Από 01.01.2014, όποιος διενεργεί αγοραπωλησία ακινήτου, θα πρέπει να αφαιρεί την τιμή πώλησης του ακινήτου από την τιμή αγοράς και να πληρώνει φόρο υπεραξίας ακινήτων όπου επιβάλλεται με έναν συντελεστή στην διαφορά της αξίας που προκύπτει μεταξύ της τιμής αγοράς ή γενικά απόκτησης (μεταβίβαση, κληρονομιά κ.ο.κ.) ενός περιουσιακού στοιχείου, κινητού ή ακίνητου, μεριδίου ή συμμετοχής και της τιμής πώλησης του από εδώ και στο εξής.
Πρόβλημα όμως παρουσιάζεται στον υπολογισμό της αξίας κτήσης και στο πως και ποιος πιστοποιεί το ποσό της υπεραξίας και φυσικά τον προς απόδοση φόρο.
Πρόσφατα το υπουργείο Οικονομικών εξέδωσε εγκύκλιο που επεξηγεί τη διαδικασία αλλά και περιλαμβάνει το ειδικό έγγραφο για τον υπολογισμό του, διευκρινίζοντας παράλληλα ότι φέτος θα παρακρατείται από τους συμβολαιογράφους.
Απο τον φόρο υπεραξίας εξαιρούνται όσες αγοραπωλησίες εμπίπτουν στην επιχειρηματική δραστηριότητα των προσώπων που την πραγματοποιούν. Δηλαδή, αν πχ ένας ιδιωτικός υπάλληλος αγόρασε ένα σπίτι το 2010 με Χ ποσό και το 2014 το πουλά σε έναν πρατηριούχο βενζίνης Χ+1 τότε εφόσον κανένας από τους δύο δεν ασκεί την επιχειρηματική δραστηριότητα της αγοραπωλησίας ακινήτων, θα εφαρμοσθεί ο φόρος υπεραξίας.
Ο φόρος υπεραξίας εφαρμόζεται σε όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων και σε όλες τις μεταβιβάσεις τίτλων. Για τα ακίνητα η μεταβίβαση σημαίνει: α) μεταβίβαση της πλήρους ή ψιλής κυριότητας, συμπεριλαμβανομένης της πραγματικής δουλείας, ανεξαρτήτως εάν πρόκειται για μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ή με τον όρο της εξώνησης, β) σύσταση επικαρπίας, οίκησης ή άλλης δουλείας, γ) παραίτηση από την κυριότητα ακινήτου ή από εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, δ) μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ε) απαλλοτρίωση ακινήτου,στ) εκποίηση ακινήτου συνεπεία εκούσιου ή δικαστικού πλειστηριασμού. Η τιμή αγοράς ενός ακινήτου προκύπτει απλά από το συμβόλαιο. Σε περίπτωση που δεν προκύπτει τότε θα πρέπει να θεωρείται ως μηδενική.
Σύμφωνα με το νομοθέτη, ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης που καταβάλλεται σε αυτόν και λαμβάνεται αποπληθωρισμένη. Εξαιτίας όμως της διακράτησης ενός ακινήτου ο νομοθέτης θεσπίζει έναν πίνακα απομείωση της υπεραξίας ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου (εξαιτίας της μείωσης της αξίας λόγω παλαιότητας, ζημιών κλπ).
Ο πίνακας είναι ο εξής:
από 1 έως 5 έτη: 0,95
5- 10 έτη: 0,87
10- 15 έτη: 0,79
15- 20 έτη: 0,73
20- 25 έτη: 0,66
πάνω από 25 έτη: 0,61
Επιπλέον, πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχει ένα αφορολόγητο όριο στην υπεραξία και αυτό έχει τεθεί στις 25.000 ευρώ και εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 έτη.
Επιπλέον, στην περίπτωση κατά την οποία η αρχική αξία του ακινήτου δεν δύναται να προκύψει από κάπου τότε αυτή προσδιορίζεται με βάσει πίνακες αξιών οι οποίοι εκδίδονται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.
Κατόπιν του υπολογισμού της υπεραξίας και εφόσον υπάρχει θετική διαφορά υπεραξίας άνω των 25.000, ο φόρος υπολογίζεται στο υπόλοιπο της υπεραξίας με συντελεστή 15% και αποδίδεται. Αν εντούτοις ο υπολογισμός δείξει ζημιά υπεραξίας και όχι κέρδος τότε ο νομοθέτης δίδει τη δυνατότητα στο φορολογούμενο να μεταφέρει αυτή τη ζημιά σε επόμενη πράξη που ενδεχομένως να έχει κέρδη ώστε να συμψηφισθεί.
Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι –πέρα από τον φόρο υπεραξίας- πλέον απαιτούνται μια σειρά από φορολογικά πιστοποιητικά, τα οποία είναι απαραίτητα για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου.
Επιπλέον, σημαντικές είναι οι αλλαγές που έχουν γίνει και στη φορολογία των εσόδων από τα ενοίκια, καθώς πλέον υπάρχουν αυτοτελείς συντελεστές και ο φόρος δεν υπολογίζεται με βάση το συνολικό εισόδημα του ιδιοκτήτη.
Οι συμβολαιογράφοι λόγω των προβλημάτων και των ασαφιών που υπάρχουν για τον φόρο υπεραξίας ακινήτων έχουν προχωρήσει σε αποχή από την υπογραφή συμβολαίων μεταβίβασης.
Συγκεκριμένα, η συντονιστική επιτροπή των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος διαπίστωσε ότι, ο επιβαλλόμενος στις μεταβιβάσεις ακινήτων, λόγω πώλησης, φόρος υπεραξίας, με την συγκεκριμένη διαδικασία που θεσμοθετήθηκε «είναι ανεφάρμοστος στην πράξη λόγω των ατελειών του και εγκυμονεί σοβαρότατους κινδύνους για τα φορολογικά συμφέροντα του πωλητή - φορολογούμενου».
Κατόπιν αυτών, η συντονιστική επιτροπή των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος αποφάσισε αποχή «από την σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων πώλησης ακινήτων, υπαγομένων στο φόρο υπεραξίας, μέχρι τη λήψη οριστικών αποφάσεων από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών».
Τέλος, οι συμβολαιογράφοι, θεωρούν, ότι μετά από τις επαφές που είχαν και την εποικοδομητική συνεργασία με την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, μέσα στις επόμενες ημέρες «θα επιλυθεί το πρόβλημα με τον καλύτερο δυνατό τρόπο για τον φορολογούμενο πολίτη».
