Το μεγάλο στοίχημα για το νέο «Σπίτι μου III» δεν είναι μόνο πόσοι δικαιούχοι θα μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα, αλλά κυρίως σε ποιες περιοχές της χώρας θα μπορούν πράγματι να βρουν κατοικία που να ανταποκρίνεται στα οικονομικά και τεχνικά κριτήριά του.
Η αύξηση του ανώτατου στεγαστικού δανείου στις 230.000 ευρώ, από 190.000 ευρώ, και της μέγιστης επιλέξιμης αξίας του ακινήτου στις 300.000 ευρώ διευρύνει σημαντικά τη θεωρητική περίμετρο επιλογών. Ωστόσο, η μεγάλη απόκλιση των τιμών από περιοχή σε περιοχή δημιουργεί διαφορετικές «ταχύτητες» πρόσβασης στο πρόγραμμα.
Σε αρκετές περιοχές της περιφέρειας, αλλά και σε οικονομικότερες ζώνες της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, τα όρια του «Σπίτι μου III» μπορούν να καλύψουν ένα σημαντικό μέρος της αγοράς. Αντίθετα, σε ακριβές περιοχές της πρωτεύουσας, σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και σε τμήματα των μεγάλων αστικών κέντρων, η αναζήτηση κατάλληλου ακινήτου γίνεται πολύ δυσκολότερη.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ
Αυξήθηκε η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στην Ελλάδα
Σύμφωνα με τον δείκτη SPI του Spitogatos για το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 6,1% σε ετήσια βάση. Πίσω από τον εθνικό μέσο όρο, όμως, κρύβονται τεράστιες γεωγραφικές αποκλίσεις.
Στα Νότια Προάστια της Αθήνας η μέση ζητούμενη τιμή έχει φθάσει τα 4.231 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στις Κυκλάδες διαμορφώνεται στα 4.063 ευρώ. Στον αντίποδα, στην Καστοριά η μέση τιμή περιορίζεται στα 585 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τη διαφορά να ξεπερνά τις επτά φορές.
Η εικόνα αυτή δείχνει και πού μπορεί να έχει μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα το πρόγραμμα. Στις οικονομικότερες περιφερειακές αγορές, όπως η Καστοριά, αλλά και η Φλώρινα, η Κοζάνη, το Κιλκίς και η Καρδίτσα, τα όρια χρηματοδότησης αφήνουν σαφώς μεγαλύτερο περιθώριο επιλογών. Εκεί, το πρόβλημα ενδέχεται να μην είναι τόσο η τιμή όσο η διαθεσιμότητα κατοικιών που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των δικαιούχων.
Στην Αττική, η κατάσταση είναι περισσότερο σύνθετη. Η Βουλιαγμένη παραμένει ουσιαστικά εκτός εμβέλειας για το μεγαλύτερο μέρος των δικαιούχων, καθώς η μέση ζητούμενη τιμή φθάνει τα 7.364 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ένα ακίνητο 100 τετραγωνικών μέτρων αντιστοιχεί, με βάση τη μέση τιμή, σε περίπου 736.400 ευρώ, υπερδιπλάσια αξία από το ανώτατο όριο των 300.000 ευρώ.
Πολύ διαφορετική είναι η εικόνα στον Βαρνάβα, όπου η μέση ζητούμενη τιμή βρίσκεται στα 1.407 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ένα σπίτι 100 τετραγωνικών μέτρων αντιστοιχεί θεωρητικά σε περίπου 140.700 ευρώ. Περισσότερες πιθανότητες αναζήτησης εντός των ορίων του προγράμματος εμφανίζουν επίσης οικονομικότερες περιοχές όπως η Αγία Βαρβάρα, το Πέραμα, τα Πατήσια και οι Αχαρνές.
Ακόμη και στο κέντρο της Αθήνας, πάντως, η εξίσωση γίνεται οριακή. Με μέση ζητούμενη τιμή 2.964 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ένα διαμέρισμα 75 τετραγωνικών μέτρων κοστίζει περίπου 222.300 ευρώ. Με χρηματοδότηση του 90%, το δάνειο προσεγγίζει τις 200.000 ευρώ και απαιτούνται περίπου 22.000 ευρώ ίδια κεφάλαια μόνο για την κάλυψη του υπόλοιπου 10%.
Εάν προστεθούν συμβολαιογραφικές και άλλες επιβαρύνσεις, νομικός και τεχνικός έλεγχος και τραπεζικά έξοδα, το αρχικό κεφάλαιο μπορεί να κινηθεί πάνω από τις 30.000 ευρώ. Συνεπώς, ακόμη και όταν ένα ακίνητο βρίσκεται εντός των ορίων του προγράμματος, αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι είναι και οικονομικά προσιτό για τον δικαιούχο.
Ανάλογη διαφοροποίηση εμφανίζεται στη Θεσσαλονίκη. Στην Καλαμαριά η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 3.175 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, περιορίζοντας τις επιλογές για μεγαλύτερα ακίνητα. Στη Μυγδονία, αντίθετα, η μέση τιμή των 938 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο δημιουργεί πολύ μεγαλύτερο περιθώριο αξιοποίησης του προγράμματος. Αντίστοιχες ευκαιρίες μπορούν να αναζητηθούν σε οικονομικότερες περιοχές όπως η Καλλιθέα, τα Βασιλικά, η Επανομή και ο Χορτιάτης.
Υπάρχει, ωστόσο, και ένα δεύτερο φίλτρο: η ηλικία του ακινήτου. Οι κατοικίες θα πρέπει να έχουν αποπερατωθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2007 και η οικοδομική άδεια να έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2005, με ειδική πρόβλεψη για δικαιούχους ΑμεΑ. Έτσι, η πραγματική δεξαμενή είναι μικρότερη από το σύνολο των κατοικιών που εμφανίζονται προς πώληση.
Ο τρίτος κύκλος έχει στόχο να στηρίξει περίπου 20.000 νοικοκυριά, με πόρους 2 δισ. ευρώ. Το 50% της χρηματοδότησης θα είναι άτοκο, περιορίζοντας το κόστος και τη μηνιαία δόση, ενώ η ηλικιακή περίμετρος διευρύνεται έως τα 55 έτη.
Τι έδειξε το «Σπίτι μου II»
Η εμπειρία του «Σπίτι μου II» ανέδειξε τη δυσάρεστη πλευρά των στεγαστικών προγραμμάτων: την επίδρασή τους στις τιμές των ακινήτων. Η μαζική είσοδος υποψήφιων αγοραστών στην αγορά, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά κατοικιών που πληρούσαν τα κριτήρια, ενίσχυσε τη ζήτηση για συγκεκριμένες κατηγορίες παλαιότερων και οικονομικότερων ακινήτων, ασκώντας πρόσθετες ανοδικές πιέσεις στις ζητούμενες τιμές.
Στον προηγούμενο κύκλο εγκρίθηκαν 15.097 δάνεια συνολικής αξίας 1,82 δισ. ευρώ, με το μέσο δάνειο να διαμορφώνεται στις 120.400 ευρώ. Η μέση εμπορική αξία των κατοικιών ήταν 152.100 ευρώ και το μέσο εμβαδόν 88,5 τετραγωνικά μέτρα, ενώ περίπου το 63% των χρηματοδοτήσεων κατευθύνθηκε σε Αττική και Θεσσαλονίκη.
Αυτό αποτελεί και έναν από τους βασικούς κινδύνους για το «Σπίτι μου III». Η διεύρυνση των δικαιούχων και η αύξηση του ανώτατου δανείου στις 230.000 ευρώ μπορούν να διοχετεύσουν πρόσθετη ζήτηση σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά επιλέξιμων κατοικιών. Εάν η προσφορά δεν αυξηθεί αντίστοιχα, μέρος της πρόσθετης χρηματοδοτικής δυνατότητας των αγοραστών ενδέχεται να απορροφηθεί εκ νέου από υψηλότερες ζητούμενες τιμές.
