Μετά την απόφαση στο Ναύπλιο με την οποία πανηγύρισαν πολλοί εξαγριωμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων σε πολυκατοικίες όπου μισθώνονται διαμερίσματα μέσω Airbnb, μια νέα δικαστική απόφαση στην Αθήνα ήρθε να προχωρήσει την κουβέντα στο επόμενο επίπεδο, αυτό του νομοθετικού πλαισίου για μίσθωση διαμερισμάτων, το οποίο ακόμα λείπει.
Ο Γιάννης Ζαρκωτός δικηγόρος και πρόεδρος της «Πανελλήνιας Ένωσης Πολιτών No Hotel Here» λέει στο Dikaiologitika News πως η απόφαση στο Ναύπλιο ανοίγει σίγουρα το δρόμο για ανάλογες αποφάσεις υπέρ των εναγόντων. Ο ίδιος θεωρεί ότι τώρα που υπάρχει νομικό προηγούμενο αρκετοί ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θα προχωρήσουν σε αγωγές και συμπληρώνει πως όλο το προηγούμενο διάστημα ανασταλτικός παράγοντας για τους ιδιοκτήτες ήταν το δικαστικό κόστος αλλά κι ότι εν μέσω κρίσης οι πολυκατοικίες είχαν ούτως ή άλλως πολλά δικά τους εσωτερικά προβλήματα να αντιμετωπίσουν– από την πληρωμή κοινοχρήστων μέχρι την επισκευή σε σημαντικές βλάβες στο κτίριο-.
To ιστορικό των δύο αποφάσεων
Η απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών ήρθε σε απόσταση αναπνοής μετά το δικαστικό «μπλόκο» του Πρωτοδικείου Ναυπλίου σε ιδιοκτήτρια διαμερίσματος σε πολυκατοικία. H συγκεκριμένη ιδιοκτήτρια θα αναγκαστεί να σταματήσει την μίσθωση του διαμερίσματός της μέσω Airbnb μετά τις προσφυγές των υπόλοιπων ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.
Mάλιστα, εάν δεν συμμορφωθεί, απειλείται με προσωπική κράτηση ενός μηνός και χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παράβαση.
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έσπευσε σε καθησυχαστικό τόνο να διαβεβαιώσει ότι η εν λόγω απόφαση δεν αφορά γενικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά τις επαγγελματικές χρήσεις και ξενοδοχειακού τύπου παροχές.
Από την άλλη, η υπόθεση με το ακίνητο στην πλατεία Βικτωρίας είχε πολύ διαφορετική εξέλιξη. Το συγκεκριμένο Airbnb διαμέρισμα εκμισθώνεται από την ιδιοκτήτρια σε εταιρεία διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων. Και σε αυτή την περίπτωση οι ιδιοκτήτες άλλων διαμερισμάτων- 12 στον αριθμό - κινήθηκαν δικαστικά. H υπόθεση είχε δει το φως της δημοσιότητας τον Οκτώβριο του 2018 όταν είχε κατατεθεί η αγωγή.
Εν τέλει, με την υπ’ αριθμόν 1259/2019 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η αγωγή εναντίον της ιδιοκτήτριας του Airbnb διαμερίσματος απορρίφθηκε.
Το Πρωτοδικείο Αθηνών αναγνώρισε σε αυτή την περίπτωση ότι: «οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι η νέα μορφή αστικών μισθώσεων».
Έχουμε κι εδώ να κάνουμε με μια εξίσου σημαντική απόφαση μιας και στην ουσία είναι η πρώτη φορά στα ελληνικά δεδομένα που αναγνωρίζεται και προστατεύεται δικαστικά το δικαίωμα εκμετάλλευσης διαμερίσματος, μέσω Airbnb. Το σκεπτικό της απόφασης,στηρίχθηκε στην άποψη ότι τα πλεονεκτήματα αυτής της μορφής βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι περισσότερα από τα μειονεκτήματα. Ανάμεσα στα προτερήματα είναι η δημιουργία νέων θέσεων εργασίας αλλά κι η δραστική μεταμόρφωση της όψης πολλών πρώην υποβαθμισμένων περιοχών της Αθήνας.
Το «στοιχείο κλειδί» για τις δύο αποφάσεις
Ένα παράδειγμα του κομφούζιου που επικρατεί για το ζήτημα είναι για παράδειγμα η «χρήση της πισίνας», την οποία επικαλέστηκαν στην αγωγή τους οι ιδιοκτήτες των άλλων διαμερισμάτων στο Ναύπλιο. Η ιδιοκτήτρια που δέχτηκε την αγωγή επεσήμανε ότι στην αγγελία έγραφε ρητά ότι απαγορεύεται η χρήση της πισίνας.
Αυτό βέβαια καθόλου δεν αναιρεί το γεγονός πως ανεξάρτητα απ’ τις δικές της προειδοποιήσεις οι τουρίστες δεn τήρησαν μαζικά τους κανόνες. Κι εδώ προκύπτει το ερώτημα: ποιός αλήθεια ελέγχει αν τηρούνται οι κανόνες σε κάθε μίσθωση;
Στιγμιότυπο από διαμαρτυρία κατοίκων στα Εξάρχεια, ενάντια στο Airbnb
Την ίδια στιγμή, η απαγόρευση μιας μίσθωσης Airbnb δεν είναι και τόσο απλή υπόθεση, μιας και αν δεν το προβλέπει ρητώς ο κανονισμός της πολυκατοικίας o ιδιοκτήτης που χρησιμοποιεί την πλατφόρμα έχει μια νομική θωράκιση.
Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, οι κανονισμοί των κτιρίων δεν έχουν τέτοια πρόβλεψη. Αυτό όμως που ορίζουν είναι ότι εφόσον από την επιχειρηματική δραστηριότητα ενός ιδιοκτήτη προκύπτουν ζητήματα όχλησης των υπολοίπων, π.χ. ασφάλειας, διατάραξης κοινής ησυχίας, φθορών, καταπάτησης δικαιωμάτων κ.τ.λ, ένα δικαστήριο μπορεί να δεχθεί σχετικές προσφυγές. Ακόμα κι έτσι, όμως, θα πρέπει να υπάρχουν πολύ ισχυρές αποδείξεις για τις κατηγορίες και ταυτόχρονα να επαληθεύεται η άρνηση ή έστω η αδυναμία του ιδιοκτήτη που μισθώνει το ακίνητό του να συμμορφωθεί.
Όπως μας εξηγεί ο κ. Ζαρκωτός: «Οι κανονισμοί των πολυκατοικιών είναι απαρχαιωμένοι και δεν έχουν καμία πρόβλεψη για το τι μπορεί να θεωρείται κατάλυμα και τι κατοικία. Ακριβώς επειδή δεν υπάρχει νομολογία για το θέμα, οι δικαστές αξιοποιούν το στοιχείο της ενόχλησης. Αν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες το αποδείξουν, τότε κερδίζουν τη μάχη».
Οι ενάγοντες στην περίπτωση του διαμερίσματος στην Βικτώρια ισχυρίστηκαν ότι η πολυκατοικία τους είχε γίνει ξενοδοχείο,ότι υπήρχε μεγάλο αίσθημα ανασφάλειας, συνεχείς οχλήσεις κατά τις ώρες κοινής ησυχίας και ολονύκτια πάρτι από τους επισκέπτες. Ισχυρίστηκαν ακόμα ότι έκαναν δεκάδες τηλεφωνήματα προς την ιδιοκτήτρια για να επιληφθεί των προβλημάτων, χωρίς όμως ανταπόκριση. Τέλος, επικαλέστηκαν βλάβες στον ανελκυστήρα, λόγω της επιβάρυνσής του με ανθρώπους και αποσκευές.
Η ιδιοκτήτρια πάντως, απέδειξε ότι είχε ενημερώσει τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες / ενοίκους ότι μπορούν να επικοινωνούν με συγκεκριμένο τηλεφωνικό αριθμό (κινητό) εκπροσώπου της εταιρείας διαχείρισης σε περίπτωση που υπάρχει οποιοδήποτε πρόβλημα. Όπως παρατηρήθηκε, υπήρξε μόλις μία όχληση για την πραγματοποίηση πάρτι σε ώρες κοινής ησυχίας κι άρα επρόκειτο για μεμονωμένο περιστατικό.
Επίσης, δεν αποδείχτηκε η σύνδεση με πειστήρια της εισόδου / εξόδου ξένων επισκεπτών με την επιβάρυνση του ανελκυστήρα ή την επισκευή της κλειδαριάς της εξώπορτας. Σημειώνεται ότι στο συγκεκριμένο ακίνητο στεγάζονται πολλοί επαγγελματικοί χώροι, με πληθώρα επισκεπτών κατά τη διάρκεια της ημέρας.
