Η πρόταση του Αλέξη Τσίπρα για την επιβολή ειδικού φόρου στην αγορά κατοικιών από μη κατοίκους που προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, είναι κάτι που εφαρμόζεται από πολλές χώρες ανά τον κόσμο, με το καναδικό μοντέλο να είναι το πλέον ολοκληρωμένο.
Το καναδικό μοντέλο αποτελεί ένα από τα πιο ολοκληρωμένα διεθνώς συστήματα φορολόγησης ξένων επενδυτών στην αγορά κατοικίας. Συνδυάζει υψηλούς φόρους κατά την αγορά, ετήσιες επιβαρύνσεις για μη χρησιμοποιούμενα ακίνητα και αυστηρή φορολόγηση των εσόδων και της υπεραξίας. Στον πυρήνα του βρίσκεται ο «φόρος υποχρησιμοποιούμενης κατοικίας» (Underused Housing Tax), ένας ετήσιος φόρος της τάξης του 1% επί της αξίας των κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ή παραμένουν κενές, ο οποίος επιβάλλεται σε μη κατοίκους. Παράλληλα, σε επαρχίες όπως το Οντάριο και η Βρετανική Κολομβία εφαρμόζονται πρόσθετοι φόροι αγοράς για ξένους επενδυτές που φτάνουν το 20% έως 25%, ανεβάζοντας σημαντικά το κόστος εισόδου στην αγορά.
Η λογική του συστήματος είναι διπλή. Από τη μία πλευρά επιχειρεί να αποθαρρύνει τη μαζική είσοδο ξένων κεφαλαίων που αντιμετωπίζουν την κατοικία ως επενδυτικό προϊόν, συμβάλλοντας στην άνοδο των τιμών. Από την άλλη, επιδιώκει να πιέσει τους ιδιοκτήτες να αξιοποιούν τα ακίνητά τους, είτε μέσω ιδιοκατοίκησης είτε μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, ώστε να αυξηθεί η προσφορά. Το πλαίσιο αυτό συνοδεύεται και από περιορισμούς στην αγορά κατοικιών από μη κατοίκους, ενισχύοντας ακόμη περισσότερο τον παρεμβατικό χαρακτήρα της πολιτικής.
Σύμφωνα με την πρόταση Τσίπρα, η Ελλάδα θα μπορούσε να υιοθετήσει ένα πιο στοχευμένο σχήμα, περιορίζοντας τον ειδικό φόρο σε αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ. Ένα τέτοιο μέτρο θα μπορούσε να λάβει τη μορφή πρόσθετου φόρου μεταβίβασης, για παράδειγμα 15% έως 20% επί της αξίας αγοράς, ο οποίος θα προστίθεται στους υφιστάμενους φόρους. Παράλληλα, θα μπορούσε να εξεταστεί η εισαγωγή ενός ετήσιου φόρου για κενές κατοικίες, κατά τα πρότυπα του καναδικού συστήματος, ώστε να αποφεύγεται η διακράτηση ακινήτων χωρίς χρήση.
Για να γίνει πιο κατανοητό το πώς θα μπορούσε να λειτουργήσει ένα τέτοιο μοντέλο στην πράξη, αξίζει να εξεταστούν δύο υποθετικά παραδείγματα. Στην πρώτη περίπτωση, ένας επενδυτής από το Ισραήλ, ως φυσικό πρόσωπο εκτός ΕΕ, αποφασίζει να αγοράσει ένα διαμέρισμα στην Αθήνα αξίας 400.000 ευρώ. Με βάση ένα πιθανό ελληνικό μοντέλο εμπνευσμένο από τον Καναδά, θα μπορούσε να επιβαρυνθεί με έναν πρόσθετο φόρο αγοράς της τάξης του 20%, δηλαδή 80.000 ευρώ, πέραν των υφιστάμενων εξόδων. Αν το ακίνητο παραμείνει κενό για μεγάλο μέρος του έτους, θα μπορούσε να επιβληθεί και ένας ετήσιος φόρος 1% επί της αξίας του, δηλαδή 4.000 ευρώ ετησίως. Το αποτέλεσμα θα ήταν να δημιουργηθεί ισχυρό κίνητρο είτε για εκμίσθωση είτε για αποφυγή τέτοιων επενδύσεων που δεν συνδέονται με πραγματική χρήση.
Στη δεύτερη περίπτωση, ένας επενδυτής από τις ΗΠΑ εξετάζει την αγορά κατοικίας σε νησιωτική περιοχή, αξίας 700.000 ευρώ, με στόχο κυρίως την αποθήκευση κεφαλαίου και περιστασιακή χρήση. Με ένα αντίστοιχο σύστημα, θα μπορούσε να καταβάλει επιπλέον φόρο αγοράς περίπου 140.000 ευρώ. Αν στη συνέχεια δεν αξιοποιήσει το ακίνητο μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, θα επιβαρύνεται κάθε χρόνο με έναν φόρο κατοχής. Σε περίπτωση πώλησης με κέρδος, θα μπορούσε να εφαρμοστεί και μηχανισμός παρακράτησης φόρου υπεραξίας, όπως συμβαίνει στον Καναδά, ώστε να διασφαλιστεί η είσπραξη των σχετικών εσόδων.
Πρόσβαση των Ελλήνων σε προσιτή στέγη
Ένα τέτοιο πλαίσιο θα μπορούσε να συμβάλει στη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων και στη βελτίωση της πρόσβασης των Ελλήνων σε προσιτή στέγη. Η λογική είναι απλή: σε περιοχές όπου η ζήτηση από ξένους επενδυτές είναι έντονη, όπως το κέντρο της Αθήνας ή δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, η επιβολή πρόσθετων φόρων θα μπορούσε να λειτουργήσει αποτρεπτικά για καθαρά επενδυτικές κινήσεις.
Στο ίδιο πλαίσιο συζήτησης, υπογραμμίζεται ότι τα πρόσθετα δημόσια έσοδα που θα μπορούσαν να προκύψουν από μια τέτοια φορολόγηση ξένων επενδυτών και υποχρησιμοποιούμενων κατοικιών δεν θα είχαν μόνο αποτρεπτικό χαρακτήρα, αλλά και έντονη κοινωνική διάσταση. Συγκεκριμένα, οι πόροι αυτοί θα μπορούσαν να κατευθυνθούν στη χρηματοδότηση ενός προγράμματος κοινωνικής κατοικίας, με στόχο την ενίσχυση της πρόσβασης σε προσιτή στέγη για ευάλωτα νοικοκυριά και νέους.
Σύμφωνα με την προσέγγιση αυτή, ένα εθνικό πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας θα μπορούσε να περιλαμβάνει την κατασκευή νέων συγκροτημάτων, την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, αλλά και τη συνεργασία με ιδιωτικούς φορείς για τη διάθεση κατοικιών με ελεγχόμενα ενοίκια. Επιπλέον, μέρος των εσόδων θα μπορούσε να κατευθυνθεί σε επιδοτήσεις ενοικίου ή σε σχήματα στήριξης για νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας.
