Η εύρεση κατοικίας έχει γίνει ένα δύσκολο σταυρόλεξο, ενώ σαρωτικές αλλαγές στις µισθώσεις κατοικιών και επαγγελµατικών ακινήτων έρχονται από το 2026, καθώς όλα τα συµβόλαια -παλιά και νέα- θα πρέπει πλέον να προβλέπουν πληρωµή του ενοικίου αποκλειστικά µέσω τραπεζικών συναλλαγών. Οσοι δεν συµµορφωθούν κινδυνεύουν να χάσουν φορολογικές εκπτώσεις και κρατικές ενισχύσεις. Γι’ αυτό, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές καλούνται µέχρι το τέλος του έτους να «ξεσκονίσουν» τα µισθωτήρια που έχουν ήδη υπογράψει και, όπου η πληρωµή εξακολουθεί να γίνεται µε µετρητά, να προχωρήσουν σε τροποποίηση του συµβολαίου και της σχετικής δήλωσης στην πλατφόρµα της ΑΑ∆Ε. Το ίδιο θα ισχύει και για κάθε ανανέωση ή νέα σύµβαση που θα υπογράφεται από την 1η Ιανουαρίου και µετά.
Με τη νέα ρύθµιση, που βάζει τέλος στην πληρωµή των ενοικίων µε µετρητά, οι βασικές προϋποθέσεις για να αποφευχθούν απώλειες εκπτώσεων και ενισχύσεων είναι οι εξής:
Σαφής ρήτρα στο µισθωτήριο ότι η καταβολή των µισθωµάτων θα γίνεται αποκλειστικά µε κατάθεση ή µεταφορά στον τραπεζικό λογαριασµό του εκµισθωτή.
Γνωστοποίηση του τραπεζικού λογαριασµού του ιδιοκτήτη στην ΑΑ∆Ε. ∆εν επιτρέπεται η χρήση λογαριασµών τρίτων, ενώ, σε περίπτωση κοινού λογαριασµού, το όνοµα του ιδιοκτήτη πρέπει να εµφανίζεται πρώτο µεταξύ των συνδικαιούχων.
Καταβολή όλων των µισθωµάτων του έτους µέσω τραπεζών, χωρίς εξαίρεση.
Ο Οδηγός για ιδιοκτήτες από την ΠΟΜΙΔΑ
Η ΠΟΜΙΔΑ δημοσιεύει οδηγό για εκμισθωτές ακινήτων με 5 προαπαιτούμενα και 5 «μη» για την αποφυγή προβληματικών μισθώσεων. Τα βασικά προαπαιτούμενα περιλαμβάνουν έλεγχο καταλληλότητας ακινήτου, σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού, κατοχή ενεργειακού πιστοποιητικού, δήλωση στο Taxisnet και παράδοση κλειδιών μετά τη σύνδεση του ρεύματος στο όνομα του ενοικιαστή.
Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει τη σημασία του γραπτού μισθωτηρίου, της ασφάλισης του ακινήτου, της καλής επικοινωνίας με τον ενοικιαστή και της τακτικής παρακολούθησης λογαριασμών κοινόχρηστων και παροχών.
Τα 5 προαπαιτούμενα για κάθε νέα μίσθωση
1. Καταλληλότητα ακινήτου
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να παραδίδει ακίνητο απολύτως λειτουργικό: ηλεκτρικά με ρελέ, κουφώματα που κλείνουν, υδραυλικά χωρίς διαρροές, κλειδαριά ασφαλείας και καμία πολεοδομική εκκρεμότητα. Αν υπάρχει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, η μίσθωση είναι νομικά εκτεθειμένη και μπορεί να μπλοκάρει σε περίπτωση ελέγχου. Η ΠΟΜΙΔΑ επιμένει: «Το ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, δεν πρέπει να νοικιάζεται».
2. Σύνταξη και υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού
Το μισθωτήριο είναι το νομικό «όπλο» του ιδιοκτήτη. Υπογράφεται πριν από κάθε πληρωμή και περιλαμβάνει πλήρη στοιχεία, χρήση ακινήτου, δικαιώματα, υποχρεώσεις, ρήτρες καθυστέρησης και όρους παράδοσης. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ δεν το αντικαθιστά: το έγγραφο είναι απαραίτητο σε κάθε δικαστική ενέργεια.
3. Ενεργειακό Πιστοποιητικό (ΠΕΑ)
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό πριν βγει το ακίνητο στην αγορά. Χωρίς αυτό, το μισθωτήριο δεν είναι νόμιμο και μπορεί να ακυρωθεί. Πολλές καταγγελίες αφορούν περιπτώσεις όπου το ΠΕΑ εκδόθηκε… μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, κάτι που εκθέτει τον ιδιοκτήτη.
4. Δήλωση στο Taxisnet
Η δήλωση μίσθωσης στο Taxisnet πρέπει να γίνει μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη. Με αυτό το βήμα «κλειδώνει» η μίσθωση, διασφαλίζεται φορολογικά ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής αποκτά πρόσβαση στη νόμιμη χρήση (ρεύμα, παροχές κλπ.). Χωρίς τη δήλωση, η μίσθωση θεωρείται ανύπαρκτη.
5. Πρώτα ρεύμα – μετά κλειδιά
Είναι ο κανόνας που σώζει ιδιοκτήτες από εκατοντάδες περιπτώσεις απάτης. Ο ενοικιαστής πρέπει πρώτα να συνδέσει το ρεύμα στο όνομά του και μετά να πάρει κλειδιά. Αν δώσετε κλειδιά με ενεργή παροχή στο όνομά σας, κινδυνεύετε ακόμη και με κατηγορίες ρευματοκλοπής σε περίπτωση παράνομης επανασύνδεσης.
Κοινόχρηστα: Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει επαφή με τον διαχειριστή και να ενημερώνεται αν ο ενοικιαστής αφήνει υπόλοιπα. Νομικά, στο τέλος, ο συνιδιοκτήτης κινδυνεύει να πληρώσει τα χρέη του μισθωτή προς την πολυκατοικία.
Ρεύμα – ΔΕΔΔΗΕ: Πάντα το ρεύμα στο όνομα του ενοικιαστή πριν δοθούν κλειδιά. Αν η παροχή είναι κομμένη, πρώτα νέα σύμβαση προμήθειας από τον μισθωτή και μετά παράδοση χρήσης. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μπλέξει ακόμη και σε υπόθεση ρευματοκλοπής.
ΕΥΔΑΠ: Η παροχή νερού μένει στο όνομα του ιδιοκτήτη, γι’ αυτό πρέπει να ελέγχει συστηματικά τους λογαριασμούς. Στο μισθωτήριο γράφονται αριθμός παροχής και μετρητή, ώστε να μπορεί να παρακολουθεί αν πληρώνονται οι λογαριασμοί.
Φυσικό αέριο: Η σύμβαση πρέπει να είναι πάντα στο όνομα του ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης κρατά τον κωδικό πελάτη στο συμβόλαιο, ώστε να μπορεί να ενημερώνεται για τυχόν οφειλές.
Οδηγίες για ενοικιαστές από τον Πανελλήνιο Σύλλογο Προστασίας Ενοικιαστών
Τι είναι η σύμβαση μίσθωσης;
Η σύμβαση μίσθωσης είναι ένα νομικό έγγραφο. Ορίζει τους όρους ενοικίασης. Καθορίζει τις υποχρεώσεις ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Είναι δεσμευτική για τα δύο μέρη.
Διάρκεια και ανανέωση συμβολαίου
Το συμβόλαιο αναφέρει για πόσο ισχύει η μίσθωση. Μπορεί να είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου. Αν λήξει και συνεχιστεί η διαμονή, ανανεώνεται σιωπηρά.
Δικαίωμα κατοικίας
Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα απρόσκοπτης διαμονής. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να μπει χωρίς άδεια. Εξαιρέσεις ισχύουν για επείγουσες καταστάσεις.
Καταβολή ενοικίου
Το ενοίκιο πρέπει να πληρώνεται έγκαιρα. Το ποσό και ο τρόπος πληρωμής ορίζονται στο συμβόλαιο. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αλλάξει το ποσό μονομερώς.
Αυξήσεις ενοικίου
Η αύξηση γίνεται μόνο σύμφωνα με τη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει σχετική πρόβλεψη, ισχύει η νομοθεσία. Σε προστατευμένες μισθώσεις, υπάρχουν όρια στις αυξήσεις.
Υποχρεώσεις του ενοικιαστή
Ο ενοικιαστής πρέπει να διατηρεί το ακίνητο σε καλή κατάσταση. Οφείλει να πληρώνει κοινόχρηστα, αν συμφωνήθηκε. Αν προκαλέσει ζημιές, πρέπει να τις αποκαταστήσει.
Υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη
Ο ιδιοκτήτης οφείλει να παραδώσει το ακίνητο σε καλή κατάσταση. Πρέπει να φροντίζει για βασικές επισκευές. Δεν μπορεί να διακόψει υπηρεσίες (ρεύμα, νερό) για πίεση πληρωμών.
Πρόωρη λήξη συμβολαίου
Ο ενοικιαστής μπορεί να φύγει πριν τη λήξη αν υπάρχει λόγος. Μπορεί να χρειαστεί προειδοποίηση ή αποζημίωση. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει αποχώρηση χωρίς σοβαρό λόγο.
Εγγύηση και επιστροφή
Η εγγύηση δίνεται κατά την έναρξη της μίσθωσης. Επιστρέφεται στο τέλος αν δεν υπάρχουν ζημιές. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να την κρατήσει χωρίς λόγο.
Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το ακίνητο για τον σκοπό που έχει συμφωνηθεί στο μισθωτήριο, είτε για κατοικία είτε για επαγγελματική χρήση. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο αυθαίρετα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Οποιαδήποτε αλλαγή στο ποσό του ενοικίου πρέπει να γίνεται σύμφωνα με όσα προβλέπει η σύμβαση ή η νομοθεσία.
Για κατοικίες, η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια μίσθωσης είναι τρία χρόνια, ακόμα κι αν το συμβόλαιο έχει μικρότερη διάρκεια. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ζητήσει την αποχώρηση του ενοικιαστή πριν την ολοκλήρωση της συμφωνηθείσας περιόδου, εκτός αν υπάρχουν σοβαροί λόγοι (π.χ. μη καταβολή ενοικίου). Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απομακρύνει τον ενοικιαστή χωρίς δικαστική απόφαση. Εάν ο ενοικιαστής τηρεί τις υποχρεώσεις του, έχει δικαίωμα να παραμείνει στο ακίνητο μέχρι τη λήξη του συμβολαίου. Η εγγύηση καταβάλλεται συνήθως κατά την υπογραφή του συμβολαίου και πρέπει να επιστραφεί στον ενοικιαστή κατά την αποχώρησή του, εφόσον δεν υπάρχουν ζημιές στο ακίνητο πέρα από τη φυσιολογική φθορά.
