Οι περιοχές κατοικίας αναπτύσσονται περιμετρικά του πάρκου, ενώ οι εμπορικές χρήσεις «ακουμπούν» στο μέτωπο της λεωφόρου Βουλιαγμένης. Το βάρος πέφτει στο παραλιακό μέτωπο, στον σχεδιασμό του οποίου κυριαρχούν ένας πύργος κατοικιών δίπλα στη μαρίνα κι ένα ενυδρείο.
To masterplan, που παρουσιάζει σήμερα η «Καθημερινή», είναι αυτό που συζητήθηκε με την πολιτεία τους προηγούμενους μήνες.
«Ναυαρχίδα» της επένδυσης είναι το παραλιακό μέτωπο με ενίσχυση των εγκαταστάσεων της μαρίνας, επέκταση της παραλίας και δημιουργία δύο οικιστικών περιοχών: η μία στην περιοχή του Αγίου Κοσμά και η άλλη πριν από τη μαρίνα. Στο παραλιακό μέτωπο ξεχωρίζουν τρία κτίρια–τοπόσημα: το ενυδρείο, ένας μικρός ουρανοξύστης με χρήση κατοικίας κι ένα ξενοδοχείο στη μαρίνα. Στόχος του σχεδιασμού είναι να δημιουργηθεί μια ελκυστική ζώνη περιπάτου, με τις εμπορικές χρήσεις και την εστίαση να τοποθετούνται στη μαρίνα.
Στην έκταση του παλαιού αεροδρομίου, οι χρήσεις αναπτύσσονται σε 8 αμφιθεατρικούς πυρήνες. Η πιο πυκνοδομημένη περιοχή βρίσκεται κατά μήκος της λεωφόρου Βουλιαγμένης, κοντά στον σταθμό του μετρό, και περιλαμβάνει μια περιοχή εμπορικής ανάπτυξης (στην οποία κυριαρχεί ένα Mall) και μια περιοχή με κτίρια γραφείων και εκπαίδευσης. Ανάμεσα στην περιοχή γραφείων και στο θεματικό πάρκο (εγκαταστάσεις κανόε-καγιάκ σλάλομ) αναπτύσσεται η μία από τις πέντε περιοχές κατοικίας. Μία ακόμη περιοχή κατοικίας τοποθετείται σε γειτνίαση με το εμπορικό κέντρο, δύο σε συνέχεια των περιοχών κατοικίας του παραλιακού μετώπου και μία στη βόρεια πλευρά του ακινήτου.
Οσον αφορά στο πάρκο, το masterplan προτείνει τη δημιουργία ενός περιβαλλοντικού κέντρου στην περιοχή του ρέματος Τραχώνων, τη δημιουργία αθλητικού πόλου με την επανάχρηση ορισμένων από τις ολυμπιακές εγκαταστάσεις, τη δημιουργία μουσείου πολιτικής αεροπορίας στα διατηρούμενα υπόστεγα αεροσκαφών, εκθεσιακού κέντρου στο διατηρούμενο κτίριο Σαάρινεν, πολιτιστικού κέντρου στη μέση της έκτασης και αστικών αγρών κοντά στις περιοχές κατοικίας. Προς την πλευρά της Αλίμου δημιουργείται ένας τεχνητός υγρότοπος, για να προσφέρει ποικιλία στο τοπίο.
Τέλος, στο νότιο άκρο της έκτασης, δίπλα στο γκολφ της Γλυφάδας χωροθετούνται η περιοχή του καζίνο (το ίδιο το κτίριο σε επαφή με τη μαρίνα και οι συνοδευτικές εγκαταστάσεις στα δυτικά), η περιοχή «υγείας και ευεξίας» και οι υπηρεσίες διαχείρισης των απορριμμάτων. Η εγκατάσταση επεξεργασίας λυμάτων τοποθετείται στο βόρειο άκρο της έκτασης.
Εως 10 μήνες θα χρειαστεί το πρώτο στάδιο της διαδικασίας αδειοδότησης
Παράταση 8-10 μηνών θα λάβει, όπως όλα δείχνουν, το πρώτο στάδιο της διαδικασίας αδειοδότησης του Ελληνικού. Μέσα στο διάστημα αυτό θα πρέπει να ξεκαθαρίσουν σημαντικά για το μέλλον της περιοχής στοιχεία, όπως ο τρόπος που θα οργανωθεί πολεοδομικά το ακίνητο και ποια θα είναι τα κομμάτια που θα περάσουν και κατά κυριότητα στον επενδυτή.
Για να περάσει «από τη θεωρία στην πράξη» η υπόθεση του Ελληνικού, ο ιδιώτης θα πρέπει να καταθέσει στην πολιτεία το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ). Πρόκειται για ένα γενικής φύσης σχέδιο, που περιλαμβάνει τα όρια των ζωνών, τον καθορισμό των προς πολεοδόμηση περιοχών και την οριοθέτηση των ρεμάτων. Οι χρήσεις γης έχουν ήδη καθοριστεί με τον ν. 4062/12 (που επιτρέπει ουσιαστικά τα πάντα εκτός από βιομηχανία).
Η διαδικασία πάντως δεν είναι απλή, λόγω του μεγέθους της επένδυσης, ούτε γίνεται «στο πόδι». Για να εγκρίνει το ΣΟΑ η πολιτεία ζητάει μια έκθεση που να αιτιολογεί τις χωρικές επιλογές στο ακίνητο και (το κυριότερο) να καθορίζει ποια έργα υποδομής πρέπει να εκτελέσει το Δημόσιο (και σε ποιες φάσεις). Για την έγκριση του ΣΟΑ, ο υπουργός Περιβάλλοντος θα πρέπει να ζητήσει τη γνώμη μιας πενταμελούς ειδικής επιτροπής εμπειρογνωμόνων, η οποία θα απαρτίζεται από πρόσωπα εγνωσμένου διεθνούς κύρους. Η επιτροπή (που δεν έχει ακόμη οριστεί) θα πρέπει να τοποθετηθεί σε διάστημα δύο μηνών.
Να σημειωθεί ότι η κατάθεση του ΣΟΑ και των λοιπών μελετών δεν συνεπάγεται και την αυτόματη έγκρισή τους, αν η πολιτεία κρίνει πως οι πολεοδομικές επιλογές του ιδιώτη δεν αιτιολογούνται επαρκώς. Στην πράξη οι διαδικασίες αυτές προϋποθέτουν ένα «διάλογο» μεταξύ των υπηρεσιών του κράτους και των υπευθύνων του ιδιώτη για τον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Παράλληλα με το ΣΟΑ, ο επενδυτής θα πρέπει να υποβάλει στις υπηρεσίες του υπουργείου Περιβάλλοντος τη στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του σχεδίου. Η ΣΜΠΕ επιβάλλεται από την κοινοτική νομοθεσία να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση πριν εγκριθεί (για περίπου ένα μήνα). Να σημειωθεί ότι το ΣΟΑ και η ΣΜΠΕ θα εγκριθούν με προεδρικό διάταγμα, άρα θα υποβληθούν για έλεγχο στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Για τη δρομολόγηση του σχεδιασμού του ακινήτου η Πολιτεία πρέπει να εγκρίνει: τη γενική οργάνωση του μητροπολιτικού πάρκου, τις πολεοδομικές μελέτες (εντός 6 μηνών από τη στιγμή που θα υποβληθεί πλήρης φάκελος στο γραφείο Ελληνικού) και τις ζώνες ανάπτυξης. Με τις τρεις αποφάσεις θα εγκριθούν ταυτόχρονα και οι περιβαλλοντικοί όροι των έργων.
Πριν όμως ο ιδιώτης υποβάλει το σχέδιο ολοκληρωμένης ανάπτυξης για έγκριση, το Δημόσιο πρέπει οπωσδήποτε να κλείσει μια σειρά από ζητήματα που σχετίζονται με τον σχεδιασμό (και τα οποία θα έπρεπε προφανώς να μη μεταβάλλονται). Από αυτά, το μόνο που έχει κλείσει οριστικά είναι η οριοθέτηση της γραμμής του αιγιαλού και, εσχάτως, το ζήτημα των διατηρητέων κτιρίων. Εκκρεμεί η έκδοση πράξης χαρακτηρισμού από την αρμόδια διεύθυνση δασών (στην πραγματικότητα αφορά τη διατήρηση ή μη μόνο κάποιων μικρών συστάδων δέντρων). Εκκρεμεί επίσης η κήρυξη ή μη όλης της έκτασης ως ζώνης αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, κάτι που δεν επηρεάζει τον σχεδιασμό του ακινήτου, αλλά επιβάλλει προσεκτικότερη διαχείριση των εργασιών σε σχέση με το ενδεχόμενο εύρεσης αρχαιοτήτων. Τα αρχαιολογικά ευρήματα μπορούν, σύμφωνα με τη σύμβαση, να δημιουργήσουν ουσιαστικό πρόβλημα (αιτήματος αποζημίωσης) μόνο αν μειώσουν τη δομήσιμη επιφάνεια πάνω από 5%.
Μετά την έγκριση του ΣΟΑ, το Δημόσιο και ο ιδιώτης θα πρέπει να κλείσουν ακόμη ένα ζήτημα: ποιο κομμάτι θα λάβει ο ιδιώτης και κατά κυριότητα (σύμφωνα με τη σύμβαση το 30% της παραλιακής ζώνης και το 30% του υπολοίπου). Ο ιδιώτης, όπως είναι λογικό, ενδιαφέρεται να αποκτήσει την κυριότητα των περιοχών που προορίζονται για κατοικία, προκειμένου αυτές να μπορούν να μεταπωληθούν.
