Σε πλήρη αναντιστοιχία με τα όσα συμβαίνουν στην πραγματική οικονομία εμφανίζεται ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, ο οποίος δήλωσε χθες πως το ποσοστό της παραοικονομίας στην Ελλάδα έχει μειωθεί δραστικά και πλέον βρίσκεται κάτω από το 15%. Η δήλωση αυτή, βασισμένη – όπως είπε – σε μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, έρχεται σε μία χρονική συγκυρία όπου τα επίσημα στοιχεία για τις αγοραπωλησίες ακινήτων αποκαλύπτουν ένα τελείως διαφορετικό αφήγημα: χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονται χωρίς τραπεζικό δανεισμό, με χρήμα «κάτω από το τραπέζι» και σε μια έκταση που ακυρώνει τη ρητορική περί περιορισμού της παραοικονομίας.
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ
Σύμφωνα με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), ακίνητα συνολικής δηλωμένης αξίας 23 δισ. ευρώ άλλαξαν χέρια μέσα στο 2024. Πρόκειται για το επίσημο ποσό που προκύπτει από τα συμβόλαια αγοραπωλησίας – με βάση την αντικειμενική αξία των ακινήτων και όχι την πραγματική, που στην πράξη είναι σημαντικά υψηλότερη. Η δε έκρηξη στις αγοραπωλησίες ήταν αξιοσημείωτη, καθώς καταγράφηκε αύξηση της τάξεως του 30% σε σχέση με το 2023.
Ωστόσο, το πιο εντυπωσιακό – και αποκαλυπτικό – είναι ότι από τα 23 δισ. ευρώ των αγοραπωλησιών ακινήτων, μόλις 1,5 δισ. ευρώ έγινε με στεγαστικά δάνεια. Το στοιχείο αυτό σημαίνει ότι πάνω από το 90% των συναλλαγών χρηματοδοτήθηκαν χωρίς τραπεζική μεσολάβηση.
Ενίσχυση της αδιαφάνειας
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο προβληματική αν αναλογιστεί κανείς τη διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική και την εμπορική αξία των ακινήτων – μια διαφορά που ουσιαστικά λειτουργεί ως θεσμοθετημένο «παράθυρο» για μαύρες συναλλαγές. Οι αντικειμενικές αξίες, δηλαδή οι τιμές που χρησιμοποιεί το κράτος για τον υπολογισμό φόρων στις μεταβιβάσεις ακινήτων, παραμένουν παγωμένες από το 2021, παρά το γεγονός ότι η αγορά έχει γνωρίσει από τότε τεράστιες αυξήσεις. Σε πολλές περιπτώσεις, η εμπορική τιμή ενός ακινήτου ξεπερνά κατά 30% ή και 50% την αντικειμενική. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραπωλησίες εμφανίζονται στα συμβόλαια σε υποτιμημένες αξίες, με το επιπλέον ποσό να δίνεται ανεπίσημα.
Το γεγονός ότι το κράτος δεν προχωρά στην επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών ενισχύει την αδιαφάνεια και συντηρεί έναν ολόκληρο μηχανισμό υπόγειων συναλλαγών, αφήνοντας ουσιαστικά αλώβητη μια από τις πιο χαρακτηριστικές εκφάνσεις της παραοικονομίας. Με αυτόν τον τρόπο, η πολιτεία όχι μόνο αποτυγχάνει να περιορίσει τη φοροδιαφυγή, αλλά φαίνεται να την ανέχεται σιωπηλά, «κλείνοντας το μάτι» σε ένα σύστημα που λειτουργεί επί της ουσίας εκτός του επίσημου χρηματοοικονομικού πλαισίου.
Η έκθεση του ΔΝΤ
Είναι αξιοσημείωτο ότι ο κ. Πιερρακάκης επικαλέστηκε την έκθεση του ΔΝΤ για να στηρίξει τις αισιόδοξες δηλώσεις του. Η μελέτη των Larry Qiang Cui και Jiaxiong Yao, με τίτλο «Recent Trends of Informality in Greece: Evidence from Subnational Data» πράγματι, διαπιστώνει σημαντική μείωση της παραοικονομίας την τελευταία δεκαετία – από το 30% του ΑΕΠ το 2013 στο περίπου 16% το 2021 – και αποδίδει αυτή την πρόοδο στην ψηφιοποίηση, την αύξηση των ηλεκτρονικών συναλλαγών και την αναβάθμιση της φορολογικής διοίκησης. Όμως, η ίδια έκθεση δεν κάνει καμία απολύτως αναφορά στην αγορά ακινήτων, ούτε εξετάζει τις συναλλαγές σε μετρητά ή τη χρήση «μαύρου» χρήματος στον κλάδο των ακινήτων.
Επιπλέον, η έκθεση του ΔΝΤ περιορίζεται χρονικά μέχρι το 2021 και στηρίζεται σε έμμεσες μεθοδολογίες (όπως η MIMIC), αξιοποιώντας δορυφορικά δεδομένα και Google Trends για να χαρτογραφήσει γεωγραφικά τη φοροδιαφυγή. Αν και αποτελεί σημαντική συμβολή στην κατανόηση του φαινομένου, η χρήση της ως απόλυτο εργαλείο αξιολόγησης της σημερινής εικόνας, και δη σε τόσο ευαίσθητους τομείς όπως οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αγγίζει τα όρια της εσφαλμένης ερμηνείας.
Η αγορά ακινήτων εδώ και καιρό λειτουργεί ως καταφύγιο για «μαύρο» χρήμα, ένα φαινόμενο που η ψηφιοποίηση, η φορολογική συμμόρφωση και οι μεταρρυθμίσεις δεν φαίνεται να έχουν ακόμη καταφέρει να αγγίξουν ουσιαστικά. Και όσο οι αρμόδιοι υπουργοί περιορίζονται σε γενικόλογες δηλώσεις περί «βελτίωσης» και δεν απαντούν στο κρίσιμο ερώτημα της προέλευσης των δισεκατομμυρίων που αλλάζουν χέρια, τόσο το πρόβλημα θα διαιωνίζεται…
