Η ηλεκτρονική πλατφόρμα Airbnb παρέχει τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων να εκμεταλλεύονται οικονομικά την ακίνητη περιουσία τους, εκμισθώνοντάς την για σύντομα χρονικά διαστήματα, λίγες εβδομάδες ή, συχνά, και κάποιες μόνο ημέρες.
Σύμφωνα με πληροφορίες οι έλεγχοι έχουν ήδη ξεκινήσει στις περιοχές που κυριαρχεί το φαινόμενο Airbnb με τους ελεγκτές να προσεγγίζουν τους ιδιοκτήτες ή τους διαχειριστές των κατοικιών παριστάνοντας τους πελάτες.
Μάλιστα ο τρόπος προσέγγισης έχει να κάνει με την προσπάθεια επίτευξης καλύτερης τιμής με την μη δήλωση της μίσθωσης των ακινήτων. Ο έλεγχος από την Εφορία πάντως συνεχίζεται με τη διασταύρωση των στοιχείων της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και στα εμβάσματα που έχουν πληρωθεί. Στη συνέχεια οι ιδιοκτήτες των ακινήτων καλούνται από την εφορία προκειμένου να δικαιολογήσουν τα ποσά των εμβασμάτων που απέκτησαν από την Airbnb για την τουριστική εκμετάλλευση των ακινήτων τους.
Υπενθυμίζεται εξάλλου πως όλες οι συμβάσεις που συνάπτονται από την 1η Ιανουαρίου 2018 και μετά θα πρέπει να δηλωθούν υποχρεωτικά. Σε διαφορετική περίπτωση οι διαχειριστές των ακινήτων απειλούνται με πρόστιμα έως 5.000 ευρώ. Πάντως η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων ανθίζει τα τελευταία χρόνια στην Αθήνα και σήμερα περισσότερες οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να εντοπίσουν πάνω από 6.500 αγγελίες.
Παρότι η Airbnb γνώρισε σημαντική άνθηση τα τελευταία χρόνια στη χώρα μας, σε μεγάλο ποσοστό η σχετική αγορά λειτουργεί ακόμα εκτός νόμου. Οι ιδιοκτήτες αγνοούν τη διαδικασία που προβλέπει ο Ν. 4446/2016 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δεν δηλώνουν τα εισοδήματα από την Airbnb στις φορολογικές δηλώσεις τους. Έτσι, παραμένουν εκτεθειμένοι έναντι των Φορολογικών Αρχών σε περίπτωση ενδεχόμενου ελέγχου και κινδυνεύουν να τους επιβληθούν σημαντικά πρόστιμα.
Σύμφωνα με τον νόμο, ο ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ενός ακινήτου (ο οποίος ονομάζεται διαχειριστής), προτού «ανεβάσει» οποιοδήποτε ακίνητο στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb προκειμένου να το μισθώσει, πρέπει να εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (www.aade.gr), χρησιμοποιώντας τους κωδικούς του TAXISnet. Αν διαχειρίζεται περισσότερα από ένα ακίνητα, οφείλει να εγγραφεί τόσες φορές όσα και τα ακίνητα που διαχειρίζεται. Βέβαια η πλατφόρμα είναι ακόμη άφαντη.
Αφότου εγγραφεί, ο διαχειριστής μπορεί πλέον να προχωρήσει στην ανάρτηση του ακινήτου, ωστόσο είναι υποχρεωμένος να τη συνοδεύσει με τον αριθμό εγγραφής του στην ΑΑΔΕ σε εμφανές σημείο. Αν παραβιάσει αυτή την υποχρέωση, ο διαχειριστής κινδυνεύει με πρόστιμο 5.000 ευρώ.
Ο διαχειριστής πρέπει, επίσης, να υποβάλει στην ΑΑΔΕ τη λεγόμενη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», δηλαδή μία δήλωση με τις διάφορες συμφωνίες μίσθωσης που συνάπτει μέσω της πλατφόρμας Airbnb. Οι Δηλώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά με τους κωδικούς του TAXISnet μέχρι τη 12η ώρα το βράδυ της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται στο διπλάσιο του μισθώματος του ακινήτου, και σε περίπτωση εκπρόθεσμης υποβολής Δήλωσης, το πρόστιμο ορίζεται σε 100 ευρώ. Πρέπει να σημειωθεί, βέβαια, πως η ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι ακόμα έτοιμη.
Αφότου «ανεβάσει» το ακίνητο στην πλατφόρμα της Airbnb και υποβάλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ο διαχειριστής πρέπει πλέον να δηλώσει το εισόδημα στη φορολογική του δήλωση και να αποδώσει τους οφειλόμενους φόρους. Το θέμα της φορολογικής αντιμετώπισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μετά από πολλές εικασίες και συζητήσεις, ρυθμίστηκε ρητά προσφάτως με το Ν. 4472/2017 που αφορά στα εισοδήματα από την Airbnb που αποκτώνται από την 01.01.2017 και εφεξής.
Συγκεκριμένα, το εν λόγω εισόδημα, εφόσον η εκμίσθωση επιπλωμένων κατοικιών συνοδεύεται αποκλειστικά από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, λογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται αυτοτελώς ως εξής:
* Για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%
* Για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 εφαρμόζεται συντελεστής 35% και
* Για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.
Αντιστοίχως, προβλέπεται η απαλλαγή του εν λόγω εισοδήματος από τον ΦΠΑ, ενώ υπόκειται σε τέλη χαρτοσήμου με συντελεστή 2,4% ή 3,6%, ανάλογα εάν πρόκειται για αστική ή εμπορική μίσθωση.
Επιπλέον, για τα εν λόγω τουριστικά καταλύματα που διατίθενται μέσω της πλατφόρμας διαμοιρασμού θα πρέπει να αποδίδεται από τους διαχειριστές και φόρος διαμονής, καθώς οι εν λόγω μισθώσεις δεν θεωρούνται πλέον αστικές αλλά πρόκειται για υπηρεσίες διαμονής που παρέχονται από τουριστικές επιχειρήσεις-τουριστικά καταλύματα.
Στην κάθε περίπτωση, τα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν απαλλασσόμενες μισθώσεις ακινήτων, απαλλάσσονται από την υποχρέωση έναρξης εργασιών για τη λήψη ΑΦΜ/ΦΠΑ, ενώ τα νομικά πρόσωπα υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών.
Αντίθετα, εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), όπως είναι το συνήθως συμβαίνον, τότε το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ως εξής:
* Για το εισόδημα μέχρι 20.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 22%
* Για το εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 εφαρμόζεται συντελεστής 29%
* Για το εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 εφαρμόζεται συντελεστής 37% και
* Για το εισόδημα από 40.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.
Αντιθέτως, όταν η άσκηση βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων υπό τις ανωτέρω συνθήκεςδιενεργείται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται με συντελεστή 29%.
