Νέα μελέτη της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών (BIS) επιχειρεί να γεφυρώσει το χάσμα ανάμεσα στα ενοίκια που ζητούνται στις αγγελίες και στα ενοίκια που τελικά πληρώνουν όλοι οι ενοικιαστές, προσφέροντας ένα πιο έγκαιρο και ακριβές εργαλείο παρακολούθησης της πορείας των τιμών στην αγορά κατοικίας. Η έρευνα βασίζεται σε εκτενή ανάλυση δεδομένων από την ελβετική αγορά και φιλοδοξεί να αποτελέσει οδηγό και για άλλες χώρες.
Οι ερευνητές επισημαίνουν ότι τα ενοίκια αποτελούν το μεγαλύτερο επιμέρους στοιχείο του δείκτη τιμών καταναλωτή σε πολλές οικονομίες, ωστόσο τα επίσημα στοιχεία δημοσιεύονται με καθυστέρηση και περιορισμένη ανάλυση. Αντίθετα, τα ενοίκια που εμφανίζονται στις αγγελίες είναι διαθέσιμα σχεδόν σε πραγματικό χρόνο, αλλά αφορούν κυρίως νέες μισθώσεις και όχι το σύνολο των ενοικιαστών.
Η μελέτη προτείνει ένα πιθανοτικό μοντέλο που συνδυάζει τα δεδομένα από αγγελίες με τη μέση διάρκεια παραμονής των ενοικιαστών στα σπίτια τους, ώστε να εκτιμηθούν τα πραγματικά ενοίκια που πληρώνονται συνολικά στην αγορά. Χρησιμοποιώντας περισσότερες από 3,7 εκατομμύρια αγγελίες ακινήτων στην Ελβετία από το 2005 έως το 2025, οι συγγραφείς κατασκεύασαν δείκτες ζητούμενων ενοικίων σε εβδομαδιαία βάση και στη συνέχεια τους «μετέφρασαν» σε δείκτες για όλους τους ενοικιαστές. Το αποτέλεσμα είναι ένας δείκτης που παρουσιάζει πολύ υψηλή συσχέτιση με τον επίσημο δείκτη ενοικίων του ελβετικού πληθωρισμού, αλλά με σημαντικό πλεονέκτημα την ταχύτητα και τη λεπτομέρεια.
Σύμφωνα με τη μελέτη, η προσέγγιση αυτή μπορεί να προσφέρει έως και 25% καλύτερες προβλέψεις για την εξέλιξη των ενοικίων στον δείκτη τιμών καταναλωτή, καθώς τα ζητούμενα ενοίκια λειτουργούν ως προπομπός των μελλοντικών αυξήσεων που σταδιακά περνούν και στα υφιστάμενα μισθωτήρια.
Το μοντέλο που ανέπτυξε η Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών θα μπορούσε να εφαρμοστεί και στην Ελλάδα, προσφέροντας ένα πιο έγκαιρο και αναλυτικό εργαλείο παρακολούθησης των ενοικίων, σε μια περίοδο έντονων πιέσεων στην αγορά κατοικίας. Όπως προκύπτει από τη μελέτη, η βασική προϋπόθεση είναι η αξιοποίηση μεγάλου όγκου δεδομένων από αγγελίες ακινήτων, τα οποία και στην ελληνική αγορά είναι πλέον διαθέσιμα σε ψηφιακές πλατφόρμες σε σχεδόν πραγματικό χρόνο.
Στην ελληνική περίπτωση, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης από αγγελίες θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για τη δημιουργία εβδομαδιαίων ή μηνιαίων δεικτών αγοράς, προσαρμοσμένων για χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος του ακινήτου και η παλαιότητα.
Στη συνέχεια, όπως προβλέπει το μοντέλο της BIS, οι δείκτες αυτοί θα «μεταφράζονταν» σε εκτιμήσεις για τα ενοίκια που πληρώνει το σύνολο των ενοικιαστών, λαμβάνοντας υπόψη τη μέση διάρκεια παραμονής των νοικοκυριών στα σπίτια τους και το γεγονός ότι οι αυξήσεις περνούν σταδιακά από τις νέες στις υφιστάμενες μισθώσεις. Κρίσιμο ρόλο θα έπαιζε η ενσωμάτωση των ελληνικών θεσμικών ιδιαιτεροτήτων, όπως οι συνήθεις όροι των μισθωτηρίων, η τριετής διάρκεια των συμβολαίων και οι πρακτικές αναπροσαρμογών.
Με τη χρήση στοιχείων από την ΕΛΣΤΑΤ και την ΑΑΔΕ, το μοντέλο θα μπορούσε να προσαρμοστεί ώστε να αποτυπώνει με μεγαλύτερη ακρίβεια το πότε και σε ποιο βαθμό οι αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων επηρεάζουν τελικά τον δείκτη τιμών καταναλωτή.
