Σε πιλοτική λειτουργία διάρκειας τεσσάρων μηνών τέθηκε έως τις 16 Ιουλίου η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, σηματοδοτώντας την έναρξη μιας κρίσιμης μεταρρύθμισης για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Πρόκειται για ένα πρώτο, αλλά καθοριστικό βήμα προς την κατεύθυνση της αξιοποίησης αδρανών δικαιωμάτων δόμησης και της αντιμετώπισης χρόνιων πολεοδομικών ζητημάτων.
Κατά τη διάρκεια της πιλοτικής φάσης, καταχωρίζονται στην πλατφόρμα τίτλοι Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης που βρίσκονται ήδη σε ισχύ και διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά, όπως αυτοί έχουν εκδοθεί βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002. Οι τίτλοι αυτοί αντιστοιχούν σε δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν σε συγκεκριμένα ακίνητα λόγω περιορισμών, όπως η διατήρηση κτιρίων, η ρυμοτομία ή η προστασία περιοχών. Αντί αποζημίωσης, οι ιδιοκτήτες αποκτούν τίτλους που μπορούν να μεταβιβάσουν σε άλλους, επιτρέποντας τη χρήση του συντελεστή σε διαφορετικά ακίνητα.
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης λειτουργεί ουσιαστικά ως μια ηλεκτρονική αγορά δικαιωμάτων δόμησης, μέσω της οποίας οι συναλλαγές πραγματοποιούνται με διαφάνεια και χωρίς τη γραφειοκρατία του παρελθόντος. Η καταχώριση των τίτλων γίνεται μέσω της πλατφόρμας του gov.gr, με τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών και την ηλεκτρονική συναίνεση των ιδιοκτητών. Παράλληλα, το σύστημα διασυνδέεται με βασικές βάσεις δεδομένων της Δημόσιας Διοίκησης, όπως το Κτηματολόγιο και το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ, διασφαλίζοντας την εγκυρότητα των στοιχείων.
Η εφαρμογή του μέτρου αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την επίλυση του ζητήματος των αυθαιρέτων με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις, γνωστών ως «κατηγορία 5». Μέσω της αγοράς συντελεστή δόμησης, ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων θα μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να τακτοποιήσουν τις υπερβάσεις τους, εφόσον τα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές όπου επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή.
Κομβικό ρόλο στη λειτουργία του συστήματος διαδραματίζει ο καθορισμός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), δηλαδή των περιοχών όπου επιτρέπεται η αύξηση της δόμησης μέσω αγοράς τίτλων. Οι ζώνες αυτές θα οριστούν είτε με ειδικές μελέτες είτε στο πλαίσιο του ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού, μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Στην πλατφόρμα μπορούν να εισφέρουν συντελεστή ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, δεσμευμένων οικοπέδων για κοινόχρηστους χώρους, καθώς και άλλων ακινήτων που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν πολεοδομικά. Εκτιμάται ότι μόνο από τα διατηρητέα ακίνητα, ο διαθέσιμος συντελεστής ανέρχεται σε περίπου 3 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.
Η διαδικασία αποζημίωσης προβλέπει ότι οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν αρχικά το 30% του ποσού, υπό την προϋπόθεση αποκατάστασης του ακινήτου τους, και το υπόλοιπο 70% μετά την ολοκλήρωση των εργασιών. Οι συναλλαγές επιβαρύνονται με ποσοστό 5%, το οποίο κατευθύνεται στο Πράσινο Ταμείο για περιβαλλοντικές δράσεις.
Η αξία των τίτλων καθορίζεται βάσει των τιμών ζώνης, ενώ η τελική τιμή διαμορφώνεται από τη ζήτηση και την προσφορά στην αγορά. Μέσα από αυτή τη διαδικασία, δημιουργείται ένας μηχανισμός που συνδέει την αποζημίωση ιδιοκτητών με την ανάγκη νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών και την οργανωμένη πολεοδομική ανάπτυξη.
Η πλήρης ενεργοποίηση του θεσμού αναμένεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο γύρω από τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης και να προσφέρει, για πρώτη φορά με συστηματικό τρόπο, μια ρεαλιστική διέξοδο σε ένα από τα πιο σύνθετα ζητήματα της ελληνικής πολεοδομίας.
