Η ΑΑΔΕ ξεκινά αναδρομικές επιστροφές ΕΝΦΙΑ για ιδιοκτήτες ακινήτων που διαπίστωσαν καθυστερημένα λάθη στις δηλώσεις τους. Η διαδικασία αφορά κυρίως όσους πλήρωσαν φόρο για ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούσαν αλλά δεν είχαν δηλώσει σωστά τη χρήση τους.
Η ειδική ρύθμιση που ενεργοποιείται επιτρέπει την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων για τις χρήσεις 2014-2019, παρά το γεγονός ότι τα συγκεκριμένα έτη τυπικά είχαν παραγραφεί.
ΕΝΦΙΑ: Τι ισχύει για την επιστροφή ποσών από το 2014
Διευκρινίσεις για την επιστροφή ποσών ΕΝΦΙΑ που προέκυψαν από την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9) για τα έτη 2014 έως 2019 παρείχε με εγκύκλιο η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
Η εγκύκλιος αφορά σε περιπτώσεις φορολογουμένων - φυσικών ή νομικών προσώπων - που απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ επειδή ιδιοχρησιμοποιούν τα ακίνητά τους (π.χ. επαγγελματική στέγη, αποθήκη ή άλλη εγκατάσταση ιδιοχρησιμοποίησης), αλλά δεν είχαν δηλώσει εγκαίρως την ιδιοχρησιμοποίηση στα έτη 2014 - 2019. Με βάση τη διάταξη του ν. 5193/2025, τους δόθηκε έως τις 30 Ιουνίου 2025 η δυνατότητα να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 για τα συγκεκριμένα έτη, προκειμένου να διορθώσουν την παράλειψη.
Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι, παρότι η κανονική πενταετής προθεσμία παραγραφής έχει παρέλθει, η σχετική νομοθετική ρύθμιση επιτρέπει κατ’ εξαίρεση την υποβολή αυτών των δηλώσεων και προβλέπει ότι τυχόν ποσά ΕΝΦΙΑ που είχαν βεβαιωθεί αχρεωστήτως διαγράφονται. Εφόσον από την εκκαθάριση των νέων δηλώσεων προκύψουν ποσά προς επιστροφή, αυτά θα επιστρέφονται κανονικά στους δικαιούχους, καθώς δεν προβλέπεται περιορισμός στη διαδικασία επιστροφής.
Η εγκύκλιος κάνει αναλυτική αναφορά στο νομικό πλαίσιο που διέπει τις διορθώσεις δηλώσεων και τις επιστροφές φόρων. Όπως επισημαίνεται, σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4987/2022 και ν. 5104/2024), μετά την παρέλευση της πενταετίας δεν είναι δυνατή η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης που μειώνει τη φορολογική υποχρέωση, ωστόσο η ειδική πρόβλεψη του άρθρου 6 του ν. 4223/2013 επιτρέπει ρητά αυτή την εξαίρεση για τα έτη 2014- 2019.
Επιπλέον, η ΑΑΔΕ υπογραμμίζει ότι η επιστροφή αφορά αποκλειστικά τα ποσά που καταβλήθηκαν αχρεωστήτως, δηλαδή όταν μετά την τροποποιητική δήλωση προκύπτει ότι το ακίνητο έπρεπε να είχε απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ, λόγω ιδιοχρησιμοποίησης. Τα ποσά αυτά θα επιστρέφονται στον φορολογούμενο μέσω της συνήθους διαδικασίας επιστροφής φόρου που προβλέπει η Φορολογική Διοίκηση.
Η εγκύκλιος δίνει τέλος σε αμφιβολίες που είχαν εκφραστεί από λογιστές και φορολογουμένους σχετικά με το αν τα ποσά ΕΝΦΙΑ που είχαν ήδη πληρωθεί για τα συγκεκριμένα έτη θα μπορούσαν να επιστραφούν. Με τις νέες διευκρινίσεις, καθίσταται σαφές ότι η εξαίρεση από την παραγραφή καλύπτει όχι μόνο τη διόρθωση αλλά και την επιστροφή των αχρεωστήτως καταβληθέντων ποσών.
Παράδειγμα
Μια εταιρεία που χρησιμοποιεί ιδιόκτητο γραφείο ή αποθήκη για τις δραστηριότητές της και δεν είχε δηλώσει την ιδιοχρησιμοποίηση στα έτη 2015 και 2016, μπορούσε έως τις 30 Ιουνίου 2025 να υποβάλει διορθωτικές δηλώσεις Ε9. Αν από την εκκαθάριση προκύψει ότι είχε πληρώσει ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που έπρεπε να απαλλάσσονται, το αντίστοιχο ποσό θα της επιστραφεί.
Η μείωση στον ΕΝΦΙΑ φτάνει έως 20% για κατοικίες αξίας μέχρι 500.000 ευρώ που είναι ασφαλισμένες καθ’ όλη τη διάρκεια του 2025
Οι φορολογούμενοι που εντοπίζουν λάθη ή παραλείψεις στην εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους έχουν περιθώριο έως τις 31 Ιανουαρίου 2026 να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9 χωρίς την επιβολή προστίμου, προκειμένου να «κλειδώσουν» τις εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ του 2026. Όσοι καθυστερήσουν θα βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμο 100 ευρώ, καθώς η εκπρόθεσμη υποβολή δεν θα γίνεται δεκτή χωρίς χρηματική επιβάρυνση.
Ήδη, τα πιο συνηθισμένα λάθη που οδηγούν σε αυξημένο φόρο αφορούν την εσφαλμένη καταχώριση βοηθητικών χώρων ως κύριων, την παράλειψη αναγραφής ορόφου, την καταχώριση του έτους αποπεράτωσης αντί του έτους έκδοσης οικοδομικής άδειας, τις ανακρίβειες στα εμπράγματα δικαιώματα, τη μη δήλωση κενών ή ημιτελών ακινήτων και τη μη αναγραφή γεωργικών κτισμάτων ή επαγγελματικών στεγών σε αγροτεμάχια.
Την ίδια στιγμή, χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα καλούνται από τα μέσα Ιανουαρίου έως τα μέσα Φεβρουαρίου 2026 να υποβάλουν αίτηση στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ, ώστε να συσχετίσουν τα ακίνητά τους με τα ασφαλιστήρια συμβόλαια που θα αποσταλούν ηλεκτρονικά από τις ασφαλιστικές εταιρείες.
Η μείωση στον ΕΝΦΙΑ φτάνει έως 20% για κατοικίες αξίας μέχρι 500.000 ευρώ που είναι ασφαλισμένες καθ’ όλη τη διάρκεια του 2025, ενώ σε περιπτώσεις μικρότερης χρονικής κάλυψης το όφελος υπολογίζεται αναλογικά, με ελάχιστο απαιτούμενο διάστημα ασφάλισης τους τρεις μήνες. Για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας προβλέπεται έκπτωση 10%. Η μείωση ενεργοποιείται μόνο όταν η ασφάλιση καλύπτει όλους τους κινδύνους: σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα.
Παράλληλα, σημαντική ελάφρυνση αναμένεται στα εκκαθαριστικά για περισσότερους από ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες που διαμένουν μόνιμα σε μικρούς οικισμούς. Για τους φορολογούμενους των 12.720 οικισμών με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους – εξαιρουμένης της Περιφέρειας Αττικής – ο ΕΝΦΙΑ της κύριας κατοικίας θα μειωθεί κατά 50% το 2026 και θα μηδενιστεί πλήρως από το 2027.
O νέος ΕΝΦΙΑ θα είναι υπέρ των Δήμων
Σε ένα νέο «ΕΝΦΙΑ υπέρ των Δήμων» φαίνεται να εξελίσσεται το προτεινόμενο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο εισάγεται μέσω του σχεδίου για τον νέο Κώδικα Αυτοδιοίκησης που έχει συντάξει το υπουργείο Εσωτερικών και ήδη έχει αποσταλεί στην ΚΕΔΕ. Το νέο τέλος θα αντικαταστήσει από την 1η Ιανουαρίου 2027 το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτουμένων Χώρων (ΦΗΧ), με συντελεστή από 0,8 έως 1 τοις χιλίοις, δηλαδή μεσοσταθμικά τριπλάσιο του ισχύοντος ΤΑΠ. Σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις, η συνολική επιβάρυνση των ιδιοκτητών αναμένεται να διπλασιαστεί ή και να τριπλασιαστεί, καθώς το νέο ΤΤΑ θα βαρύνει αποκλειστικά τους ίδιους και όχι τους χρήστες των ακινήτων, όπως συνέβαινε έως σήμερα με τον ΦΗΧ.
Οι δήμοι, από την πλευρά τους, εμφανίζονται θετικοί απέναντι στις αλλαγές, υποστηρίζοντας ότι το νέο τέλος ενοποιεί δύο κατακερματισμένες εισφορές σε έναν ενιαίο, σαφέστερο και αποδοτικότερο μηχανισμό. Επισημαίνουν ότι η ενίσχυση των εσόδων των ΟΤΑ θα επιτρέψει καλύτερο σχεδιασμό υπηρεσιών, μεγαλύτερη οικονομική αυτονομία και βελτίωση των τοπικών υποδομών. Θετικά αποτιμούν επίσης την αυτόματη εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΤΚΦ για ακίνητα χωρίς ενεργή ηλεκτροδότηση, χωρίς να απαιτείται δήλωση από τον ιδιοκτήτη, κάτι που εκτιμούν ότι μειώνει τη γραφειοκρατία και περιορίζει τα λάθη στις χρεώσεις.
Στον αντίποδα, η ΠΟΜΙΔΑ εκφράζει έντονη ανησυχία για το ύψος του νέου τέλους, αλλά και για το σύνολο των ρυθμίσεων που, όπως υποστηρίζει, περιορίζουν τα δικαιώματα των ιδιοκτητών. Η κατάργηση της πλήρους απαλλαγής των κενών και μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων από τα ΤΚΦ και η αντικατάστασή της με χρέωση στο 10% θεωρείται από την ομοσπονδία βήμα προς μεγαλύτερη επιβάρυνση, καθώς εγκαταλείπεται μια παγιωμένη πρακτική ελάφρυνσης για αχρησιμοποίητα ακίνητα. Η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει επίσης ότι η αυτόματη υπαγωγή στο μειωμένο συντελεστή δεν αντισταθμίζει το κόστος που προκύπτει από την απώλεια της πλήρους απαλλαγής.
Ανησυχία προκαλεί και η αύξηση της παραγραφής των οικονομικών απαιτήσεων των δήμων σε δέκα χρόνια, καθώς και η καθιέρωση ενός ιδιότυπου «απαράγραπτου» για περιπτώσεις ελλιπών δηλώσεων, κάτι που —όπως υποστηρίζει η ΠΟΜΙΔΑ— αφήνει τους ιδιοκτήτες εκτεθειμένους σε πολυετείς οικονομικές διεκδικήσεις. Επιπλέον, οι νέες ρυθμίσεις για τις μισθώσεις ακινήτων προς τους δήμους, που προβλέπουν αναγκαστική διάρκεια 24 ετών με δυνατότητα παράτασης έως 48, αλλά και τριετείς αναγκαστικές παρατάσεις υφιστάμενων μισθώσεων χωρίς αύξηση μισθώματος, θεωρούνται μονομερείς και υπέρμετρα δεσμευτικές.
Τέλος, οι ταχείες διαδικασίες απαλλοτρίωσης και η εξαιρετικά περιορισμένη προθεσμία προσφυγής των 15 ημερών χαρακτηρίζονται από την ομοσπονδία ως ρυθμίσεις που υπονομεύουν τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα και καθιστούν δυσχερή την έγκαιρη άσκηση ένδικων μέσων.
