Σε πλήρη ανάπτυξη περνά το σχέδιο της κυβέρνησης για τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών με στόχο τη στέγαση δικαιούχων του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος, μέσω αξιοποίησης δημόσιων ακινήτων, με το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής να ενεργοποιείται μέσα στο 2026. Τα πρώτα οκτώ ακίνητα της ΔΥΠΑ, που βρίσκονται σε Παιανία, Σέρρες, Λάρισα, Καλαμάτα και Πύργο, περνούν στην αποκλειστική διαχείριση του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και θα αποτελέσουν τον πρώτο «πιλότο» του νέου συστήματος κοινωνικής στέγασης.
Από την αξιοποίησή τους εκτιμάται ότι θα δημιουργηθούν περίπου 400 διαμερίσματα, εκ των οποίων περίπου 130 θα διατεθούν με κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια σε δικαιούχους του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος, ευάλωτα νοικοκυριά, νέους και οικογένειες που αντιμετωπίζουν σοβαρές στεγαστικές δυσκολίες. Τα υπόλοιπα διαμερίσματα θα διατεθούν στην αγορά, αποτελώντας ουσιαστικά το αντάλλαγμα του ιδιώτη επενδυτή που θα αναλάβει την κατασκευή ή την ανακαίνιση των ακινήτων.
Το μοντέλο συνεργασίας με ιδιώτες
Ο πυρήνας της κοινωνικής αντιπαροχής βασίζεται στη συνεργασία Δημοσίου και ιδιωτών χωρίς άμεση επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού. Το κράτος παραχωρεί το ακίνητο, ενώ ο ιδιώτης ανάδοχος αναλαμβάνει σχεδόν εξ ολοκλήρου το οικονομικό βάρος του έργου.
Ο ανάδοχος καλύπτει:
τις μελέτες, την έκδοση αδειών, το κόστος κατασκευής ή ανακαίνισης, τα εργατικά, τις ασφαλιστικές εισφορές, τους φόρους και τις τεχνικές εργασίες. Ως αντάλλαγμα, ο ιδιώτης θα μπορεί να λάβει ποσοστό των διαμερισμάτων που θα δημιουργηθούν ή μέρος των εσόδων από την πώληση και εκμετάλλευσή τους. Το εργολαβικό αντάλλαγμα μπορεί να φτάνει έως και το 70% των κατοικιών.
Ωστόσο, κρίσιμο στοιχείο της ρύθμισης είναι ότι το αντάλλαγμα δεν μεταβιβάζεται εκ των προτέρων. Η μεταβίβαση γίνεται μόνο αφού ολοκληρωθεί πλήρως το έργο, πραγματοποιηθεί η διοικητική παραλαβή και συσταθούν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες. Με αυτόν τον τρόπο, το Δημόσιο επιχειρεί να διασφαλίσει ότι ο ιδιώτης έχει ισχυρό κίνητρο να παραδώσει το έργο εγκαίρως και με βάση τις προβλεπόμενες προδιαγραφές.
Οι δύο τύποι συμβάσεων
Η πρώτη Κοινή Υπουργική Απόφαση που αναμένεται να δημοσιευθεί σε ΦΕΚ μέσα στις επόμενες ημέρες προβλέπει δύο διαφορετικά μοντέλα συνεργασίας.
Το πρώτο είναι η «σύμβαση κατασκευής». Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιώτης αναλαμβάνει αποκλειστικά την ανέγερση ή ανακαίνιση κατοικιών. Ως αντάλλαγμα λαμβάνει διαμερίσματα ή έσοδα από την πώλησή τους. Η διάρκεια της σύμβασης καλύπτει το χρονικό διάστημα ολοκλήρωσης του έργου και την περίοδο εγγύησης.
Το δεύτερο μοντέλο είναι η «σύμβαση κατασκευής και διαχείρισης». Εδώ ο ανάδοχος δεν αναλαμβάνει μόνο την κατασκευή, αλλά και τη διαχείριση των κατοικιών μετά την ολοκλήρωσή τους. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να προχωρά σε μισθώσεις, να εισπράττει ενοίκια και κοινόχρηστα, να φροντίζει για τη συντήρηση των κτιρίων και να εκπροσωπεί το Δημόσιο σε ζητήματα που αφορούν τις κατοικίες.
Σε αυτή την περίπτωση, η διάρκεια της διαχείρισης μπορεί να φτάνει έως και τα 50 χρόνια, κάτι που αλλάζει πλήρως τη φιλοσοφία των κοινωνικών κατοικιών στην Ελλάδα.
Πώς θα επιλέγονται οι δικαιούχοι
Το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας αναμένεται μετά το καλοκαίρι να εκδώσει και τις αποφάσεις που θα καθορίζουν:
τη μέθοδο υπολογισμού του κοινωνικού ενοικίου, τα εισοδηματικά και κοινωνικά κριτήρια, τις προϋποθέσεις επιλογής των δικαιούχων. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, προτεραιότητα θα δίνεται σε δικαιούχους του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος και σε νοικοκυριά που βρίσκονται κάτω από συγκεκριμένα εισοδηματικά όρια. Τα διαμερίσματα που θα αποτελούν το κοινωνικό σκέλος του έργου θα διατίθενται με σημαντικά χαμηλότερο ενοίκιο από τις εμπορικές τιμές της αγοράς.
Αυστηρές τεχνικές προδιαγραφές
Η υπουργική απόφαση προβλέπει επίσης αυστηρές προδιαγραφές για τα κτίρια που θα ανεγερθούν ή θα ανακαινιστούν.
Μεταξύ άλλων:
προβλέπεται χρήση σύγχρονων και ποιοτικών υλικών, απαιτείται πλήρης συμμόρφωση με τους κανόνες ασφάλειας, καθίσταται υποχρεωτική η προσβασιμότητα για άτομα με αναπηρία, δίνεται έμφαση στην ενεργειακή απόδοση, προβλέπονται κτίρια σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης. Παράλληλα, ορίζεται ρητά ότι δεν θα υπάρχουν «κατοικίες δύο ταχυτήτων». Δηλαδή, τα διαμερίσματα που θα προορίζονται για κοινωνική κατοικία θα έχουν την ίδια ποιότητα κατασκευής και υλικών με εκείνα που θα παραλαμβάνει ο ιδιώτης ανάδοχος.
Ο έλεγχος του Δημοσίου
Το υπουργείο διατηρεί ισχυρό εποπτικό ρόλο σε όλα τα στάδια του έργου. Η διαχείριση των κατοικιών θα παρακολουθείται μέσω ειδικού Μητρώου Συμβάσεων Κοινωνικής Αντιπαροχής, όπου θα καταγράφονται όλες οι ενέργειες του αναδόχου.
Σε περίπτωση παραβάσεων ή πλημμελούς διαχείρισης θα προβλέπονται κυρώσεις, ενώ με τη λήξη της σύμβασης ο ιδιώτης θα υποχρεούται να παραδώσει πλήρη οικονομική και λειτουργική λογοδοσία.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο κανονισμός συνιδιοκτησίας που θα συνοδεύει κάθε έργο. Σε αυτόν θα καθορίζονται:
οι επιτρεπόμενες χρήσεις, οι κοινόχρηστοι χώροι, οι υποχρεώσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών, οι κανόνες λειτουργίας. Ο κανονισμός θα δεσμεύει όλους τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, διασφαλίζοντας ότι ο κοινωνικός χαρακτήρας των κατοικιών δεν θα αλλοιωθεί στο μέλλον.
Στόχος πάνω από 2.300 κοινωνικές κατοικίες
Το σχέδιο για τα οκτώ ακίνητα της ΔΥΠΑ αποτελεί μόνο την αρχή του συνολικού σχεδιασμού της κυβέρνησης για τη στήριξη δικαιούχων του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος και πολιτών με χαμηλά εισοδήματα. Στο πρόγραμμα εντάσσεται και η αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων, όπως το πρώην στρατόπεδο Ζιάκα στη Θεσσαλονίκη, όπου προβλέπεται η δημιουργία 1.034 κοινωνικών κατοικιών.
Συνολικά, ο εθνικός σχεδιασμός προβλέπει περισσότερες από 2.300 κοινωνικές κατοικίες τα επόμενα χρόνια, με στόχο να αυξηθεί το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα και να αντιμετωπιστεί η εκρηκτική αύξηση των ενοικίων που πιέζει χιλιάδες νοικοκυριά με περιορισμένα εισοδήματα. Ωστόσο, κυβερνητικές πηγές αναγνωρίζουν ότι η πλήρης υλοποίηση του προγράμματος δεν θα είναι άμεση, καθώς απαιτείται σημαντικός χρόνος για τις αδειοδοτήσεις, τους διαγωνισμούς, την επιλογή αναδόχων και την ολοκλήρωση των κατασκευών, με αποτέλεσμα οι πρώτες κατοικίες να αναμένονται σταδιακά μετά το 2026.
