Στοιχεία για τις διαρθρωτικές ανισορροπίες και τις νέες δυναμικές που διαμορφώνονται στην ελληνική αγορά κατοικίας, παρουσιάσθηκαν σήμερα στο 3ο Real Estate Conference. Η εναρκτήρια ομιλία πραγματοποιήθηκε από τον ιδρυτή και CEO της Prosperty, Αντώνη Μαρκόπουλο, ο οποίος παρουσίασε έρευνα της εταιρείας για την αγορά ακινήτων που σκιαγραφεί ένα ιδιαίτερα σύνθετο τοπίο.
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα φαίνεται να βρίσκεται σε μια κατάσταση δομικής ασυμμετρίας, όπου η αυξανόμενη ζήτηση δεν συναντά μια αντίστοιχα ισχυρή και κατάλληλη προσφορά. Όπως ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος, οι τιμές δεν ανταποκρίνονται στην ποιότητα των ακινήτων που διατίθενται, καταδεικνύοντας πως η έλλειψη ανακαινισμένων και σύγχρονων κατοικιών έχει δημιουργήσει ένα βαθύ χάσμα ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και την πραγματική αξία μεταβίβασης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty, το 2024 σημειώθηκε αύξηση της μέσης ζητούμενης τιμής για κατοικίες κατά 21% σε σχέση με τις τιμές που τελικά αποτυπώθηκαν στις μεταβιβάσεις. Η μέση αξία ανά τετραγωνικό μέτρο στις μεταβιβάσεις παραμένει αισθητά χαμηλότερη από την τιμολόγηση των ιδιοκτητών, φανερώνοντας την απόσταση μεταξύ προσδοκιών και πραγματικών συναλλαγών. Η απόκλιση αυτή είναι ιδιαίτερα έντονη σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως η Γλυφάδα, το Χαλάνδρι και το Περιστέρι.
Χαρακτηριστικά, στην περιοχή της Γλυφάδας, ακίνητα κατασκευής 1990-1999 πωλούνται σε τιμές κατά πολύ υψηλότερες από τις αξίες μεταβίβασης, ενώ το ίδιο μοτίβο εμφανίζεται και στο Χαλάνδρι. Το Περιστέρι, από την άλλη, εμφανίζει μικρότερη απόκλιση, με τις ζητούμενες τιμές να κυμαίνονται γύρω στα 2.285 ευρώ/τ.μ., έναντι μέσης τιμής μεταβίβασης 1.660 ευρώ/τ.μ.
Η έλλειψη ποιοτικών ακινήτων αποτυπώνεται επίσης και στη σύνθεση του διαθέσιμου αποθέματος. Σύμφωνα με την έρευνα, από τα σχεδόν 130.000 ακίνητα προς πώληση σε όλη την Ελλάδα, μόλις ένα στα δέκα είναι ανακαινισμένο, ενώ τα περισσότερα είναι κατασκευασμένα πριν από το 1990. Πιο αναλυτικά, σχεδόν το 25% του συνόλου αφορά ακίνητα προ του 1980, ενώ μόλις το 21% αντιστοιχεί σε κατασκευές μετά το 2020. Το γεγονός αυτό ενισχύει την αίσθηση ότι η αγορά στηρίζεται σε ένα γερασμένο κτιριακό απόθεμα, το οποίο δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες του σύγχρονου αγοραστή.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η γεωγραφική κατανομή της προσφοράς και της ζήτησης. Η Αττική συγκεντρώνει τη συντριπτική πλειοψηφία των διαθέσιμων ακινήτων, με επίκεντρο το κέντρο της Αθήνας (18.802 ακίνητα), ενώ ακολουθούν τα βόρεια, νότια και δυτικά προάστια. Αντίστοιχα, η Θεσσαλονίκη διαθέτει 12.538 ακίνητα προς πώληση, με τα ανατολικά και δυτικά προάστια της πόλης να καταγράφουν αυξημένη δραστηριότητα.
Παρά τη μεγάλη διαθεσιμότητα, οι περιοχές υψηλής ζήτησης δεν είναι απαραίτητα εκείνες που συγκεντρώνουν και την πλειονότητα των συναλλαγών. Οι αγοραστές εμφανίζονται ιδιαίτερα επιλεκτικοί, με τον μέσο προϋπολογισμό να επικεντρώνεται στα 100.000 – 200.000 ευρώ για το 41% των ενδιαφερόμενων. Εντυπωσιακό είναι το γεγονός ότι μόλις το 0,57% των αγοραστών δηλώνει έτοιμο να διαθέσει πάνω από 1 εκατομμύριο ευρώ για την αγορά κατοικίας, γεγονός που επιβεβαιώνει τη δυσκολία απορρόφησης ακριβών ακινήτων.
Η αναντιστοιχία αυτή αποτυπώνεται και στον μέσο χρόνο παραμονής ενός ακινήτου στην αγορά. Σε ορισμένες περιοχές, όπως τα ανατολικά προάστια και η Κρήτη, ο μέσος χρόνος αγγίζει και ξεπερνά τις 150 ημέρες, υποδεικνύοντας είτε υπερτίμηση είτε έλλειψη ζήτησης για συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Στον αντίποδα, περιοχές με καλύτερη σχέση τιμής-ποιότητας, όπως το Περιστέρι και τα δυτικά προάστια, παρουσιάζουν μικρότερους χρόνους παραμονής, στοιχείο που δηλώνει καλύτερη αντιστοίχιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
