Η απόφαση της κυβέρνησης να μεταθέσει για το 2028 την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων διατηρεί μια χρόνια στρέβλωση στην αγορά ακινήτων, καθώς το χάσμα με τις εμπορικές τιμές παραμένει μεγάλο. Σήμερα η διαφορά φτάνει μεσοσταθμικά το 30%, ενώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αθήνα, τα τουριστικά νησιά και τα μεγάλα αστικά κέντρα, η απόκλιση είναι ακόμη μεγαλύτερη. Αυτό σημαίνει ότι η φορολογία και οι συναλλαγές συνεχίζουν να βασίζονται σε πλασματικά δεδομένα, που δεν αντανακλούν τις πραγματικές αξίες της αγοράς.
Η στρέβλωση αυτή έχει δύο όψεις: από τη μια πλευρά, οι ιδιοκτήτες και οι αγοραστές ευνοούνται προσωρινά, καθώς αποφεύγουν υψηλότερους φόρους και τέλη. Από την άλλη, όμως, διατηρείται ένα πλαίσιο ανισότητας, αφού η κρατική πολιτική δεν εναρμονίζεται με τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς, ενώ υπονομεύεται και η διαφάνεια στις συναλλαγές.
Η μελλοντική αναθεώρηση, όταν τελικά πραγματοποιηθεί, θα έχει βαρύνουσα σημασία. Η σύγκλιση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών αναμένεται να οδηγήσει σε σημαντική αύξηση του ΕΝΦΙΑ και των μεταβιβαστικών φόρων, αλλά και σε άνοδο κόστους για μεσιτικές, συμβολαιογραφικές και κτηματολογικές πράξεις. Αυτό θα επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες και όσους αναζητούν κατοικία, με κίνδυνο να εντείνει το πρόβλημα της προσιτής στέγης.
Η αναβολή προσφέρει πολιτική «ανάσα» στην παρούσα συγκυρία, όμως μεταθέτει για το μέλλον ένα αναπόφευκτο σοκ στην αγορά, που ενδέχεται να είναι ακόμα πιο έντονο εάν η απόκλιση εμπορικών και αντικειμενικών αξιών διευρυνθεί τα επόμενα χρόνια.
Οι αποκλίσεις
Στην Περιφέρεια Αττικής, όπου η αντικειμενική αξία των ακινήτων ανήλθε σύμφωνα με τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ 2025 στα 411 δισ. ευρώ, η εκτιμώμενη εμπορική αξία των ακινήτων όμως ξεπερνά τα 534 δισ. ευρώ.
Η διαφορά ύψους 123 δισ. ευρώ κατατάσσει την Αττική στην κορυφή της λίστας. Ιδιαίτερα στους δήμους του Κέντρου, της Ανατολικής Αττικής και των νοτίων προαστίων (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη), οι εμπορικές τιμές έχουν εκτοξευθεί λόγω αυξημένης ζήτησης από εγχώριους και ξένους επενδυτές.
Με αντικειμενική αξία 25,8 δισ. ευρώ το Νότιο Αιγαίο – που περιλαμβάνει Μύκονο, Σαντορίνη, Πάρο, Ρόδο και άλλα δημοφιλή νησιά – έχει εμπορική αξία που εκτιμάται άνω των 33,5 δισ. ευρώ. Η απόκλιση φτάνει τα 7,7 δισ. ευρώ, γεγονός που καταδεικνύει πόσο απέχει η αγορά από τις επίσημες τιμές του κράτους, ειδικά σε περιοχές με υψηλό τουριστικό προφίλ και επενδυτική δραστηριότητα.
Στην Κρήτη, οι αντικειμενικές αξίες φτάνουν τα 42,2 δισ. ευρώ, όμως η εκτιμώμενη εμπορική αξία αγγίζει τα 54,9 δισ. ευρώ, με διαφορά περίπου 12,7 δισ. ευρώ. Οι περιοχές πέριξ των Χανίων, του Ρεθύμνου και του Ηρακλείου αποτελούν σημεία έντονης ζήτησης από Ευρωπαίους επενδυτές και αγοραστές εξοχικών κατοικιών.
Η Θεσσαλονίκη και γενικότερα η Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας διαθέτουν αντικειμενική αξία 101,9 δισ. ευρώ, όμως η εμπορική αξία εκτιμάται άνω των 132 δισ. ευρώ. Με διαφορά σχεδόν 30 δισ. ευρώ, η ψαλίδα αποκαλύπτει την καθυστέρηση των προσαρμογών στις αντικειμενικές τιμές σε σχέση με την αναπτυσσόμενη δυναμική της περιοχής.
Αντίθετα, σε πιο απομακρυσμένες περιφέρειες όπως η Στερεά Ελλάδα, η Ήπειρος ή η Δυτική Μακεδονία, όπου η ζήτηση παραμένει πιο σταθερή και η αγορά λιγότερο δυναμική, η απόκλιση είναι μικρότερη. Για παράδειγμα, στη Στερεά Ελλάδα η αντικειμενική αξία είναι 22,8 δισ. ευρώ, και η εμπορική εκτιμάται κοντά στα 29,6 δισ. ευρώ, παρουσιάζοντας την ελάχιστη διαφορά σε σχέση με τα μεγάλα αστικά ή τουριστικά κέντρα.
