Το Ανώτατο Δικαστήριο με την υπ’ αριθμόν 683/2017 που εξέδωσε τον περασμένο Μάρτιο έκανε δεκτή την προσφυγή ενός πολίτη που ζητούσε να ακυρωθεί η υπουργική απόφαση της 18ης Ιανουαρίου 2016 για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, όσον αφορά την τιμή αφετηρίας των 4.300 ευρώ ανά τ.μ. που ορίστηκε για τα ακίνητα της ΣΤ’ Ζώνης της δημοτικής κοινότητας Ψυχικού. Η απόφαση μπορεί να αφορά μία μόνο περιοχή της χώρας όμως από το σκεπτικό της προκύπτει ότι η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών δεν έλαβε υπόψη της πλήθος στοιχείων που της προσκομίστηκαν προκειμένου οι τιμές ζώνης που θα καθόριζε να προσεγγίσουν όσο το δυνατό περισσότερο το ύψος των πραγματικών τιμών και τις πραγματικές συνθήκες της κτηματαγοράς και ως εκ τούτου ο τρόπος με τον οποίο προχώρησε στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών δεν ήταν σύμφωνος με την ισχύουσα νομοθεσία και το Σύνταγμα. Ανοίγει έτσι ο δρόμος και σε χιλιάδες άλλους πολίτες να προσφύγουν στο ανώτατο δικαστήριο και να ζητήσουν ακύρωση των τιμών που καθορίστηκαν στις δικές τους περιοχές.
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στο σκεπτικό της απόφασης:
* Κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 4 παρ. 5 και 78 παρ. 1 του Συντάγματος, η φορολογούμενη ύλη, όπως η περιουσία, δεν επιτρέπεται να είναι πλασματική, αλλά πρέπει να είναι πραγματική. Με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 θεσπίστηκε αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων κατά τρόπο ώστε, βάσει προκαθορισμένων, ειδικών και πρόσφορων κριτηρίων, να προκύπτει για κάθε ακίνητο μιας περιοχής ορισμένη αξία, ανταποκρινόμενη, κατά προσέγγιση, στην πραγματική αγοραία αξία αυτού, δηλαδή στην ελάχιστη εύλογη αξία αγοραπωλησίας που θα συμφωνούσαν δύο καλά ενημερωμένοι και επιμελείς συναλλασσόμενοι, που δεν έχουν σχέση μεταξύ τους. Ειδικότερα, κατά την έννοια των διατάξεων του ν. 1249/1982, ερμηνευόμενων υπό το φως των άρθρων 4 (παρ. 5) και 78 (παρ. 1) του Συντάγματος, ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, δηλαδή ο καθορισμός των αντικειμενικών αξιών, πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία, διαφανή, αρκούντως ορισμένη και πρόσφορη μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια διοικητικά όργανα το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης.
* Η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, σε μια προσπάθειά της να συμμορφωθεί με τις υπ’ αριθμόν 4003/2014 και με την υπ’ αριθμόν 4446/2015 αποφάσεις του ΣτΕ - με τις οποίες αφενός κρίθηκε ότι η Διοίκηση είχε παραλείψει παρανόμως να προβεί στην επιβαλλόμενη από το άρθρο 41 παρ. 1 του ν. 1249/1982 έκδοση πράξης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων της χώρας αφετέρου ορίστηκε η 21η-5-2015 ως χρονικό σημείο έναρξης της ισχύος της πράξης που έπρεπε να εκδώσει η Διοίκηση – συγκρότησε τον Νοέμβριο του 2015 τις επιτροπές του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και όρισε τα μέλη εκάστης επιτροπής, αντιστοίχως, για τις φορολογικές περιφέρειες Πατρών, θεσσαλονίκης, Πειραιώς και Αθηνών.
* Η επιτροπή για τη φορολογική περιφέρεια των Αθηνών, η οποία περιλαμβάνει και την Περιφέρεια Αττικής, συνέταξε στις 16-12-2015 εισήγηση, στην οποία διατυπωνόταν γνώμη για την αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης στην Περιφέρεια Αττικής. Συγκεκριμένα, στην ανωτέρω εισήγηση περιλαμβανόταν πίνακας μεταβολής των τιμών ζώνης (ΤΖ) στην Περιφέρεια Αττικής, στον οποίο γινόταν ομαδοποίηση των τιμών των ζωνών της εν λόγω Περιφέρειας, με βάση τις τότε ισχύουσες τιμές (από 600 έως και 8.800 ευρώ), σε εννέα κατηγορίες τιμών ζώνης: μέχρι 600 ευρώ ανά τ.μ., από 650-1.000 ευρώ ανά τ.μ., από 1.050-1.500 ευρώ ανά τ.μ., από 1.550-2.000 ευρώ ανά τ.μ., από 2.050-2.500 ευρώ ανά τ.μ., από 2.550-3.000 ευρώ ανά τ.μ., από 3.050-3.500 ευρώ ανά τ.μ., από 3.550-4.000 ευρώ ανά τ.μ. και από 4.050 ευρώ ανά τ.μ. και άνω. Προτεινόταν δε ποσοστό οριζόντιας μεταβολής για καθεμία από τις κατηγορίες αυτές: 0% για την πρώτη κατηγορία, μείωση 5% για τη δεύτερη κατηγορία, μείωση 15% για την τρίτη κατηγορία, μείωση από 18% έως 20% για την τέταρτη και την πέμπτη κατηγορία, μείωση από 15% έως 18% για την έκτη κατηγορία, μείωση από 10% έως 11% για την έβδομη κατηγορία, μείωση από 1% έως 10% για την όγδοοη κατηγορία και μείωση από 0% έως 1% για την ένατη κατηγορία, αντίστοιχα.
* Η επιτροπή έλαβε υπόψη τα εξής στοιχεία:
α) έγγραφο του Τ.Ε.Ε. για τη μέση τιμή κατασκευής για κατοικίες-διαμερίσματα χαμηλού κόστους που ανέρχεται σε 750 ευρώ/τ.μ.,
β) τον πίνακα ετήσιας εξέλιξης Δεικτών Τιμών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, σύμφωνα με τον οποίο ο δείκτης συνολικού κόστους κατασκευής κατοικιών, παρά τη μείωση που σημείωσε τα τελευταία έτη, εμφανίζεται το έτος 2014 μεγαλύτερος από εκείνον του έτους 2005 και συνεπώς το κόστος κατασκευής κατοικιών το έτος 2014 είναι μεγαλύτερο από αυτόν του έτους 2005,
γ) στοιχεία που συγκέντρωσε στη βάση δεδομένων της η Τράπεζα της Ελλάδας από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας για εκτιμήσεις οικιστικών ακινήτων (κατοικίες εντός σχεδίου), για τις ετήσιες μεταβολές του δείκτη της ιστορικής χρονοσειράς κατοικιών (2005-2014),
δ) στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας που αφορούν αγοραίες αξίες επαγγελματικών ακινήτων (καταστήματα), από τα οποία προκύπτουν οι «Δείκτες Επαγγελματικών Ακινήτων» για τα έτη 2010 έως 2013, τα οποία αφορούν αγοραίες αξίες και βασίζονται σε στοιχεία εκτιμήσεων-και- όχι αντικειμενικές αξίες,
ε) στοιχεία μισθωμάτων από μισθωτήρια που έχουν δηλωθεί στο έντυπο Ε2 των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος σε συνδυασμό με τα περιγραφικά στοιχεία ακινήτων που περιέχονται στο έντυπο Ε9,
στ) στοιχεία που συνέλεξαν οι Δ.Ο.Υ. από το αρχείο μεταβιβάσεων ακινήτων για το χρονικό διάστημα από 02.01.2014 έως 28.02.2015,
ζ) τις εισηγήσεις των μελών της επιτροπής και
η) τη μεταβολή των οικονομικών συνθηκών των τελευταίων ετών.
* Σε έγγραφο του Β' Τμήματος της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών του Υπουργείου Οικονομικών προς το Δικαστήριο, το οποίο φέρει ημερομηνία 26-5-2016 σημειώνεται ότι τα προαναφερόμενα στοιχεία είχαν περιέλθει στην εν λόγω, η οποία τα είχε συγκεντρώσει αυτά στο πλαίσιο της ενημέρωσής της σχετικά με την πορεία των αξιών των ακινήτων και τα είχε καταγράψει σε συγκεντρωτικούς πίνακες. Με το ίδιο έγγραφο, η παραπάνω υπηρεσία απέστειλε στο Δικαστήριο τα ως άνω στοιχεία, μεταξύ των οποίων συγκαταλέγονται τα ακόλουθα:
(α) στοιχεία μισθωμάτων ακινήτων, που συγκεντρώθηκαν μέσω των εντύπων Ε2 και Ε9, χρήσεων 2012 και 2013, προερχόμενα από την Διεύθυνση Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης Γ.Γ.Δ.Ε., ταξινομημένα ανά νομό, δήμο, ζώνη, συντελεστή εμπορικότητας,
(β) συγκεντρωτικός πίνακας των μεταβολών των μισθωμάτων κατοικιών και επαγγελματικών στεγών για όλη την επικράτεια,
(γ) πίνακες με στοιχεία μεταβιβάσεων ακινήτων από το αρχείο μεταβιβάσεων των Δ.Ο.Υ. όλης της επικράτειας για την περίοδο από 02.01.2014 έως 28.02.2015, στις οποίες το δηλωθέν τίμημα ήταν διαφορετικό από την αντικειμενική αξία του ακινήτου,
(δ) πίνακας ομαδοποίησης των παραπάνω στοιχείων μεταβιβάσεων ακινήτων ανά νομό και Δ.Ο.Υ. και
(ε) συγκεντρωτικός πίνακας με τα μέσα ποσοστά απόκλισης ανάμεσα στο δηλωθέν τίμημα και την αντικειμενική αξία ανά διοικητική περιφέρεια, σε όλη την επικράτεια.
Περαιτέρω, με το ίδιο έγγραφο η εν λόγω υπηρεσία απέστειλε στο Δικαστήριο και άλλα στοιχεία, που έθεσε υπόψη του Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών πριν από την έκδοση της προσβαλλόμενης πράξης.
* Όλα τα παραπάνω στοιχεία δεν προκύπτει ότι συνεκτιμήθηκαν από τον αναπληρωτή υπουργό Οικονομικών κατά τον καθορισμό του περιεχομένου απόφασής του για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, την οποία εξέδωσε στις 18-1-2016, καθόσον δεν αναφέρονται στο προοίμιο της ως ληφθέντα υπόψη από αυτόν. Αντιθέτως, ο υπουργός προέβη σε οριζόντιες μειώσεις των τιμών ζώνης κλιμακούμενες με μοναδικό κριτήριο το ύψος των τιμών πριν την αναπροσαρμογή, και εξαιρώντας τις περιοχές όπου οι αξίες ήταν χαμηλότερες των 650 ευρώ ανά τ.μ. και υψηλότερες των 4.000 ευρώ ανά τ.μ.
Πάντως, το ανώτατο δικαστήριο δεν έκανε δεκτή την αίτηση του προσφεύγοντος για ακύρωση της τιμής των 4.300 ευρώ ανά τ.μ. αναδρομικά από την 21η-5-2015, δηλαδή από την ημερομηνία έναρξης ισχύος όλων των αντικειμενικών τιμών που ορίστηκαν με την υπουργική απόφαση της 18ης-1-2016, αλλά από την 8η Ιουνίου 2016, ημερομηνία υποβολής της αίτησης ακυρώσεως από τον συγκεκριμένο πολίτη. Ο λόγος για την επιλογή αυτή του ανωτάτου δικαστηρίου ήταν να μην διασαλευθεί η δημοσιονομική τάξη, δεδομένου ότι εάν η ακύρωση ίσχυε από την 21η-5-2015, τότε θα έπρεπε να επαναπροσδιοριστούν σε χαμηλότερα επίπεδα για τον συγκεκριμένο πολίτη αλλά και για κάθε άλλον πολίτη που μπορεί να προσφύγει μελλοντικά, τόσο ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) του έτους 2016, ο οποίος υπολογίστημε με τις τιμές ζώνης της υπουργικής απόφασης της 18ης-1-2016, όσο και πλήθος άλλων φόρων και τελών στην κατοχή και την απόκτηση ακίνητης περιουσίας (Τ.Α.Π. που εισπράττεται μέσω ΔΕΗ κ.λπ.)
