Ο μηχανολόγος μηχανικός Νίκος Αρβανίτης απαντά με σαφήνεια και τεκμηρίωση σε δέκα καίριες ερωτήσεις σχετικά με την έκδοση, το κόστος, τα απαραίτητα έγγραφα, αλλά και την πρακτική σημασία του ΠΕΑ στην αξία ενός ακινήτου.
Μέσα από τη συνέντευξη, αποσαφηνίζονται κρίσιμα σημεία που απασχολούν ιδιοκτήτες και επενδυτές, ενώ δίνονται πρακτικές συμβουλές για την ενεργειακή αναβάθμιση και τις διαδικασίες επιδότησης μέσω προγραμμάτων όπως το «Εξοικονομώ».
Όλη η συνέντευξη του Νίκου Αρβανίτη στο Dnews
1. Πότε είναι υποχρεωτικό να εκδώσω ενεργειακό πιστοποιητικό;
Η έκδοση του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) είναι υποχρεωτική στις εξής περιπτώσεις:
α) μετά την ολοκλήρωση κατασκευής νέου κτιρίου ή κτιριακής μονάδας
β) μετά την ολοκλήρωση ριζικής ανακαίνισης κτιρίου ή κτιριακής μονάδας,
γ) κατά την πώληση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας,
δ) κατά τη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή κτιρίου ή κτιριακής μονάδας,
ε) για κτίρια συνολικής επιφάνειας άνω των πεντακοσίων τετραγωνικών μέτρων (500 τ.μ.), τα οποία χρησιμοποιούνται από υπηρεσίες του δημόσιου και ευρύτερου δημόσιου τομέα, όπως αυτός ορίζεται κάθε φορά, και τα οποία επισκέπτεται συχνά το κοινό. Από τις 9 Ιουλίου 2015 το κατώτατο όριο των πεντακοσίων τετραγωνικών μέτρων μειώνεται στα διακόσια πενήντα τετραγωνικά μέτρα (250 τ.μ.)
στ) για την ένταξη σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης
2. Πόσο κοστίζει η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού και τι επηρεάζει την τιμή;
Σύμφωνα με την εγκύκλιο με Αρ. Πρωτ.:οικ.2297 (4/9/2012) οι ελάχιστες αμοιβές για την ενεργειακή επιθεώρηση έχουν καταργηθεί και μπορούν πλέον να καθορίζονται ελεύθερα με την έγγραφη συμφωνία των συμβαλλομένων μερών (ιδιοκτήτη και ενεργειακού επιθεωρητή).
Στο κόστος σαφώς παίζει ρόλο η επιφάνεια του ακινήτου, η χρήση του (π.χ. κατοικία, επαγγελματικός χώρος κλπ) αλλά και κατά πόσο ο ιδιοκτήτης θα δώσει στον ενεργειακό επιθεωρητή πλήρη σχέδια του κτιρίου με λεπτομερή αποτύπωση.
3. Ποια έγγραφα ή στοιχεία χρειάζεστε για να εκδώσετε το πιστοποιητικό;
Τα έγγραφα που απαιτούνται για την έκδοση ενός ΠΕΑ είναι:
α) τίτλος ιδιοκτησίας
β) αρχιτεκτονικά σχέδια
γ) άδεια οικοδομής
δ) αντίγραφο δήλωσης ακινήτου στο κτηματολόγιο
ε) φύλλο συντήρησης καυστήρα
στ) τοπογραφικό
ι) κατασκευαστικά σχέδια θέρμανσης
Για ακίνητα που κατασκευάστηκαν με άδεια μετά την 01/01/1980 χρειάζεται και η μελέτη θερμομόνωσης.
Για ακίνητα που κατασκευάστηκαν με άδεια που εκδόθηκε μετά τις 10/10/2020 θα χρειαστεί και η μελέτη ΚΕΝΑΚ.
Αν έχουν γίνει εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης καλό είναι να υπάρχουν και οι απαραίτητες τεκμηριώσεις όπως δελτία αποστολής θερμομονωτικών υλικών, πιστοποιητικά, δελτία προϊόντος, δελτία επίδοσης κλπ.
Δε σημαίνει ότι αν δεν υπάρχουν κάποια από τα έγγραφα ότι δε μπορεί να γίνει η ενεργειακή επιθεώρηση και να εκδοθεί το ΠΕΑ αλλά σε αυτή την περίπτωση θα γίνουν πολλές παραδοχές με αποτέλεσμα την υποβάθμιση της ενεργειακής κλάσης του ακινήτου σε σχέση με την πραγματική του κατάσταση.
4. Πόσο διαρκεί η διαδικασία από τη στιγμή που γίνει η αυτοψία μέχρι να το παραλάβω;
Η διάρκεια της ενεργειακής επιθεώρησης εξαρτάται από την επιφάνεια του κτιρίου, το περίγραμμα του και από το αν έχουν δοθεί σωστά σχέδια με λεπτομερή καταγραφή. Σημαντικό ρόλο παίζει η χρήση ή και οι χρήσεις του κτιρίου π.χ. σε ένα κτίριο ξενοδοχείου εκτός από τα δωμάτια, υπάρχει η κουζίνα, η ρεσεψιόν και ενδέχεται να υπάρχουν καταστήματα, συνεδριακό κέντρο κλπ. Σε αυτή την περίπτωση για κάθε χρήση χρειάζεται ένα ξεχωριστό ΠΕΑ.
Μετά την αυτοψία γίνεται η μελέτη με τη χρήση λογισμικού και τα αποτελέσματα ανεβαίνουν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα builndincert του υπουργείου ενέργειας. Ο χρόνος για τη μελέτη εξαρτάται πάλι από όλους τους προηγούμενους παράγοντες (επιφάνεια κτιρίου, είδος περιγράμματος, χρήση κτιρίου κλπ).
Για όλο αυτό το χρονικό διάστημα από την αυτοψία μέχρι την έκδοση του πιστοποιητικού δε μπορεί να δοθεί ένας σαφές χρονοδιάγραμμα που να ισχύει για όλα τα κτίρια αλλά σίγουρα εκτός των αναφερόμενων παίζει ρόλο η εμπειρία και η διαθεσιμότητα του επιθεωρητή.
5. Έχει ισχύ το ΠΕΑ για κάποιο χρονικό διάστημα; Πότε χρειάζεται ανανέωση;
Ένα πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτιρίου ισχύει για δέκα (10) έτη, όσοι ιδιοκτήτες ή όσοι ενοικιαστές και αν αλλάξουν. Εάν στο κτίριο γίνει ριζική ανακαίνιση ή προσθήκη σε έκταση που επηρεάζει την ενεργειακή απόδοσή του, η ισχύς του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης κτιρίου παύει να ισχύει.
Ως ριζική ανακαίνιση ορίζεται η διαδικασία κατά την οποία, η συνολική δαπάνη της ανακαίνισης που αφορά το κέλυφος του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας ή τα τεχνικά συστήματά τους υπερβαίνει το είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) της αξίας του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας. Για να γίνει ριζική ανακαίνιση απαιτείται άδεια από την αρμόδια υπηρεσία δόμησης και για να κλείσει αυτή η άδεια είναι υποχρεωτική η έκδοση ΠΕΑ.
6. Τι σημαίνει η ενεργειακή κατηγορία (π.χ. Β, Γ, Δ) και πώς επηρεάζει την αξία του ακινήτου;
Κατά την ενεργειακή επιθεώρηση ένα κτίριο ουσιαστικά συγκρίνεται με τον εαυτό του σαν να είχε κατασκευαστεί με προδιαγραφές του 2010. Σε αυτή την περίπτωση το κτίριο κατατάσσεται στην ενεργειακή κατηγορία Β. Αν το εξεταζόμενο κτίριο είναι πιο αποδοτικό ενεργειακά θα καταταχθεί σε ανώτερη κατηγορία π.χ. Β+, Α, Α+ ή αν είναι λιγότερο αποδοτικό θα καταταχθεί σε μια χαμηλότερη κατηγορία από Γ έως Η.
Σίγουρα η ενεργειακή κατηγορία ενός ακινήτου επηρεάζει την εμπορική του αξία και είναι λογικό να υπάρχει ζήτηση για κτίρια υψηλής ενεργειακής απόδοσης (Β, Β+, Α, Α+). Σε αυτό το σημείο θα ήθελα να τονίσω και πάλι πως ένα κτίριο συγκρίνεται με τον εαυτό του και όχι με κάποιο άλλο. Δηλαδή ένα κτίριο που κατατάσσεται π.χ. στην κατηγορία Δ μπορεί να έχει απαίτηση για λιγότερες kwh/m2 σε σχέση με ένα άλλο που κατατάσσεται σε μια ανώτερη κατηγορία π.χ. Γ ή Β. Αυτό μπορεί να εξηγείται από το γεγονός ότι κτίριο της ανώτερης κατηγορίας μπορεί να είναι εκτεθειμένο σε όλες τις πλευρές π.χ. μονοκατοικία με πυλωτή ενώ το κτίριο χαμηλότερης ενεργειακής κατηγορίας να είναι ένα διαμέρισμα σε ενδιάμεσο όροφο.
7. Μπορώ να κάνω κάτι για να ανεβάσω την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου μου;
Εκτός από τα προγράμματα τύπου εξοικονομώ που απευθύνονται αποκλειστικά σε ακίνητο που κατατάσσονται στην ενεργειακή κατηγόρια Γ και κάτω, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αναβαθμίσει ενεργειακά το ακίνητο του με στοχευμένες παρεμβάσεις όπως εγκατάσταση, ηλιακού θερμοσίφωνα, αντλίας θερμότητας, θερμομόνωση κελύφους, αντικατάσταση κουφωμάτων κλπ.
Επειδή οι ιδιοκτήτες βλέπουν ως πακέτο την ανακαίνιση με την ενεργειακή αναβάθμιση απευθύνονται σε επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου χωρίς προηγουμένως να έχει γίνει μελέτη ενεργειακής αναβάθμισης με ανάλυση κόστους – οφέλους για κάθε παρέμβαση ή χωρίς να δώσουν σαφείς προδιαγραφές. Συνήθως οι περισσότερες εργασίες αφορούν την ανακαίνιση του μπάνιου, της κουζίνας, των πατωμάτων κλπ, ελάχιστες αφορούν επεμβάσεις στο κέλυφος (π.χ. αντικατάσταση κουφωμάτων) και σπάνια γίνεται επένδυση σε συστήματα όπως ο ηλιακός θερμοσίφωνας ή τα κλιματιστικά υψηλής απόδοσης. Επίσης για τις επεμβάσεις στο κέλυφος (κουφώματα ή θερμομόνωση) δεν έχουν φροντίσει να παραλάβουν τα απαραίτητα τεκμήρια π.χ. πιστοποιητικά υλικών δελτία αποστολής για τις παρεμβάσεις που υλοποίησαν με αποτέλεσμα παρά την ανακαίνιση να μην αποτυπώνεται η ενεργειακή αναβάθμιση.
Κάτι αντίστοιχο συμβαίνει όταν οι ιδιοκτήτες απευθύνονται μόνο σε προμηθευτές και εγκαταστάτες συστημάτων ψύξης και θέρμανσης. Σε αυτή την περίπτωση τα συστήματα ψύξης και θέρμανσης όσο υψηλό συντελεστή απόδοσης και αν έχουν δε θα έχουν το αναμενόμενο αποτέλεσμα και είναι πολύ πιθανό να έχουν υπερδιαστασιολογηθεί.
8. Αν κάνω ενεργειακή αναβάθμιση, μπορώ να εκδώσω νέο ΠΕΑ και να πάρω επιδότηση (π.χ. "Εξοικονομώ");
Για την ένταξη στο εξοικονομώ πρέπει να προηγηθεί η ενεργειακή επιθεώρηση, μετά να γίνει η ανάλογη μελέτη για μια πρόταση ενεργειακής αναβάθμισης του ακινήτου που να εξασφαλίζει την άνοδο κατά τουλάχιστον τρεις ενεργειακές κατηγορίες με το μικρότερο δυνατό κόστος και τότε εκδίδεται το ΠΕΑ το οποίο αποτυπώνει την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου και τη δυνητική μετά την υλοποίηση των προτεινόμενων παρεμβάσεων.
Τα προγράμματα εξοικονομώ επιδοτούν συγκεκριμένες προστάσεις ενεργειακής αναβάθμισης και όχι μεμονωμένες και κατ’ επιλογή, δηλαδή ο ενδιαφερόμενος δεν έχει τη δυνατότητα να επιλέξει μόνος του κάποιες εργασίες χωρίς προηγουμένως να έχει εξασφαλίσει ότι αυτές αναβαθμίζουν το ακίνητο κατά τρεις ενεργειακές κατηγορίες τουλάχιστον.
9. Το ΠΕΑ χρειάζεται και για επαγγελματικούς χώρους ή μόνο για κατοικίες;
Το ΠΕΑ χρειάζεται για όλα τα κτίρια εκτός από
α) κτίρια προστατευόμενα ως μέρος συγκεκριμένου περιβάλλοντος ή λόγω της ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής ή ιστορικής τους αξίας, στον βαθμό που η συμμόρφωση προς ορισμένες ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης θα αλλοίωνε κατά τρόπο μη αποδεκτό το χαρακτήρα ή την εμφάνισή τους.
β) κτίρια χρησιμοποιούμενα ως χώροι λατρείας.
γ) βιομηχανικές εγκαταστάσεις, βιοτεχνίες, επαγγελματικά εργαστήρια, αποθήκες.
δ) προσωρινής χρήσης κτίρια που η διάρκεια χρήσης των οποίων με βάση το σχεδιασμό τους δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη, κτίρια αγροτικών χρήσεων - πλην κατοικιών - με χαμηλές ενεργειακές απαιτήσεις και αγροτικά κτίρια - πλην κατοικιών - που χρησιμοποιούνται από τομέα καλυπτόμενο από εθνική συμφωνία που αφορά την ενεργειακή απόδοση κτιρίων.
10. Υπάρχουν πρόστιμα ή κυρώσεις αν δεν υπάρχει ΠΕΑ σε μια αγοραπωλησία ή ενοικίαση;
Απάντηση
Η μη έκδοση ΠΕΑ επιφέρει πρόστιμο από 1.000 € έως 10.000 €
