Διευκρινίσεις για την επεξεργασία δύο προεδρικών διαταγμάτων, σχετικά τους όρους δόμησης και την μη επέκταση των οικισμών, παρέχει το ΣτΕ σε ανακοίνωσή του.
Μεταξύ άλλων το ΣτΕ διευκρινίζει πως οι διατάξεις «που συνιστούν κατ’ αρχήν το πλαίσιο καθορισμού όρων και περιορισμών δόμησης και χρήσεων γης των οικισμών περί οριοθέτησης...δεν επιτρέπεται να εφαρμόζονται ευθέως από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης για την έκδοση οικοδομικών αδειών χωρίς να έχει προηγηθεί η έκδοση του διατάγματος οριοθέτησης του οικισμού».
Το ΣτΕ αναφέρει πως «με τα ΠΕ 74/2024 και 17/2025 κρίθηκε νόμιμο με παρατηρήσεις σχέδιο διατάγματος με αντικείμενο τον καθορισμό κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και τον καθορισμό χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης. Με το εν λόγω σχέδιο αποσκοπήθηκε η ενοποίηση δύο διαφορετικών νομοθεσιών που ισχύουν σήμερα, από τις οποίες η μία, του έτους 1981, ρυθμίζει τους οικισμούς πριν το 1923 (διότι τότε εισήχθη η νομοθεσία περί σχεδίων πόλεων) και η άλλη, του 1985, ρυθμίζει τους οικισμούς που είναι μεταγενέστεροι του 1923, φέρονται απογεγραμμένοι ως αυτοτελείς σε απογραφή προ του έτους 1983 (συγκεκριμένα προ της 14.3.1983, ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 1337/1983) με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων και οι οποίοι εξακολουθούν, κατά την εκάστοτε τελευταία απογραφή, να έχουν πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων (από 2.3.1981 π.δ. και από 24.4.1985 π.δ. αντιστοίχως). Κρίθηκε δε ότι νομίμως προτείνεται από την άποψη αυτή το σχέδιο διατάγματος, εφόσον διαλαμβάνονται ειδικές ρυθμίσεις για τους προϋφιστάμενους του 1923 οικισμούς, οι οποίοι υπάγονται σε ειδικό καθεστώς προστασίας, ομοίως, δε, και ως προς τους παραδοσιακούς οικισμούς, για τους οποίους επίσης προβλέπονται ειδικότερες ρυθμίσεις.
Οι διευκρινίσεις
Με τα ανωτέρω προεδρικά διατάγματα, μεταξύ άλλων, κρίθηκαν τα εξής:
1. Στο Κεφάλαιο Α του σχεδίου με τίτλο «Καθορισμός ορίου οικισμού» περιλαμβάνονται ρυθμίσεις, ως προς τα κριτήρια και τον τρόπο οριοθέτησης των οικισμών, που είναι δεσμευτικές για τον μελετητή αλλά και τη Διοίκηση που θα εγκρίνει την οριοθέτηση. Η έγκριση αυτή μπορεί να γίνει είτε αυτοτελώς, να πρόκειται, δηλαδή, για απλή οριοθέτηση, είτε να γίνει στο πλαίσιο της έγκρισης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου, το οποίο εντάσσεται στη διαδικασία του πολεοδομικού σχεδιασμού και αποτελεί το πρώτο του στάδιο.
2. Ως προς την πρόβλεψη Ζωνών εντός του ορίου του οικισμού (Α-συνεκτικό τμήμα προϋφιστάμενο του 1923, Β-συνεκτικό τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983 και Β1-διάσπαρτο τμήμα αυτού) κρίθηκε ότι και αυτή προτείνεται νομίμως. Κρίθηκε, ειδικότερα, ότι ήταν ορθή και νόμιμη η διαπίστωση του Υπουργείου για την ανάγκη να καθιερωθεί διάκριση ζωνών εντός του οικισμού και να θεσπιστούν διακριτοί όροι και περιορισμοί δόμησης ανά ζώνη, με βάση τον χρόνο δημιουργίας και τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της καθεμιάς ή και της πολεοδομικής συγκρότησής του (συνεκτικά, διάσπαρτα τμήματα κλπ). Κρίθηκε ότι αυτό συμβάλλει στην προστασία του προϋφιστάμενου του 1923 τμήματος ή τμημάτων του οικισμού, στη διατήρηση της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας, της βιωσιμότητας και ενίσχυσης της ανθεκτικότητάς του.
3. Ως προς τη Ζώνη Γ, όμως, οι σχετικές διατάξεις τους σχεδίου κρίθηκαν μη νόμιμες. Κατά την προτεινόμενη ρύθμιση στην εν λόγω Ζώνη θα περιλαμβάνονταν εκτάσεις (πλην δασικών και εν γένει προστατευόμενων περιοχών) που όχι μόνον είχαν περιληφθεί εντός οριοθετήσεων που είχαν γίνει στο παρελθόν αναρμοδίως (κυρίως με νομαρχιακές αποφάσεις) και όχι με π.δ., αλλά και δεν είχαν τις προϋποθέσεις να ενταχθούν εντός του ορίου οικισμού, σύμφωνα, άλλωστε, με τα κριτήρια που περιλαμβάνονται στις νομίμως προτεινόμενες ρυθμίσεις του ίδιου του σχεδίου. Στην πραγματικότητα επρόκειτο για εκτάσεις που βάσει των χαρακτηριστικών τους θα έπρεπε να βρίσκονται εκτός των ορίων οικισμού, και οι οποίες θα ήταν δομήσιμες μόνο βάσει των διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση. Σε κάθε δε περίπτωση, ακόμη, δηλαδή και αν αυτές θεωρούνταν ως εντός οικισμού, πρόκειται για εκτάσεις που δεν είναι όλες δομήσιμες είτε διότι δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (νομίμως αναγνωρισμένο με πολιτειακή πράξη) είτε για λόγους αρτιότητας ή άλλους λόγους.
Όπως κρίθηκε, η αναγνώριση της Ζώνης Γ θα συνιστούσε κατ'ουσία επέκταση οικισμού (η οποία θα διευκόλυνε τη δόμηση -με μικρότερες αρτιότητες κ.λπ. -, χωρίς η ζώνη αυτή να έχει πολεοδομηθεί με καθορισμό κοινόχρηστων χώρων κ.λπ.), η οποία απαγορεύεται ρητά τόσο στον εξουσιοδοτικό νόμο (άρ. 12 ν. 4759/2020) όσο και στις διατάξεις του ίδιου του σχεδίου, που αφορά αποκλειστικά στην αποτύπωση των ορίων των οικισμών και όχι επέκτασή τους. Η εν λόγω επέκταση, βέβαια, δεν αποκλείεται, αλλά είναι δυνατή μόνο κατόπιν προηγούμενης πολεοδόμησης των εκτάσεων που αφορά η επέκταση, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στον νόμο (άρ. 12 παρ. 6 και 8 ν. 4759/2020). Απαραίτητη προϋπόθεση για την πολεοδόμηση αυτή είναι η προηγούμενη θεσμοθέτηση εγκεκριμένου ΤΠΣ (ή ΕΠΣ) και, μέχρι την έγκριση των σχεδίων αυτών, η ύπαρξη εγκεκριμένου ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ, που προέβλεπε η νομοθεσία ήδη από τα έτη 1983 και 1997, ενώ για την έγκριση της πολεοδόμησης και επέκτασης οικισμού εφαρμόζονται ειδικές διατάξεις (άρ. 31 παρ. 1 ν. 4067/2012, άρ. 19 ν. 2508/1997, άρ. 89 παρ. 2 ΚΒΠΝ).
Εξάλλου, εάν η Διοίκηση κρίνει αναγκαία και σκόπιμη την επέκταση των ορίων των οικισμών της Χώρας για την οικιστική ή άλλου είδους αξιοποίησή τους, θα πρέπει να προωθήσει κατά προτεραιότητα την πολεοδόμηση των αναγκαίων εκτάσεων για την εξυπηρέτηση αυτού του σκοπού, κατά τα ειδικότερα προβλεπόμενα και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που τίθενται στις σχετικές διατάξεις. Πράγματι, μόνο μέσω της πολεοδόμησης εξασφαλίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι καθώς και οι αναγκαίες υποδομές για την οικιστική αξιοποίηση των εν λόγω εκτάσεων σε συνθήκες ικανές να καλύψουν τις ανάγκες των κατοίκων τους από άποψη υγιεινής, ασφάλειας, οικονομίας και αισθητικής, δηλαδή εξασφαλίζονται οι βέλτιστες δυνατές συνθήκες διαβιώσεως αυτών, σύμφωνα και με τα οριζόμενα στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος.
4. Το Κεφάλαιο Β του σχεδίου για τους όρους, περιορισμούς δόμησης και χρήσεις γης εντός οικισμού περιλαμβάνει ρυθμίσεις που σε μεγάλο βαθμό επαναλαμβάνουν ήδη ισχύοντες κανόνες δικαίου. Επισημάνθηκε, όμως, από το Συμβούλιο της Επικρατείας ότι πρόκειται για διατάξεις που συνιστούν κατ’αρχήν το πλαίσιο καθορισμού όρων και περιορισμών δόμησης και χρήσεων γης των οικισμών, απευθύνονται δε προς τους μελετητές που συντάσσουν τις απαιτούμενες προς τον σκοπό αυτό μελέτες. Οι μελέτες αυτές θα πρέπει να κινηθούν στο πλαίσιο που καθορίζει το διάταγμα, να διατυπώσουν τη σχετική πρόταση πολεοδομικού κανονισμού του οικισμού ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τη φυσιογνωμία του και, στη συνέχεια, να την υποβάλουν προς τη Διοίκηση για έγκριση. Ως εκ τούτου, οι εν λόγω διατάξεις δεν επιτρέπεται να εφαρμόζονται ευθέως από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης για την έκδοση οικοδομικών αδειών χωρίς να έχει προηγηθεί η έκδοση του διατάγματος οριοθέτησης του οικισμού.
