Προσοχή στις νέες οδηγίες που έδωσε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) πρέπει να δώσουν όσοι δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς επήλθαν αλλαγές στη διαχείριση των ενεργών Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ), καθώς και στην εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Για ακίνητα που διαθέτουν ενεργό ΑΜΑ, αλλά δεν έχουν πραγματοποιηθεί βραχυχρόνιες μισθώσεις από την 1η Ιανουαρίου 2024 και μετά, προβλέπεται ότι δεν θα λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό των φορολογικών υποχρεώσεων για τα έτη 2024 και 2025, υπό την προϋπόθεση ότι ο διαχειριστής προχωρήσει σε διακοπή του σχετικού ΑΜΑ εντός 30 ημερών από την έκδοση της εγκυκλίου. Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο επιπλωμένων ακινήτων χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Από τρία ακίνητα και άνω, το εισόδημα χαρακτηρίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξαρτήτως της παροχής υπηρεσιών.
Από την 1η Ιανουαρίου έως την 31η Δεκεμβρίου 2025, δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής εφόσον αυτά βρίσκονται στο 1ο, 2ο ή 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Ο περιορισμός δεν αφορά ακίνητα που είχαν ήδη εγγραφεί στο Μητρώο έως την 31η Δεκεμβρίου 2024. Σε περιπτώσεις μεταβολής στο πρόσωπο του διαχειριστή ή ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η επανεγγραφή του ακινήτου και η λήψη νέου ΑΜΑ, ακόμη κι αν αυτό συμβεί εντός του 2025. Η επανεγγραφή δεν θεωρείται πρώτη εγγραφή, επομένως δεν επηρεάζεται από τον περιορισμό.
Η εγγραφή στο Μητρώο είναι υποχρεωτική για όλα τα ακίνητα που εκμισθώνονται βραχυχρόνια, ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Ο διαχειριστής πρέπει να υποβάλει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε σχετική σύμβαση.
Παραδείγματα
1. Ιδιώτης που είχε λάβει ΑΜΑ πριν την 1η Ιανουαρίου 2024 για ακίνητο που δεν εκμίσθωσε καθόλου το 2024, μπορεί να διακόψει τον ΑΜΑ εντός 30 ημερών από την έκδοση της εγκυκλίου και να μην υπολογιστεί το ακίνητο στο πλήθος για τα φορολογικά έτη 2024-2025.
2. Αναγκαία εγγραφή νέου διαχειριστή σε ήδη εγγεγραμμένο ακίνητο
Ακίνητο που βρίσκεται στο 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων είχε λάβει ΑΜΑ πριν το 2025. Μεταβιβάζεται σε νέο ιδιοκτήτη το 2025 και απαιτείται νέα εγγραφή στο Μητρώο και έκδοση νέου ΑΜΑ, η οποία επιτρέπεται, καθώς δεν θεωρείται πρώτη εγγραφή.
3. Αποκλεισμός πρώτης εγγραφής σε συγκεκριμένα διαμερίσματα
Ιδιοκτήτης επιθυμεί να εγγράψει για πρώτη φορά το 2025 ένα νέο ακίνητο στο 3ο Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων για βραχυχρόνια μίσθωση. Η εγγραφή απορρίπτεται, καθώς απαγορεύεται η πρώτη εγγραφή εντός του 2025 στα συγκεκριμένα διαμερίσματα.
4. Επανενεργοποίηση ΑΜΑ στο ίδιο ακίνητο από τον ίδιο διαχειριστή
Διαχειριστής είχε διακόψει παλαιότερα τον ΑΜΑ ενός ακινήτου, αλλά επιθυμεί να το επανεκμισθώσει το 2025. Μπορεί να εγγράψει εκ νέου το ίδιο ακίνητο, χωρίς αυτό να θεωρείται «πρώτη εγγραφή» και άρα δεν επηρεάζεται από τους περιορισμούς του άρθρου 111.
5. Φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται από την 1.1.2024 τρία ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ανεξαρτήτως αν παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες ή όχι, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας και να υπαχθεί στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ.
