Το Α΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε ότι όταν η Πολιτεία θεσπίζει στην ακίνητη περιουσία των πολιτών, περιορισμούς που αλλοιώνουν σημαντικά τον πυρήνα του δικαιώματος της ιδιοκτησίας τους (περιορισμοί στην ανέγερση ξενοδοχειακών μονάδων, κ.λπ.) οφείλει από μόνη της να αποζημιώνει τους ιδιοκτήτες των οικοπέδων και των ακινήτων. Η οριστική κρίση του ζητήματος παραπέμφθηκε στην ολομέλεια του ανωτάτου ακυρωτικού δικαστηρίου, λόγω σπουδαιότητας.
Η απόφαση αυτή βασίστηκε στις συνταγματικές επιταγές και την Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου. Στην ολομέλεια θα κριθεί, ακόμα, εάν για την καταβολή της αποζημίωσης απαιτείται η προηγούμενη υποβολή αίτησης από τον ιδιοκτήτη ή πρέπει η καταβολή της αποζημίωσης να γίνεται αυτόματα από το κράτος.
Ειδικότερα, το ΣτΕ το απασχόλησε η περίπτωση δύο τουριστικών-ξενοδοχειακών εταιρειών, οι οποίες είχαν εκτάσεις στην περιοχή του Λαγανά Ζακύνθού. Η περιοχή αυτή, το 1999 με Προεδρικό Διάταγμα ανακηρύχθηκε σε θαλάσσιο πάρκο λόγω της ωοτοκίας της χελώνας caretta - caretta στην θαλάσσια και χερσαία αυτή περιοχή.
Οι δύο εταιρείες προσέφυγαν στα διοικητικά δικαστήρια και ζήτησαν να τους καταβληθεί από το ελληνικό Δημόσιο, αποζημίωση για τους περιορισμούς που επιβλήθηκαν στην ιδιοκτησία τους και ειδικά για τους κατασκευαστικούς περιορισμούς (επιτρεπόμενες χρήσεις γης), όπως είναι η μείωση του ύψους των κτιρίων, οι περιορισμοί στις κλίνες των ξενοδοχειακών μονάδων (15 κλίνες ανά στρέμμα), η απαγόρευση φωτεινών επιγραφών, η απαγόρευση κατάτμησης των εκτάσεων (δηλαδή οικοπεδοποίηση των εκτάσεων) κ.λπ. Οι εταιρείες ζητούσαν την καταβολή αποζημίωσης περίπου 3,5 εκατ. ευρώ η μια εταιρεία και 3 εκ. ευρώ η άλλη.
Στο Διοικητικό Πρωτοδικείο Αθηνών οι τουριστικές-ξενοδοχειακέ εταιρείες έχασαν τη μάχη, αλλά στην συνέχεια, το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών τους επιδίκασε, στην μεν μια εταιρεία αποζημίωση 100.000 ευρώ, στη δε άλλη 90.000 ευρώ.
Αναλυτικότερα, το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών ερμηνεύοντας τις διατάξεις των άρθρων 24 και 17 του συντάγματος, δέχθηκε ότι «τα εμπράγματα δικαιώματα προστατεύονται επί ακινήτου, όπως η κυριότητα, στο πλαίσιο του προορισμού του ακινήτου, που περιλαμβάνει το φάσμα των επιτρεπτών χρήσεών του» και έκρινε ότι «σύμφωνα με την ΕΣΔΑ ο νόμιμος σκοπός της προστασίας της φυσικής κληρονομιάς, όσο σημαντικός και αν είναι, δεν απαλλάσσει το Δημόσιο από την υποχρέωσή του να αποζημιώσει τους ενδιαφερόμενους, όταν η προσβολή του δικαιώματος ιδιοκτησίας τους είναι υπερβολική, καθόσον στην περίπτωση αυτή, η απουσία αποζημιώσεως διαρρηγνύει τη δίκαιη ισορροπία που πρέπει να υφίσταται μεταξύ του δημόσιου και του ιδιωτικού συμφέροντος, σε ό,τι αφορά τις ρυθμίσεις σχετικά με τη χρήση της περιουσίας».
Το ελληνικό Δημόσιο άσκησε αναίρεση στις εφετειακές αποφάσεις. Οι υποθέσεις εισήχθησαν στο Α΄ Τμήμα του ΣτΕ με πρόεδρο τον αντιπρόεδρο του Σώματος, Αναστάσιο Κότση και εισηγήτρια την πάρεδρο Σταυρούλα Κτιστάκη - και το Τμήμα συντάχθηκε με τις θέσεις του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών.
Οι σύμβουλοι Επικρατείας ερμηνεύοντας το σύνταγμα και τη σχετική νομοθεσία (ν. 1650/1986), αποφάνθηκαν ότι εφόσον οι περιορισμοί στην ιδιοκτησία «έχουν ως αποτέλεσμα ουσιώδη στέρηση της χρήσης της ιδιοκτησίας κατά τον προορισμό της, είτε η ιδιοκτησία αυτή βρίσκεται σε περιοχή προστασίας της φύσης είτε σε ζώνη προστασίας της, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη δεν ανήκει στη διακριτική ευχέρεια της διοίκησης, αλλά γεννάται αξίωσή του προς αποζημίωση, η οποία θεμελιώνεται ευθέως ανάλογα με την έκταση, την ένταση και τη χρονική διάρκεια της ζημίας».
Τελικά, το Α΄ Τμήμα του ΣτΕ, λόγω της σπουδαιότητας του ζητήματος και της νομολογίας του δικαστηρίου αυτού, παρέπεμψε στην ολομέλεια να απαντηθεί, εάν «κατά την έννοια του άρθρου 22 του ν. 1650/1986, ο θιγόμενος από τη δημιουργία Ζ.Ο.Ε. ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να επιδιώξει την επιδίκαση αποζημιώσεως με την άσκηση ευθείας αγωγής κατά του ελληνικού Δημοσίου ενώπιον του αρμόδιου διοικητικού δικαστηρίου, ή απαιτείται προηγούμενη υποβολή από αυτόν, σχετικής αιτήσεως στη διοίκηση».
