα οικονομικά στοιχεία και η τήρηση των υποχρεώσεων του αναδόχου. Σε περίπτωση πλημμελούς εκτέλεσης της σύμβασης, θα μπορούν να επιβάλλονται κυρώσεις σύμφωνα με τη νομοθεσία περί δημοσίων συμβάσεων ή παραχωρήσεων.
9. Ποιοι θα είναι οι δικαιούχοι των κοινωνικών κατοικιών;
Το γενικό πλαίσιο προβλέπει ότι οι κατοικίες θα απευθύνονται σε δικαιούχους κοινωνικής μίσθωσης, με ειδικά κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια που θα εξειδικεύονται με υπουργικές αποφάσεις. Στόχος είναι να ενισχυθούν κυρίως νέοι, νοικοκυριά με χαμηλά ή μεσαία εισοδήματα και ομάδες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες πρόσβασης στην αγορά κατοικίας. Η κοινωνική μίσθωση θα γίνεται με ελεγχόμενα μισθώματα, ώστε να διασφαλίζεται ότι οι κατοικίες παραμένουν προσιτές. Το κράτος επιδιώκει μέσω του νέου μοντέλου να αντιμετωπίσει μέρος της στεγαστικής κρίσης που έχει ενταθεί τα τελευταία χρόνια λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης και των ενοικίων.
10. Τι σημαίνει το νέο πλαίσιο για την αγορά ακινήτων και την οικονομία;
Η κοινωνική αντιπαροχή δημιουργεί ένα νέο πεδίο δραστηριότητας για τον κατασκευαστικό κλάδο και την αγορά ακινήτων. Η αξιοποίηση δημόσιων οικοπέδων και κτιρίων μπορεί να κινητοποιήσει σημαντικές ιδιωτικές επενδύσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχουν ανεκμετάλλευτα ακίνητα του Δημοσίου ή των δήμων. Παράλληλα, το μοντέλο ενδέχεται να ενισχύσει τη δημιουργία οργανωμένων χαρτοφυλακίων κοινωνικής κατοικίας, εισάγοντας πιο επαγγελματικά πρότυπα διαχείρισης στην ελληνική αγορά μισθώσεων. Ωστόσο, η επιτυχία του εγχειρήματος θα εξαρτηθεί από πολλούς παράγοντες: την ταχύτητα ωρίμανσης των έργων, το επενδυτικό ενδιαφέρον των ιδιωτών, τη διαθεσιμότητα δημόσιων ακινήτων και κυρίως την ικανότητα του κράτους να διασφαλίσει ότι οι κατοικίες θα παραμείνουν πραγματικά προσιτές για τα νοικοκυριά που έχουν ανάγκη.
