Ριζικές αλλαγές στη διαδικασία απόδοσης ενός μισθωμένου ακινήτου φέρνει ο Ν. 5221/2025, ο οποίος τίθεται σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026, μεταβάλλοντας για πρώτη φορά μετά από σχεδόν τρεις δεκαετίες τη νομική μεταχείριση των περιπτώσεων λήξης μίσθωσης. Η νέα ρύθμιση έρχεται να καλύψει ένα σημαντικό νομικό και πρακτικό κενό: έως σήμερα, οι ιδιοκτήτες μπορούσαν να κινηθούν ταχύτερα μόνο όταν υπήρχε καθυστέρηση καταβολής ενοικίων. Πλέον, η επιτάχυνση επεκτείνεται και στις περιπτώσεις όπου έχει λήξει η μίσθωση, δίνοντας στον εκμισθωτή τη δυνατότητα να ανακτήσει το ακίνητό του χωρίς να χρειάζεται χρονοβόρα δικαστική διαμάχη.
Η διαδικασία θα γίνεται μέσω της νέας «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», η οποία θα εκδίδεται από ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους, που θα ορίζονται από τη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, βάσει προκαθορισμένου καταλόγου. Ο ενοικιαστής, βάσει της ρύθμισης, θα έχει στη διάθεσή του τουλάχιστον έξι μήνες για να μετεγκατασταθεί, χρόνος που περιλαμβάνει την τρίμηνη εξώδικη προειδοποίηση, την υποβολή και επεξεργασία της αίτησης, την έκδοση και κοινοποίηση της διαταγής, καθώς και δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης. Σε όλο αυτό το διάστημα, δεν απαιτείται καμία ενέργεια ή οικονομική επιβάρυνση εκ μέρους του.
Αν ο μισθωτής χρειάζεται περισσότερο χρόνο, μπορεί να προσφύγει με ανακοπή ή αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης. Η διαδικασία – αν και αυστηροποιεί τη δυνατότητα των ιδιοκτητών να ανακτήσουν τα ακίνητά τους – δεν αφήνει απροστάτευτους τους ενοικιαστές: η τρίμηνη εξώδικη πρόσκληση είναι εξαπλάσια της προθεσμίας που ισχύει για οφειλές, ενώ και η δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής είναι τριπλάσια σε σύγκριση με την αντίστοιχη για καθυστερούμενα ενοίκια.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Η ανάγκη της νέας δικονομικής ρύθμισης κρίνεται επιτακτική, καθώς μέχρι σήμερα, οι ιδιοκτήτες δεν είχαν κανένα πρακτικό τρόπο να ανακτήσουν το ακίνητό τους στον χρόνο που επιθυμούν, με δικαστικές διαδικασίες να εκτείνονται σε βάθος πολλών μηνών ή και ετών. Αντιθέτως, ένας ενοικιαστής μπορούσε να αποχωρήσει αιφνιδιαστικά χωρίς καμία υποχρέωση ή συνέπεια, δημιουργώντας νομικά και οικονομικά αδιέξοδα στους ιδιοκτήτες.
Η θεσμοθέτηση της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου αναμένεται να μειώσει τον φόρτο των δικαστηρίων, να ενισχύσει τη νομική ασφάλεια και κυρίως να απελευθερώσει ένα μεγάλο ποσοστό «κλειστών» ακινήτων, που οι ιδιοκτήτες τους μέχρι σήμερα δεν τολμούσαν να διαθέσουν λόγω της αδυναμίας έγκαιρης ανάκτησής τους. Έτσι, αναμένεται να υπάρξει σημαντική αύξηση της προσφοράς κατοικιών και επαγγελματικών χώρων στην αγορά, σε μια περίοδο που η ζήτηση για ακίνητα βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η νέα διαδικασία δεν θίγει το δικαίωμα της ελάχιστης τριετούς διάρκειας που έχουν οι μισθώσεις κατοικιών σύμφωνα με τον νόμο. Η δυνατότητα πρόωρης καταγγελίας λόγω ιδιοκατοίκησης ή πώλησης του ακινήτου δεν επανέρχεται – έχει καταργηθεί από το 1994.
Η διαδικασία ξεκινά με εξώδικη πρόσκληση του εκμισθωτή προς τον ενοικιαστή για απόδοση του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης. Εφόσον παρέλθει τρίμηνο και ο μισθωτής δεν αποχωρήσει, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει αίτηση έκδοσης Διαταγής Απόδοσης μέσω του δικηγόρου του και το σχετικό φάκελο αναλαμβάνει πιστοποιημένος δικηγόρος. Εντός δέκα ημερών, αφού διαπιστωθεί ότι τηρήθηκαν οι νόμιμες προϋποθέσεις, εκδίδεται η διαταγή, με δυνατότητα του ενοικιαστή να ασκήσει ανακοπή εντός 15 εργάσιμων ημερών.
Με τη δημοσίευση της διαταγής και την έκδοση του απογράφου, ο εκμισθωτής μέσω του δικηγόρου και δικαστικού επιμελητή επιδίδει το έγγραφο στον μισθωτή, δίνοντάς του διορία δύο μηνών να αποδώσει το ακίνητο. Αν αυτό δεν συμβεί, μπορεί να προχωρήσει η αναγκαστική εκτέλεση.
Παραδείγματα
- Ένα διαμέρισμα έχει εκμισθωθεί με σύμβαση διάρκειας τριών ετών, η οποία λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2025. Ο ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί την ανανέωση της μίσθωσης, καθώς σχεδιάζει να εγκατασταθεί στο ακίνητο. Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, αποστέλλεται εξώδικη πρόσκληση στον ενοικιαστή τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης, δηλαδή έως το τέλος Σεπτεμβρίου 2025. Αν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει έως το τέλος Δεκεμβρίου, ξεκινά η διαδικασία για την έκδοση Διαταγής Απόδοσης Μισθίου. Η διαταγή εκδίδεται γρήγορα, μέσω πιστοποιημένου δικηγόρου, και προβλέπει δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης μετά την κοινοποίησή της. Έτσι, το ακίνητο μπορεί να αποδοθεί στον ιδιοκτήτη έως τον Μάρτιο του 2026.
- Ένας επαγγελματικός χώρος έχει μισθωθεί από το 2012 και η σύμβαση έχει καταστεί πλέον αορίστου χρόνου. Ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να πουλήσει το ακίνητο και επιθυμεί την απόδοσή του. Αποστέλλεται εξώδικη πρόσκληση στον ενοικιαστή για αποχώρηση λόγω λήξης της μίσθωσης, χωρίς να απαιτείται συγκεκριμένη ημερομηνία, αρκεί να έχει παρέλθει ο απαιτούμενος χρόνος προστασίας. Μετά την πάροδο του τριμήνου, κινείται η διαδικασία έκδοσης Διαταγής Απόδοσης Μισθίου. Αν δεν υπάρξει αντίδραση από τον ενοικιαστή, η εκκένωση μπορεί να ολοκληρωθεί εντός δύο μηνών από την επίδοση της διαταγής. Έτσι, ο επαγγελματικός χώρος μπορεί να παραδοθεί ελεύθερος προς αξιοποίηση ή πώληση μέσα σε έξι μήνες συνολικά.
