Του Οικονομικού Επόπτη του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών, φοροτεχνικού, Παναγιώτη Παντελή
Σε συνεργασία με τον Φοροτεχνικό Παναγιώτη Τσουκαλά-Τζίκα
Η βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είναι ένα φαινόμενο που μας έχει απασχολήσει αρκετά στο παρελθόν, αφού δίνεται η δυνατότητα στους φορολογούμενους να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους σαν να είναι τουριστικά καταλύματα με πολύ εύκολο τρόπο και να εισπράξουν ένα έξτρα εισόδημα.
Το φαινόμενο αυτό για αρκετό καιρό είχε μείνει φορολογικά μετέωρο, με χιλιάδες μισθώσεις ακινήτων να γίνονται με αυτόν τον τρόπο και να μην δηλώνονται πουθενά, γεγονός που είχε ως αποτέλεσμα το κράτος να χάνει πολλά έσοδα. Πέρυσι τον Αύγουστο όμως, ξεδιαλύθηκε εντελώς το τοπίο φορολογικά, με το άνοιγμα του Ηλεκτρονικού Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ.
Έτσι, όλοι οι διαχειριστές οι οποίοι εκμεταλλεύονταν ακίνητα με αυτόν τον τρόπο, έπρεπε να καταχωρήσουν στο μητρώο τα ακίνητα και να λάβουν τον αντίστοιχο Α.Μ.Α. (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου).
Στη συνέχεια έπρεπε να δηλώσουν όλα τα μισθώματα που είχαν λάβει μέσα στο 2018, ώστε το 2019 να φορολογηθούν για αυτά με την ανάλογη κλίμακα φορολόγησης (Βλ. προηγούμενό μας άρθρο).
Με την έναρξη βέβαια των δηλώσεων άρχισαν να δημιουργούνται και τα ανάλογα ερωτήματα, τα οποία θα απαντήσουμε αναλυτικά παρακάτω :
• Ποιον βαραίνει φορολογικά η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου και ποιος ορίζεται διαχειριστής;
Διαχειριστής μπορεί να είναι είτε ο κύριος του ακινήτου, είτε ο επικαρπωτής, είτε ο υπεκμισθωτής, είτε, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, κάποιος τρίτος. Σε κάθε περίπτωση, ο διαχειριστής θα πρέπει έως τις 28 Φεβρουαρίου και το πολύ μέχρι την εμπρόθεσμη υποβολή της φορολογικής δήλωσης των εμπλεκομένων, να κάνει την οριστικοποίηση των εισοδημάτων και τη διανομή τους. Θα πρέπει ο διαχειριστής του ακινήτου να επιμερίσει το εισόδημα που αποκτήθηκε από το σύνολο των Βραχυχρόνιων Δηλώσεων Διαμονής που έχουν υποβληθεί σε έκαστο φορολογικό έτος, στον ίδιο και στους πιθανούς δικαιούχους εισοδήματος. Η οριστικοποίηση του Μητρώου μπορεί να γίνει έως και την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας της ηλεκτρονικής εφαρμογής υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, στην πλατφόρμα της Α.Α.Δ.Ε., προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο. Μέχρι την οριστικοποίηση, ο διαχειριστής ακινήτου μπορεί να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις και να τροποποιεί στοιχεία (λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά εισοδήματος κ.λπ.), χωρίς να αλλάζει ο Α.Μ.Α. και χωρίς να υπάρχει πρόστιμο εκπροθέσμου. Σε περίπτωση που δεν γίνει κατανομή δικαιούχων εισοδήματος από τον διαχειριστή, τότε επιβαρύνεται φορολογικά με όλο το ποσό των μισθωμάτων του ακινήτου.
• Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου υπάγεται στον ΦΠΑ ;
Όπως αναφέρει και η παρ. 3α του αρ.84 του Ν. 4472/2017, το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του Ν. 4172/2013 (Α΄ 167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
• Υπάγονται στον φόρο διαμονής τα καταλύματα που νοικιάζονται με τη μίσθωση τύπου Airbnb;
Βάσει της ΠΟΛ. 1064/2018 και της υποπαραγράφου γγ, της περίπτωσης β, του άρθρου 1, του Ν. 4276/2014 εάν παρέχεται οτιδήποτε άλλο πέρα από κλινοσκεπάσματα και λουτρό, οι διαχειριστές θα πρέπει να αποδόσουν φόρο διαμονής.
• Βαραίνεται με χαρτόσημο ενοικίου η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου ;
Βάσει και της Ε.2016/2019 μόνο στην περίπτωση υπενοικίασης του ακινήτων υπάρχει χαρτόσημο 3,6%. Δηλαδή, όταν οι «διαχειριστές ακινήτων» μισθώνουν ακίνητα από τους ιδιοκτήτες τους, προκειμένου να τα διαθέσουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, η αρχική συμφωνία μίσθωσης που συνάπτεται με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου υπάγεται σε τέλη χαρτοσήμου 3 % (πλέον ΟΓΑ χαρτοσήμου 20%), σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 13 του Κώδικα Τελών Χαρτοσήμου.
• Που δηλώνονται τα εισοδήματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ;
Στο έντυπο Ε2 και πιο συγκεκριμένα στη στήλη 17, υπάρχουν οι περιπτώσεις 60 εώς 63, οι οποίες αφορούν τα εισοδήματα για τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Μετά την οριστικοποίηση των δικαιούχων εισοδημάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο υπόχρεος, ανοίγοντας το έντυπο Ε2, ενημερώνεται απευθείας με μήνυμα από την υπηρεσία της ΑΑΔΕ ότι υπάρχει εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτου μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, με το ανάλογο οριστικοποιημένο ποσό από τον πίνακα των δικαιούχων του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Η καταχώρηση όμως δεν γίνεται αυτόματα, αλλά θα πρέπει να κάνει την ανάλογη εγγραφή στο έντυπο Ε2 και μετά την οριστικοποίησή του να μεταφερθούν αυτόματα τα εισοδήματα στο έντυπο Ε1.
Φυσικά, σε αυτά θα πρέπει να προστεθούν τα εισοδήματα βραχυχρόνιας μίσθωσης που δεν έχουν περάσει μέσα από τη διαδικασία του ειδικού μητρώου και είναι αυτά τα οποία δεν μισθώθηκαν μέσω των διαδικτυακών πλατφορμών, άρα για αυτά έγινε κανονικό μισθωτήριο βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Με ποια κλίμακα φορολογούνται τα μισθώματα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων ;
Υπό τη βασική προϋπόθεση ότι τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, η φορολόγησή τους γίνεται με την αυτοτελή κλίμακα του άρθρου 40, παρ. 4 του Ν. 4172/2013.
Πιο αναλυτικά:
Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, πρωινό ή διοργανώσεις εκδρομών κ.λπ., το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ανάλογα.
Πηγή: Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών
